Assembleia Geral de Condomínio: Ordinária e Extraordinária — Tudo Que Você Precisa Saber
A assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do condomínio. É nela que os condôminos tomam as decisões mais importantes: aprovam as contas do exercício anterior, elegem o síndico e o conselho fiscal, definem a previsão orçamentária para o próximo ano e deliberam sobre obras, alterações na convenção e outras matérias relevantes.
Entender os tipos de assembleia, os quóruns exigidos, os prazos e as formalidades é essencial para que as decisões tomadas tenham validade jurídica e não sejam contestadas judicialmente.
Tipos de Assembleia: AGO e AGE
Assembleia Geral Ordinária (AGO)
A AGO deve ser realizada uma vez por ano, nos primeiros meses do exercício seguinte. O art. 1.350 do CC determina que compete à AGO:
- Aprovação do orçamento das despesas do condomínio para o próximo exercício
- Aprovação das contas do exercício findo apresentadas pelo síndico
- Eleição do síndico e do conselho fiscal
- Deliberação sobre qualquer outro assunto de interesse do condomínio que esteja na pauta
Assembleia Geral Extraordinária (AGE)
A AGE pode ser convocada a qualquer tempo pelo síndico, pelo conselho fiscal ou por condôminos que representem pelo menos 1/4 das frações ideais (art. 1.355 do CC). É convocada para deliberar sobre matérias específicas que não podem aguardar a próxima AGO, como:
- Alteração da convenção de condomínio (quórum: 2/3)
- Obras de grande vulto (estruturais, de fachada)
- Destituição do síndico
- Aprovação de multa comportamental ao condômino anti-social
- Autorização para o síndico contrair empréstimo em nome do condomínio
- Deliberação sobre litígios judiciais relevantes
Convocação: Prazos e Formalidades
A convocação deve respeitar os requisitos da convenção e, subsidiariamente, do art. 1.354 do CC. Em geral:
| Requisito | Regra Geral |
|---|---|
| Prazo mínimo de antecedência | 10 dias antes da assembleia (ou o previsto na convenção) |
| Forma da convocação | Edital afixado na portaria + envio por e-mail ou correspondência a cada condômino |
| Conteúdo obrigatório | Data, hora, local, pauta completa |
| Quórum de instalação (1ª convocação) | Maioria absoluta das frações ideais |
| Quórum de instalação (2ª convocação) | Qualquer número de condôminos (30 minutos após a 1ª, em geral) |
Atenção com a pauta: A assembleia só pode deliberar sobre os assuntos constantes da pauta da convocação. Deliberações sobre matérias não constantes da pauta são nulas — mesmo que todos os condôminos estejam presentes e concordem. Sempre inclua na pauta tudo que precisar ser decidido.
Quóruns de Deliberação: Resumo Completo
| Matéria | Quórum | Artigo CC |
|---|---|---|
| Aprovação de contas / eleição síndico / orçamento | Maioria dos votos dos presentes (se quórum de instalação atingido) | Art. 1.352 |
| Alteração da convenção | 2/3 dos votos dos condôminos | Art. 1.351 |
| Obras voluptuárias | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Obras úteis | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos condôminos | Art. 1.349 |
| Multa por conduta anti-social | 3/4 dos condôminos | Art. 1.337, pár. único |
Ata da Assembleia: Importância e Requisitos
A ata é o documento que registra as deliberações da assembleia. Deve ser lavrada na mesma reunião ou logo após, assinada pelo presidente e secretário da mesa diretora (eleitos no início da assembleia), e disponibilizada aos condôminos em até 10 dias (ou prazo convencional).
A ata deve conter:
- Data, hora e local da assembleia
- Lista de presença dos condôminos (com nome e unidade)
- Pauta discutida
- Deliberações aprovadas, com o resultado de cada votação
- Registro de eventuais declarações de voto contrário
Assembleia Digital: Lei 14.309/2022
A Lei 14.309/2022 regulamentou definitivamente a realização de assembleias de condomínio por meios eletrônicos. Desde sua vigência, é plenamente legal realizar assembleias digitais (por videoconferência ou plataformas específicas), desde que:
- A convenção do condomínio permita (ou seja alterada para permitir) a modalidade digital
- Todos os condôminos tenham acesso à plataforma e possam participar
- A identidade dos votantes seja verificável
- A assembleia seja gravada ou haja mecanismo de registro das deliberações
As assembleias digitais são especialmente úteis em condomínios de férias, condomínios com muitos proprietários não residentes e em situações de emergência.
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O sistema inventa ou alucina respostas?
Não. O IgeraFincas utiliza a tecnologia RAG (Retrieval-Augmented Generation), o que garante que responda apenas utilizando informações reais extraídas dos documentos oficiais carregados pelo administrador.
Como é garantida a segurança dos dados do condomínio?
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Pode integrar-se com o meu software de administração atual?
Sim, o IgeraFincas integra-se de forma nativa ou via API com as ferramentas de gestão de condomínios mais comuns no mercado para facilitar a transferência de dados.
Em que idiomas pode responder aos moradores?
O sistema deteta automaticamente o idioma da consulta e responde de forma natural em português, espanhol, inglês, francês ou alemão, conforme necessário.
Que tipo de documentos posso carregar no sistema?
Pode carregar qualquer tipo de documento operacional: convocatórias de assembleias, atas de reuniões, regulamentos internos, estatutos de copropriedade ou contratos de manutenção.