Assembleia de Condóminos em Portugal: Convocatória, Quórum e Deliberações 2026

A assembleia de condóminos é o órgão soberano do condomínio. É nela que se aprovam as contas, se elege o administrador, se decidem obras e se definem as regras de utilização das partes comuns. Com a Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, que introduziu as alterações mais significativas ao regime da propriedade horizontal desde o Decreto-Lei n.º 268/94, muitas das regras mudaram. Se ainda geres o teu condomínio com base em práticas antigas, este guia é para ti.

Quais são os prazos legais de convocatória da assembleia?

A convocatória deve ser enviada com antecedência mínima estabelecida por lei. A forma de envio é carta registada ou, desde a Lei 8/2022, por correio electrónico desde que o condómino tenha declarado por escrito aceitar comunicações desta forma.

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos completa. Se faltarem pontos relevantes na ordem de trabalhos, a deliberação tomada sobre esses pontos pode ser anulável por qualquer condómino que não estava presente ou que votou contra.

Como funciona o voto por correspondência, uma novidade da Lei 8/2022?

A Lei n.º 8/2022 introduziu o voto por escrito prévio à assembleia. Um condómino que não possa estar presente pode enviar o seu voto por carta ou e-mail antes da reunião, indicando especificamente qual ponto da ordem de trabalhos está a votar e o sentido do voto (favorável, contrário, abstenção). Este voto conta para o quórum e para as maiorias.

Esta novidade é especialmente útil para condomínios com muitos proprietários não residentes, emigrantes ou investidores estrangeiros que têm dificuldade em comparecer presencialmente. O administrador deve guardar os votos escritos como documento anexo à ata.

Que maiorias são necessárias para cada tipo de deliberação?

Este é o ponto onde mais erros se cometem. A lei portuguesa estabelece três níveis de maioria:

Atenção: a maioria simples conta os presentes e representados, enquanto a maioria de 2/3 e a unanimidade contam sobre a totalidade das permilagens do condomínio — mesmo dos ausentes. Isto significa que numa assembleia com poucos presentes, é praticamente impossível aprovar obras de inovação em primeira convocatória.

Quando é que uma deliberação pode ser impugnada?

A Lei distingue entre deliberações nulas e deliberações anuláveis. As deliberações nulas podem ser impugnadas a qualquer momento. As anuláveis têm um prazo de 30 dias a contar da data da assembleia para os presentes, ou da data de notificação da ata para os ausentes (art. 1433.º do Código Civil).

São nulas as deliberações que contrariem a lei ou que impliquem alteração do título constitutivo sem unanimidade. São anuláveis as deliberações tomadas com vício de forma (convocatória defeituosa, falta de quórum, ordem de trabalhos incompleta) ou de fundo (violação do regulamento).

O que deve constar obrigatoriamente na ata da assembleia?

A ata é o documento legal que certifica o que foi deliberado. Deve conter: data, hora e local; lista de condóminos presentes, representados e que votaram por escrito (com indicação das permilagens); ordem de trabalhos; resumo das discussões; sentido de voto de cada condómino em cada ponto; resultado das votações com indicação das permilagens; e assinatura do administrador e de um condómino.

Desde a Lei 8/2022, a ata deve ser enviada a todos os condóminos no prazo máximo de 30 dias após a assembleia. O não envio atempado da ata pode dificultar a impugnação de deliberações e gera responsabilidade para o administrador.

Perguntas frequentes

Pode o administrador convocar uma assembleia extraordinária sem pedido dos condóminos?

Sim. O administrador tem legitimidade para convocar assembleias extraordinárias sempre que o interesse do condomínio o justifique — por exemplo, para aprovação urgente de obras de conservação necessárias, ou para substituição do administrador por renúncia. Além disso, pode ser convocada a pedido de condóminos que representem pelo menos 25% do valor total do condomínio.

O que acontece se a assembleia ordinária não se realizar no prazo legal?

O administrador fica em incumprimento e pode ser responsabilizado civilmente pelos prejuízos resultantes da não aprovação atempada do orçamento ou das contas. Em casos graves, pode ser destituído. Qualquer condómino pode requerer ao tribunal a convocação judicial da assembleia (art. 1431.º, n.º 3 do Código Civil).

Como se calcula a representação por permilagem?

Cada fracção tem uma permilagem (valor em partes por mil) definida no título constitutivo da propriedade horizontal. A soma de todas as permilagens é 1000‰. O quórum de maioria das permilagens para a 1.ª convocatória significa que os condóminos presentes e representados devem ter uma soma de permilagens superior a 500‰.

A ata pode ser contestada se não foi enviada no prazo de 30 dias?

O atraso no envio da ata não invalida automaticamente as deliberações, mas pode criar dificuldades probatórias e responsabilidade para o administrador. Os prazos de impugnação para condóminos ausentes começam a correr a partir da data de recepção da ata, pelo que o atraso beneficia paradoxalmente o condómino que pretende impugnar.

Um condómino moroso pode votar na assembleia?

Em Portugal, ao contrário de Espanha, a lei não suspende automaticamente o direito de voto do condómino em mora. No entanto, o regulamento do condomínio pode prever essa limitação. A dívida não impede a presença na assembleia nem o exercício do direito de voto, salvo disposição específica do regulamento aprovada em assembleia.