Convocazione dell'Assemblea di Condominio: Quorum e Maggioranze (Art. 1136)
L'articolo 1136 del Codice Civile stabilisce due soglie di validità per l'assemblea di condominio: in prima convocazione servono i due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza dei condomini; in seconda convocazione bastano un terzo del valore e un terzo dei partecipanti. Le delibere, poi, richiedono maggioranze proprie, distinte dai quorum costitutivi. Capire questa differenza evita assemblee nulle e verbali impugnabili.
In breve: l'art. 1136 c.c. distingue tra quorum costitutivo (chi deve essere presente perché l'assemblea si possa validamente riunire) e quorum deliberativo (quanti voti servono per approvare una decisione). Sono due calcoli diversi, spesso confusi anche da amministratori esperti.
Perché il condominio ha bisogno di due convocazioni
Radunare un numero sufficiente di condomini in un unico incontro non è sempre semplice: proprietari assenti, deleghe non raccolte in tempo, disaccordi che tengono la gente lontana dalla riunione. Il legislatore ha previsto per questo un meccanismo a due tempi — prima e seconda convocazione — con soglie di validità decrescenti, in modo che il condominio non resti bloccato per l'assenza di pochi millesimi.
Questo non significa che la seconda convocazione sia "più debole" o meno vincolante: le delibere approvate in seconda convocazione, rispettando i quorum previsti, hanno la stessa forza giuridica di quelle approvate in prima.
I quorum costitutivi: chi deve essere presente
Il quorum costitutivo risponde alla domanda: "l'assemblea si può considerare regolarmente riunita?". Va calcolato su due parametri contemporaneamente — il numero di condomini presenti (di persona o per delega) e il valore millesimale che rappresentano.
| Convocazione |
Valore edificio (millesimi) |
Partecipanti (teste) |
| Prima convocazione |
Almeno due terzi del valore dell'intero edificio |
Maggioranza dei partecipanti al condominio |
| Seconda convocazione |
Almeno un terzo del valore dell'edificio |
Un terzo dei partecipanti al condominio |
Se, aperta la riunione in prima convocazione, questa soglia non viene raggiunta, l'assemblea non può deliberare: si passa direttamente alla seconda convocazione, secondo l'art. 1136 c.c., in un giorno successivo al primo e comunque non oltre dieci giorni dalla prima. È l'amministratore a indicare in anticipo, nell'avviso di convocazione, la data della seconda riunione, così da evitare di dover convocare nuovamente tutti i condomini da zero.
I quorum deliberativi: quanti voti servono per approvare
Una volta verificato che l'assemblea è validamente costituita, resta un secondo passaggio: contare i voti per ogni singola delibera. Anche qui la soglia cambia a seconda della convocazione.
| Convocazione |
Voti richiesti per la delibera |
| Prima convocazione |
Maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio |
| Seconda convocazione |
Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio |
È qui che nasce la confusione più frequente: un condomino presente pensa che "la maggioranza dei presenti" basti sempre, dimenticando che occorre anche raggiungere una determinata quota di millesimi. Un'assemblea può avere molte "teste" favorevoli ma non abbastanza valore millesimale dietro, e la delibera non passa comunque.
Attenzione: alcune materie — come le innovazioni gravose o voluttuarie, il superamento delle barriere architettoniche o le opere su parti comuni per finalità specifiche — sono soggette a maggioranze qualificate diverse da quelle "ordinarie" appena descritte, previste da altri articoli del Codice Civile. Prima di considerare valida una delibera su questi temi, verifica sempre quale maggioranza specifica si applica al punto all'ordine del giorno.
Il ruolo dell'amministratore nella convocazione
La convocazione dell'assemblea è uno degli atti tipici della gestione ordinaria e spetta all'amministratore, sia per l'assemblea ordinaria annuale (per l'approvazione del rendiconto), sia per le assemblee straordinarie richieste dai condomini o rese necessarie da urgenze. L'amministratore ha inoltre l'onere di verificare in apertura di seduta che i quorum costitutivi siano effettivamente raggiunti, prima di dichiarare validamente aperti i lavori.
L'avviso di convocazione, per essere valido, deve contenere in modo chiaro alcuni elementi essenziali:
- Ordine del giorno specifico e dettagliato — non generico — perché l'assemblea può deliberare solo sui punti effettivamente indicati
- Data e ora della riunione, sia di prima sia (se prevista contestualmente) di seconda convocazione
- Luogo di svolgimento, fisico o, dove ammesso, modalità di collegamento a distanza
Sui termini esatti di preavviso — cioè quanti giorni prima della riunione l'avviso deve essere recapitato — la prassi e la giurisprudenza hanno consolidato criteri di ragionevolezza, ma i dettagli procedurali possono variare a seconda del regolamento condominiale e delle modalità di invio adottate (raccomandata, PEC, altri mezzi con prova di ricevimento). Per questo aspetto specifico è opportuno verificare sempre il regolamento del proprio condominio o rivolgersi all'amministratore, poiché un preavviso ritenuto insufficiente può essere motivo di impugnazione della delibera.
