Código Civil arts. 1.331 a 1.358: o Condomínio Edilício Explicado ao Síndico

O condomínio edilício é regulado pelos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil (Lei 10.406/2002), que define o que são partes comuns e partes exclusivas, como se calcula a fração ideal de cada unidade e como essa fração determina o rateio das despesas condominiais. Entender esses artigos é a base de qualquer gestão condominial séria — do síndico voluntário à administradora profissional.

O que diz o art. 1.331: partes exclusivas e partes comuns

O art. 1.331 estabelece que, no condomínio edilício, cada unidade autônoma é objeto de propriedade exclusiva, podendo ser alienada e gravada livremente por seu titular, enquanto o terreno, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, elevadores, escadas, portão e hall de entrada, e demais partes usadas em comum pelos condôminos são consideradas partes comuns, insuscetíveis de divisão ou alienação separada da respectiva unidade (art. 1.331, §§1º e 2º).

Essa distinção tem consequências práticas diretas. Uma vaga de garagem, por exemplo, pode ser parte comum ou parte de propriedade exclusiva conforme a convenção do condomínio — e, se autônoma, poderá ser alienada a terceiro estranho ao condomínio apenas se a convenção não vedar (art. 1.331, §1º). Já elementos estruturais, como pilares e vigas mestras, são sempre partes comuns, mesmo quando localizados dentro do perímetro de uma unidade privativa — o que costuma gerar dúvidas em reformas internas de apartamentos.

Fração ideal: como se calcula e para que serve

O art. 1.331, §3º, define a fração ideal como a proporção que cabe a cada unidade em relação ao terreno e às demais partes comuns, calculada em regra pela área da unidade em relação à área total das edificações que compõem o condomínio. Essa fração é atribuída no ato da instituição do condomínio (art. 1.332) e consta da matrícula individual de cada unidade no registro de imóveis.

A fração ideal não é um detalhe cartorário: ela é o critério legal padrão para o rateio das despesas condominiais (art. 1.336, I, combinado com art. 1.334, I) e para o cálculo dos votos em assembleia, salvo disposição diversa da convenção. Um apartamento com 120 m² normalmente paga proporcionalmente mais do que um de 45 m², a não ser que a convenção do condomínio — documento que prevalece sobre a regra supletiva do Código — estabeleça rateio diferente, como em partes iguais.

Despesas condominiais: obrigação propter rem

O art. 1.336, I, impõe a cada condômino o dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. A obrigação de pagar as cotas condominiais é classificada pela doutrina e pela jurisprudência do STJ como obrigação propter rem — ou seja, vincula-se ao imóvel, e não apenas à pessoa do proprietário na data da contração da dívida. Isso significa que, em regra, quem adquire uma unidade pode ser cobrado pelas dívidas condominiais anteriores à aquisição, não quitadas pelo antigo proprietário, respeitado o disposto no art. 1.345.

O art. 1.336, §1º, prevê ainda que o condômino em atraso fica sujeito a juros moratórios e multa, cujo teto — desde a reforma trazida pela Lei 12.607/2013 — é de até 2% sobre o débito, salvo se a convenção estipular multa menor. Já o art. 1.337 trata do condômino ou possuidor antissocial: aquele que reiteradamente descumpre seus deveres perante o condomínio pode ser constrangido a pagar multa de até o quíntuplo do valor da contribuição, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, sem prejuízo de indenização por perdas e danos.

Deveres e direitos do condômino (art. 1.335 e 1.336)

Convenção de condomínio e instituição (arts. 1.332 a 1.334)

O condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento, registrado no cartório de registro de imóveis (art. 1.332), e se rege pela convenção, aprovada por, no mínimo, dois terços das frações ideais, tornando-se obrigatória para titulares de direitos sobre as unidades, inclusive para adquirentes futuros e locatários (art. 1.333). O art. 1.334 lista o conteúdo mínimo obrigatório da convenção: quota proporcional de cada condômino, sua forma de administração, sua competência das assembleias, forma de convocação, quórum e sanções a condôminos ou possuidores.

O art. 1.348 disciplina o papel do síndico, eleito pela assembleia por prazo não superior a dois anos (permitida a recondução), com atribuições que vão da representação ativa e passiva do condomínio em juízo e fora dele até a prestação de contas anual e a elaboração do orçamento das despesas. O art. 1.350 fixa a obrigatoriedade de assembleia anual para aprovação do orçamento, das contribuições e das contas, além da eventual eleição do síndico. Já o art. 1.351 estabelece o quórum qualificado de dois terços para alterar a convenção e destituir o síndico, e de unanimidade para mudar a destinação do edifício ou da unidade.

Extinção e demolição (arts. 1.357 e 1.358)

O art. 1.357 prevê que, em caso de destruição total ou parcial (mínimo dois terços) da edificação, ou de condomínio ameaçado de ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução ou venda do terreno e materiais, por maioria absoluta. O art. 1.358 complementa: se a maioria decidir pela reconstrução, os condôminos dissidentes poderão eximir-se do pagamento das despesas, cedendo os seus direitos aos demais, mediante prévia avaliação e pagamento de sua quota-parte.

Perguntas frequentes sobre o condomínio edilício

A fração ideal pode ser diferente da metragem do apartamento?

Em regra, a fração ideal é proporcional à área da unidade em relação à área total das edificações (art. 1.331, §3º). Mas o instrumento de instituição do condomínio ou a convenção pode adotar outro critério de cálculo, desde que definido no ato constitutivo e registrado.

A convenção pode estabelecer rateio de despesas diferente da fração ideal?

Sim. O art. 1.336, I, admite expressamente "salvo disposição em contrário na convenção". É comum, por exemplo, condomínios ratearem despesas de elevador por igual entre unidades de andares altos, independentemente da fração ideal.

Quem compra uma unidade com dívida condominial anterior é responsável por ela?

Em regra sim, pois a dívida é propter rem — vincula-se à unidade, não à pessoa. A jurisprudência do STJ (Súmula 84 e precedentes do REsp) tem admitido a sub-rogação do adquirente na dívida existente, ressalvado direito de regresso contra o antigo proprietário conforme o contrato de compra e venda.

Qual é o limite legal da multa por atraso no pagamento da cota condominial?

Desde a Lei 12.607/2013, que alterou o art. 1.336, §1º, o teto é de 2% sobre o débito, além de juros moratórios e correção monetária, salvo se a convenção fixar percentual inferior.

O síndico pode ser pessoa estranha ao condomínio?

Sim. O art. 1.347 permite que a assembleia eleja síndico que não seja condômino, o que abriu caminho para a profissionalização da função por meio de administradoras e síndicos profissionais, cada vez mais comuns em condomínios de médio e grande porte no Brasil.

O condômino antissocial pode ser expulso do condomínio?

O Código Civil não prevê a expulsão do condômino de sua unidade, apenas a multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, aplicada por deliberação de três quartos dos condôminos restantes (art. 1.337, parágrafo único), sem prejuízo de ação judicial para cessar a conduta e reparar danos.