Assembleia de condomínio: 6 passos para convocar sem erros
Segundo dados da APEGAC 2025, 45% das assembleias de condomínio em Portugal são inválidas por vícios de convocação — a maioria deles evitáveis. A Lei 8/2022, que alterou o regime da propriedade horizontal no Código Civil, aumentou o prazo mínimo de convocação de 5 para 10 dias e clarificou os requisitos de quórum. Convocar mal custa caro: decisões tomadas em assembleia inválida podem ser impugnadas judicialmente por qualquer condómino discordante, obrigando a repetir o processo desde o início.
Art. 1431.º do Código Civil (redacção Lei 8/2022): A assembleia ordinária de condóminos reúne obrigatoriamente no 1.º trimestre de cada ano para aprovação das contas do exercício findo e do orçamento das despesas a efectuar. A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência (anteriormente 5 dias), por carta registada ou outro meio com prova de recepção. O administrador é responsável pela convocação; na sua falta, pode ser convocada por condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do prédio.
45%
"45% das assembleias de condomínio em Portugal são inválidas por vícios de convocação, segundo dados APEGAC 2025. Os erros mais frequentes: prazo insuficiente (ainda com os 5 dias da lei anterior), ausência de confirmação de recepção, e ordem de trabalhos incompleta."
— APEGAC (Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios), 2025
Passo 1 — Definir a data e verificar os prazos legais
A assembleia ordinária anual tem de se realizar no 1.º trimestre do ano (até 31 de março). Para calcular a data de convocação, conte 10 dias de calendário a partir da data prevista para a assembleia — não dias úteis. Se a assembleia for a 28 de março, a convocatória tem de ser expedida até 18 de março, inclusive.
Para assembleias extraordinárias, o prazo é o mesmo: 10 dias. A lei não prevê prazos diferenciados consoante a urgência do assunto, pelo que obras urgentes que requeiram aprovação formal em assembleia têm de respeitar os 10 dias de antecedência mínima, salvo acordo unânime de todos os condóminos para reunir com prazo inferior.
Passo 2 — Elaborar a ordem de trabalhos completa
A convocatória deve indicar com precisão todos os assuntos a tratar. A assembleia não pode deliberar sobre matérias não constantes da ordem de trabalhos — qualquer deliberação sobre ponto não incluído é anulável. Para a assembleia ordinária anual, a ordem de trabalhos mínima inclui obrigatoriamente:
- Apreciação e aprovação das contas do exercício findo (com o relatório de contas detalhado em anexo ou disponibilizado para consulta prévia)
- Aprovação do orçamento das despesas do exercício seguinte
- Eleição ou ratificação do administrador (se o mandato terminar)
- Aprovação do plano de obras de conservação, se existir
Se pretender abordar outros assuntos — fundo de reserva, alteração do regulamento, obras de benfeitorias — inclua-os explicitamente na ordem de trabalhos com descrição suficiente para que os condóminos possam preparar a sua posição.
Passo 3 — Escolher o meio de convocação com prova de recepção
A Lei 8/2022 manteve a exigência de meio com prova de recepção. As opções válidas incluem:
| Meio de convocação | Prova de recepção | Observação |
|---|---|---|
| Carta registada com AR | Aviso de recepção assinado | Meio mais seguro; prova documental clara |
| Email com leitura confirmada | Confirmação de leitura registada | Válido se endereço foi expressamente indicado pelo condómino |
| Entrega em mão com recibo | Assinatura do condómino | Prático para condomínios com porteiro |
| Afixação em local comum | Nenhuma | Insuficiente como único meio — não garante prova individual |
Se um condómino não tiver comunicado morada ou email actualizados e a carta registada for devolvida, o administrador deve documentar a tentativa falhada. A ausência de recepção por falha do condómino em actualizar a sua morada não invalida a convocatória, desde que o envio seja provado.
Passo 4 — Verificar o quórum de funcionamento
O Código Civil não exige quórum mínimo de presenças para que a assembleia se possa realizar em primeira convocação — mas sim para determinadas deliberações. As regras de maioria variam consoante o tipo de decisão:
| Tipo de deliberação | Maioria exigida | Artigo CC |
|---|---|---|
| Aprovação de contas e orçamento ordinário | Maioria simples dos presentes | Art. 1432.º |
| Obras de conservação e reparação | Maioria simples dos presentes | Art. 1427.º |
| Obras de inovação (benfeitorias) | Maioria que represente mais de 2/3 do capital | Art. 1425.º |
| Alteração do título constitutivo | Unanimidade | Art. 1419.º |
| Destituição do administrador | Maioria simples (com justa causa: qualquer condómino em tribunal) | Art. 1435.º-A |
Passo 5 — Conduzir a assembleia e lavrar a acta
A acta é o documento jurídico que faz prova das deliberações tomadas. Deve ser lavrada na reunião ou logo após, registar todos os presentes e representados (com procurações se aplicável), os pontos debatidos, as votações com resultado discriminado por fracção, e as declarações de voto ou reservas expressas pelos condóminos. A acta é assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário eleitos no início da reunião.
