Código Civil Arts. 1.331 a 1.358-A: O Guia Definitivo do Condomínio Edilício
Os artigos 1.331 a 1.358-A do Código Civil brasileiro formam o núcleo normativo do condomínio edilício no Brasil. Desde que o CC/2002 entrou em vigor, essas disposições substituíram a parte condominial da Lei 4.591/1964, criando um regime mais moderno e sistematizado para a vida em condomínio. Entender cada artigo é essencial para síndicos, administradoras, condôminos e advogados.
Este guia analisa os principais artigos desse bloco normativo com exemplos práticos do cotidiano condominial.
Art. 1.331: Partes Comuns e Partes Privativas
O art. 1.331 estabelece a dualidade fundamental do condomínio edilício: cada unidade autônoma (apartamento, sala, loja) pertence exclusivamente ao condômino, enquanto as partes comuns pertencem a todos em fração ideal.
Partes privativas (§1º): unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas, garagens vinculadas à matrícula), suas benfeitorias e acessórios.
Partes comuns insuscetíveis de divisão (§2º): o solo, a estrutura do prédio, o telhado, as fundações, as colunas, as vigas, os encanamentos, as instalações de água, luz, gás e esgotos, as calçadas, os pórticos, corredores, escadas, elevadores e tudo mais que sirva a qualquer unidade ou ao conjunto.
Dica prática: A garagem pode ser parte privativa (vinculada à unidade) ou parte comum (box de uso exclusivo). A diferença é crucial: garagem privativa pode ser alienada separadamente (após a Lei 12.607/2012, somente a outro condômino); garagem de uso exclusivo não pode ser alienada separadamente da unidade.
Art. 1.332: Instituição do Condomínio
O condomínio é instituído por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O ato deve discriminar as frações ideais atribuídas a cada unidade, sua natureza e destinação. Sem o registro, o condomínio não existe juridicamente.
Art. 1.334: A Convenção de Condomínio
A convenção é o documento mais importante do condomínio. Para ter eficácia contra terceiros, deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais e registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
A convenção deve obrigatoriamente conter:
- Discriminação e individualização das unidades e partes comuns
- Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade
- Fim a que as unidades se destinam
- Quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos
- Competência, forma de convocação e quórum das assembleias
- Eleição, competência e poderes do síndico
- Sanções a que estão sujeitos os condôminos
- Regimento interno (pode ser separado)
Arts. 1.335 e 1.336: Direitos e Deveres dos Condôminos
| Direitos (Art. 1.335) | Deveres (Art. 1.336) |
|---|---|
| Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades | Contribuir para as despesas do condomínio |
| Usar as partes comuns conforme sua destinação | Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação |
| Votar nas assembleias e delas participar (se quite com as despesas) | Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas |
| Ser votado e candidatar-se a síndico | Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação (residencial ou comercial) |
Art. 1.336 §1º: A Multa por Inadimplência
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Este artigo, combinado com a Súmula 449 do STJ, estabelece o teto de 2% para a multa condominial — qualquer cláusula convencional que preveja percentual maior é inválida.
Art. 1.337: O Condômino Anti-Social
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Esta é a chamada "multa comportamental" — uma das mais severas do CC, exigindo quórum de 3/4 dos condôminos.
Art. 1.348: As Atribuições do Síndico
O art. 1.348 lista as competências do síndico, entre as quais:
- Convocar a assembleia dos condôminos
- Representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando atos de defesa dos interesses comuns
- Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo
- Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as determinações da assembleia
- Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano
- Cobrar dos condôminos as suas contribuições
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas
- Realizar o seguro da edificação (obrigatório por lei)
Arts. 1.351 e 1.352: Quóruns de Deliberação em Assembleia
| Deliberação | Quórum Necessário | Artigo |
|---|---|---|
| Alteração da convenção | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351 |
| Aprovação de contas, eleição síndico, outras deliberações ordinárias | Maioria dos presentes (se quórum de instalação atingido) | Art. 1.352 |
| Obras voluptuárias (embelezamento) | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341 |
| Obras úteis (comodidade) | Maioria dos condôminos | Art. 1.341 |
| Obras necessárias (conservação/segurança) | Síndico pode ordenar sem assembleia; se bultuosas, maioria | Art. 1.341 |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos condôminos | Art. 1.349 |
| Multa comportamental anti-social | 3/4 dos condôminos | Art. 1.337 |
Art. 1.358-A: Condomínio de Lotes
Acrescentado pela Lei 13.465/2017, o art. 1.358-A criou o condomínio de lotes, em que as unidades privativas são lotes de terreno, com ou sem construção. É o fundamento legal dos condomínios horizontais fechados (casas em condomínio). As partes comuns são as vias de circulação, áreas verdes, muros e demais equipamentos de uso coletivo.
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