Impatto pratico per i condomini
Conoscere questi meccanismi non è un esercizio teorico: incide direttamente sulla capacità di un condominio di prendere decisioni. Un edificio con proprietà molto frammentata, o con molti immobili sfitti/vuoti i cui proprietari non partecipano mai, rischia di trovarsi sistematicamente bloccato in prima convocazione e di dover contare sulla seconda per ogni delibera importante — dai lavori straordinari alla nomina dell'amministratore stesso.
Per i singoli condomini, questo significa che la delega a un vicino di fiducia o a un familiare, quando non si può essere presenti, ha un peso reale: ogni assenza ingiustificata avvicina l'assemblea al rischio di non raggiungere il quorum in prima convocazione, spostando la decisione — con soglie più basse — alla seconda.
Errori comuni da evitare
- Confondere quorum costitutivo e deliberativo: verificare che l'assemblea sia "aperta" validamente non basta — ogni delibera va poi contata a parte con la propria soglia di voti
- Deliberare su punti non all'ordine del giorno: anche se tutti i presenti sono d'accordo, una decisione su un argomento non annunciato nell'avviso è esposta a impugnazione
- Ignorare le maggioranze qualificate: alcune materie richiedono soglie diverse da quelle ordinarie dell'art. 1136 — applicare la maggioranza "standard" a un punto che ne richiede una speciale rende la delibera annullabile
- Non verbalizzare con precisione millesimi e presenze: un verbale che non riporta con chiarezza chi era presente e quale valore millesimale rappresentava rende difficile dimostrare, in caso di contestazione, che i quorum erano rispettati
- Considerare la seconda convocazione "automatica": se non è stata fissata contestualmente alla prima nell'avviso, potrebbe essere necessaria una nuova convocazione formale, entro i termini di legge
Come IgeraFincas aiuta amministratori e condomini
Verificare quorum, maggioranze qualificate e termini procedurali significa incrociare il Codice Civile con il regolamento condominiale specifico e la storia dei verbali precedenti. IgeraFincas è l'assistente IA che risponde a queste domande consultando direttamente i documenti del condominio — regolamento, verbali d'assemblea, Codice Civile — e cita sempre la fonte esatta della risposta, così amministratori e condomini possono verificare l'informazione invece di doversi fidare ciecamente.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra quorum costitutivo e quorum deliberativo?
Il quorum costitutivo determina se l'assemblea può validamente riunirsi (in base a presenti e millesimi rappresentati); il quorum deliberativo determina se una specifica delibera è approvata, contando i voti favorevoli in rapporto agli intervenuti e al valore dell'edificio. Sono due verifiche distinte, entrambe necessarie.
Quanto tempo può passare tra prima e seconda convocazione?
Secondo l'art. 1136 c.c., la seconda convocazione deve tenersi in un giorno successivo al primo e comunque non oltre dieci giorni dalla data della prima convocazione.
Se in prima convocazione manca il quorum, l'assemblea è persa?
No. È una situazione fisiologica e prevista dalla legge: si passa semplicemente alla seconda convocazione, dove le soglie di quorum costitutivo e deliberativo sono più basse, appositamente per evitare che il condominio resti bloccato.
La delega di un condomino assente conta ai fini del quorum?
Sì, un condomino può farsi rappresentare tramite delega scritta a un'altra persona, e tale presenza per delega concorre normalmente al calcolo sia del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, secondo le regole generali sulla rappresentanza in assemblea.
Cosa deve contenere obbligatoriamente l'avviso di convocazione?
Come minimo, l'avviso deve indicare in modo specifico l'ordine del giorno, la data e l'ora della riunione e il luogo di svolgimento. Un ordine del giorno vago o incompleto può rendere impugnabili le delibere assunte su punti non chiaramente indicati.
Tutte le delibere richiedono la stessa maggioranza?
No. Le maggioranze descritte in questo articolo sono quelle "ordinarie" previste dall'art. 1136 c.c. Per alcune materie specifiche — innovazioni, opere particolari, modifiche al regolamento in certi casi — il Codice Civile prevede maggioranze qualificate diverse, da verificare punto per punto.
Chi verifica che i quorum siano rispettati durante l'assemblea?
Spetta all'amministratore, in apertura di seduta e al momento di ogni votazione, verificare e far verbalizzare correttamente presenze e valori millesimali, in modo da poter dimostrare la regolarità della riunione in caso di contestazione successiva.
Disclaimer: questo articolo ha finalità puramente informativa e non costituisce consulenza legale. Le norme sul condominio possono essere integrate da disposizioni del regolamento condominiale specifico e da orientamenti giurisprudenziali in evoluzione. Per una valutazione del caso concreto, consulta sempre un avvocato specializzato in diritto condominiale o il tuo amministratore di condominio.
