Condomínio · Brasil
Código Civil arts. 1.331 a 1.358: o Condomínio Edilício Explicado ao Síndico
O condomínio edilício é regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que define o que são partes comuns e partes exclusivas, como se calcula a fração ideal de cada unidade e como essa fração determina o rateio das despesas condominiais. Entender esses artigos é a base de qualquer gestão condominial séria — do síndico voluntário à administradora profissional.
TERMO: Condomínio edilício é a modalidade de propriedade em que uma edificação se divide em unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas) de propriedade exclusiva, combinadas com partes de uso comum indivisíveis, nos termos do art. 1.331 do Código Civil.
O que diz o art. 1.331: partes exclusivas e partes comuns
O art. 1.331 estabelece que, no condomínio edilício, cada unidade autônoma é objeto de propriedade exclusiva, podendo ser alienada e gravada livremente por seu titular, enquanto o terreno, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, elevadores, escadas, portão e hall de entrada, e demais partes usadas em comum pelos condôminos são consideradas partes comuns, insuscetíveis de divisão ou alienação separada da respectiva unidade (art. 1.331, §§1º e 2º).
Essa distinção tem consequências práticas diretas. Uma vaga de garagem, por exemplo, pode ser parte comum ou parte de propriedade exclusiva conforme a convenção do condomínio — e, se autônoma, poderá ser alienada a terceiro estranho ao condomínio apenas se a convenção não vedar (art. 1.331, §1º). Já elementos estruturais, como pilares e vigas mestras, são sempre partes comuns, mesmo quando localizados dentro do perímetro de uma unidade privativa — o que costuma gerar dúvidas em reformas internas de apartamentos.
Fração ideal: como se calcula e para que serve
O art. 1.331, §3º, define a fração ideal como a proporção que cabe a cada unidade em relação ao terreno e às demais partes comuns, calculada em regra pela área da unidade em relação à área total das edificações que compõem o condomínio. Essa fração é atribuída no ato da instituição do condomínio (art. 1.332) e consta da matrícula individual de cada unidade no registro de imóveis.
A fração ideal não é um detalhe cartorário: ela é o critério legal padrão para o rateio das despesas condominiais (art. 1.336, I, combinado com art. 1.334, I) e para o cálculo dos votos em assembleia, salvo disposição diversa da convenção. Um apartamento com 120 m² normalmente paga proporcionalmente mais do que um de 45 m², a não ser que a convenção do condomínio — documento que prevalece sobre a regra supletiva do Código — estabeleça rateio diferente, como em partes iguais.
| Elemento | Natureza jurídica | Base legal |
|---|
| Apartamento/sala/loja | Propriedade exclusiva | Art. 1.331, caput |
| Estrutura, telhado, fachada | Parte comum obrigatória | Art. 1.331, §2º |
| Vaga de garagem autônoma | Depende da convenção | Art. 1.331, §1º |
| Fração ideal | Base do rateio e do voto | Arts. 1.331 §3º e 1.336, I |
Despesas condominiais: obrigação propter rem
O art. 1.336, I, impõe a cada condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A obrigação de pagar as cotas condominiais é classificada pela doutrina e pela jurisprudência do STJ como obrigação propter rem — ou seja, vincula-se ao imóvel, e não apenas à pessoa do proprietário na data da contração da dívida. Isso significa que, em regra, quem adquire uma unidade pode ser cobrado pelas dívidas condominiais anteriores à aquisição, não quitadas pelo antigo proprietário, respeitado o disposto no art. 1.345.
O art. 1.336, §1º, prevê ainda que o condômino em atraso fica sujeito a juros moratórios e multa, cujo teto — desde a reforma trazida pela Lei 12.607/2013 — é de até 2% sobre o débito, salvo se a convenção estipular multa menor. Já o art. 1.337 trata do condômino ou possuidor antissocial: aquele que reiteradamente descumpre seus deveres perante o condomínio pode ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo do valor da contribuição, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, sem prejuízo de indenização por perdas e danos.
Deveres e direitos do condômino (art. 1.335 e 1.336)
1Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades
Direito garantido pelo art. 1.335, I, respeitado o disposto no art. 1.331.
2Usar as partes comuns conforme sua destinação
Sem prejudicar o uso dos demais condôminos (art. 1.335, II).
3Votar nas assembleias, se quite com suas obrigações
O art. 1.335, III, condiciona o direito de voto à quitação das cotas condominiais.
4Não alterar a fachada e não dar uso nocivo à unidade
Vedado alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, III) e dar destinação diversa da prevista na convenção, prejudicando sossego, salubridade ou segurança dos demais (art. 1.336, IV).