A Lei 8/2022 introduziu a possibilidade de realização de assembleias por meios de comunicação à distância (videoconferência), desde que todos os condóminos consintam e seja garantida a participação efectiva. Neste caso, a acta deve identificar o meio utilizado e confirmar que todos os participantes puderam intervir.
Passo 6 — Comunicar as deliberações e guardar o arquivo
As deliberações da assembleia são vinculativas para todos os condóminos, incluindo os ausentes. O administrador deve comunicar o resultado a todos os condóminos que não estiveram presentes, no prazo razoável (recomenda-se até 30 dias). Guarde toda a documentação — convocatórias, avisos de recepção, lista de presenças, procurações, e acta — por um mínimo de 10 anos, uma vez que o prazo de impugnação judicial das deliberações é de 10 dias contados da comunicação ao condómino ausente, mas a acta pode ser necessária em processos futuros.
Como o IgeraFincas resolve
Pergunta do administrador:
"Um condómino não recebeu a convocatória porque não actualizou a morada. A assembleia realizada é válida?"
IgeraFincas responde:
"Sim, desde que prove a tentativa de notificação. O art. 1431.º do Código Civil (redacção Lei 8/2022) exige o envio da convocatória para a última morada conhecida do condómino. Se o envio foi feito e a carta foi devolvida por mudança de morada não comunicada, a convocatória é válida. Guarde o comprovativo de envio e o registo de devolução. A assembleia pode deliberar validamente. Fonte: Art. 1431.º CC, confirmado pelo Acórdão TRL de 12/2024."
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- Assembleia ordinária realizada no 1.º trimestre do ano (art. 1431.º CC).
- Convocatória enviada com pelo menos 10 dias de antecedência (Lei 8/2022 — anterior mínimo era 5 dias).
- Meio de convocação com prova de recepção individual (carta registada AR, email com confirmação de leitura, ou entrega em mão).
- Ordem de trabalhos completa e suficientemente detalhada; deliberações não previstas são anuláveis.
- Maioria verificada conforme o tipo de decisão: simples para contas e orçamento; 2/3 do capital para obras de inovação; unanimidade para alteração do título.
- Acta lavrada com lista de presenças, votações discriminadas por fracção, e assinaturas do presidente e secretário da mesa.
- Arquivo da documentação por mínimo 10 anos.
Perguntas frequentes
O que acontece se a assembleia ordinária não se realizar no 1.º trimestre?
A falta de realização da assembleia ordinária no prazo legal não invalida automaticamente as decisões tomadas fora de prazo, mas expõe o administrador a responsabilidade por negligência. Qualquer condómino pode exigir judicialmente a convocação da assembleia em falta. Em caso de litígio sobre as contas do condomínio, a ausência de assembleia ordinária dentro do prazo legal é um factor desfavorável ao administrador.
Os condóminos ausentes ficam vinculados às deliberações?
Sim. As deliberações da assembleia são vinculativas para todos os condóminos, incluindo os que não estiveram presentes ou votaram contra. O condómino ausente que discorde de uma deliberação tem 10 dias após ser notificado do resultado para a impugnar judicialmente, nos termos do art. 1433.º do Código Civil.
É obrigatório constituir fundo de reserva?
Sim. A Lei 8/2022 tornou obrigatória a constituição de um fundo de reserva para financiamento de obras de conservação. A contribuição mínima obrigatória é de 1% do valor do orçamento anual do condomínio. A assembleia pode deliberar uma contribuição superior. Para mais informações, consulte o nosso artigo sobre fundo de reserva em condomínios.
Um condómino pode votar por procuração?
Sim. O condómino pode fazer-se representar por outra pessoa (condómino ou terceiro) mediante procuração escrita. Não há limite ao número de procurações que uma pessoa pode deter, salvo disposição do regulamento do condomínio. A procuração deve estar disponível para consulta na assembleia e ser registada na lista de presenças.
Qual é a diferença entre assembleia ordinária e extraordinária?
A assembleia ordinária é a que se realiza obrigatoriamente no 1.º trimestre para aprovação de contas e orçamento. A assembleia extraordinária pode ser convocada em qualquer momento pelo administrador ou pelos condóminos que representem 25% do valor do edifício, para tratar assuntos urgentes ou específicos que não possam aguardar a assembleia anual. Os requisitos de convocação (10 dias de antecedência, prova de recepção) são idênticos para ambas.
Artigo elaborado pela Equipa IgeraFincas Portugal. Baseado no Código Civil Português (arts. 1419.º a 1438.º-A), na Lei 8/2022, e em jurisprudência dos Tribunais da Relação actualizada a julho de 2026. Não constitui aconselhamento jurídico. Artigos relacionados: Lei dos condomínios Portugal 2022: o que mudou · Fundo de reserva em condomínios: guia completo