Convenção de condomínio e instituição (arts. 1.332 a 1.334)
O condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento, registrado no cartório de registro de imóveis (art. 1.332), e se rege pela convenção, aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para titulares de direitos sobre as unidades, inclusive para adquirentes futuros e locatários (art. 1.333). O art. 1.334 lista o conteúdo mínimo obrigatório da convenção: quota proporcional de cada condômino, sua forma de administração, sua competência das assembleias, forma de convocação, quórum e sanções a condôminos ou possuidores.
O art. 1.348 disciplina o papel do síndico, eleito pela assembleia por prazo não superior a dois anos (permitida a recondução), com atribuições que vão da representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele até a prestação de contas anual e a elaboração do orçamento das despesas. O art. 1.350 fixa a obrigatoriedade de assembleia anual para aprovação do orçamento, das contribuições e das contas, além da eventual eleição do síndico. Já o art. 1.351 estabelece o quórum qualificado de dois terços para alterar a convenção e destituir o síndico, e de unanimidade para mudar a destinação do edifício ou da unidade.
Extinção e demolição (arts. 1.357 e 1.358)
O art. 1.357 prevê que, em caso de destruição total ou parcial (mínimo dois terços) da edificação, ou de condomínio ameaçado de ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais, por maioria absoluta. O art. 1.358 complementa: se a maioria decidir pela reconstrução, os condôminos dissidentes poderão eximir-se do pagamento das despesas, cedendo os seus direitos aos demais, mediante prévia avaliação e pagamento de sua quota-parte.
Como o IgeraFincas resolve
Pergunta do condômino:
"Minha vaga de garagem é parte comum ou minha? Posso vender separadamente do apartamento?"
IgeraFincas responde:
"Depende da convenção do seu condomínio. Pelo art. 1.331, §1º do Código Civil, se a vaga for unidade autônoma com matrícula própria, pode ser alienada a terceiro estranho ao condomínio, salvo se a convenção vedar. Consultei a convenção arquivada do seu condomínio: no seu caso, o art. 12 permite a venda apenas entre condôminos. Recomendo confirmar com o síndico antes de formalizar a venda."
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Em resumo: Código Civil e o condomínio edilício
- Arts. 1.331 a 1.358 do CC (Lei 10.406/2002) regulam o condomínio edilício
- Partes exclusivas (unidades) x partes comuns (estrutura, fachada, instalações) — art. 1.331
- Fração ideal é a base legal do rateio das despesas e do direito de voto
- Despesas condominiais são obrigação propter rem — acompanham o imóvel (art. 1.336)
- Multa por atraso: até 2%; por conduta antissocial reiterada: até 5x a contribuição (arts. 1.336 e 1.337)
- Convenção exige 2/3 das frações para aprovação; alteração e destituição do síndico também exigem 2/3 (art. 1.351)
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A fração ideal pode ser diferente da metragem do apartamento?
Em regra, a fração ideal é proporcional à área da unidade em relação à área total das edificações (art. 1.331, §3º). Mas o instrumento de instituição do condomínio ou a convenção pode adotar outro critério de cálculo, desde que definido no ato constitutivo e registrado.
A convenção pode estabelecer rateio de despesas diferente da fração ideal?
Sim. O art. 1.336, I, admite expressamente "salvo disposição em contrário na convenção". É comum, por exemplo, condomínios ratearem despesas de elevador por igual entre unidades de andares altos, independentemente da fração ideal.
Em regra sim, pois a dívida é propter rem — vincula-se à unidade, não à pessoa. A jurisprudência do STJ (Súmula 84 e precedentes do REsp) tem admitido a sub-rogação do adquirente na dívida existente, ressalvado direito de regresso contra o antigo proprietário conforme o contrato de compra e venda.
Qual é o limite legal da multa por atraso no pagamento da cota condominial?
Desde a Lei 12.607/2013, que alterou o art. 1.336, §1º, o teto é de 2% sobre o débito, além de juros moratórios e correção monetária, salvo se a convenção fixar percentual inferior.
O síndico pode ser pessoa estranha ao condomínio?
Sim. O art. 1.347 permite que a assembleia eleja síndico que não seja condômino, o que abriu caminho para a profissionalização da função por meio de administradoras e síndicos profissionais, cada vez mais comuns em condomínios de médio e grande porte no Brasil.
O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?
O Código Civil não prevê a expulsão do condômino de sua unidade, apenas a multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, aplicada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, parágrafo único), sem prejuízo de ação judicial para cessar a conduta e reparar danos.
Última atualização: julho 2026 | Fontes: Código Civil Brasileiro, Lei n.º 10.406/2002, arts. 1.331 a 1.358; Lei n.º 12.607/2013 (alteração do art. 1.336, §1º) | Autor: Equipa IgeraSolutions | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias.
