Assemblea Condominiale: Come Funziona, Convocazione, Delibere e Maggioranze (Guida 2026)
L'assemblea condominiale è il momento in cui tutti i condòmini si riuniscono per prendere le decisioni collettive che riguardano l'edificio: approvare il bilancio, nominare l'amministratore, autorizzare lavori di manutenzione straordinaria, deliberare sulle innovazioni. Capire come funziona, chi può partecipare, come va convocata e quali maggioranze sono richieste per ogni tipo di delibera è fondamentale per ogni proprietario di casa in un condominio italiano.
Cos'è l'assemblea condominiale e chi può partecipare: L'assemblea condominiale (artt. 1135–1136 c.c., riformati dalla Legge 220/2012) è l'organo deliberativo del condominio, composto da tutti i condòmini — cioè i proprietari delle singole unità immobiliari (appartamenti, box, cantine, locali commerciali). Hanno diritto di partecipare e votare tutti i proprietari, anche se hanno concesso l'unità in locazione. Gli inquilini (conduttori) possono partecipare, ma solo per le delibere riguardanti la gestione ordinaria e i servizi comuni (art. 10 L. 392/1978), e senza diritto di voto per le altre materie. È possibile farsi rappresentare da un delegato (anche non condòmino) con delega scritta (art. 1136, co. 6 c.c.).
CONDOMINI ITALIANI — DATI 2025
~1.200.000
Condomini censiti in Italia nel 2025 (ISTAT/Anaci). Circa il 35% è privo di un amministratore professionale, gestito informalmente dai condòmini stessi — con rischi legali e fiscali significativi.
€1.800/anno
Costo medio di gestione condominiale per unità abitativa in un condominio di medie dimensioni (50–80 unità) nelle principali città italiane. Fonte: Anaci 2025.
28%
Percentuale di delibere assembleari impugnate ogni anno a causa di vizi di convocazione o di procedura (Curia di Milano, 2024). Una convocazione corretta riduce drasticamente il contenzioso.
Le maggioranze richieste per ogni tipo di delibera
L'articolo 1136 del Codice Civile stabilisce con precisione quale maggioranza serve per ogni tipo di decisione assembleare. La distinzione fondamentale è tra prima e seconda convocazione, e tra delibere ordinarie e delibere che richiedono maggioranze qualificate.
| Tipo di delibera | 1ª convocazione | 2ª convocazione | Articolo CC |
|---|---|---|---|
| Nomina/revoca amministratore, approvazione rendiconto | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | 1/3 condòmini + 1/3 del valore | Art. 1136 co. 2–3 |
| Lavori straordinari urgenti (art. 1135 co. 2) | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | 1/3 condòmini + 1/3 del valore | Art. 1135 co. 2 |
| Innovazioni (art. 1120) e lavori straordinari non urgenti | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | Maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore | Art. 1120 co. 1, Art. 1136 co. 5 |
| Innovazioni vietate/modifiche destinazione uso parti comuni | Unanimità | Unanimità | Art. 1120 co. 2, Art. 1117-ter |
| Regolamento condominiale contrattuale (modifiche) | Unanimità | Unanimità | Art. 1138 co. 4 |
| Distacco impianti centralizzati (riscaldamento, ecc.) | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore | Art. 1118 co. 4 |
7 passi per convocare un'assemblea condominiale valida
Verificare chi ha il potere di convocare
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea ordinaria annuale e quelle straordinarie richieste da almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012). In mancanza dell'amministratore, può convocarla qualsiasi condòmino.
Redigere l'avviso di convocazione
L'avviso deve contenere: luogo, giorno e ora della riunione (anche in seconda convocazione, che non può tenersi lo stesso giorno della prima), ordine del giorno dettagliato. L'art. 66 disp. att. c.c. impone che l'ordine del giorno sia specifico: voci generiche come "varie ed eventuali" non autorizzano delibere vincolanti.
Rispettare i termini di preavviso
La convocazione deve essere comunicata almeno 5 giorni prima della data dell'assemblea (art. 66 co. 3 disp. att. c.c.). Per assemblee straordinarie urgenti, il termine può essere ridotto ma deve comunque garantire a tutti la possibilità di partecipare. Il termine decorre dalla ricezione dell'avviso, non dall'invio.
Inviare la convocazione in modo tracciabile
La comunicazione può avvenire tramite: raccomandata A/R, fax, posta elettronica certificata (PEC), consegna a mano con ricevuta. La L. 220/2012 ha ammesso l'email ordinaria se il condòmino ha comunicato il proprio indirizzo all'amministratore e ha accettato questa modalità. La tracciabilità è fondamentale per difendersi da eventuali impugnative.
Verificare il quorum in apertura di seduta
In prima convocazione serve la presenza di condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'edificio e almeno la metà più uno dei partecipanti (art. 1136 co. 1 c.c.). Se il quorum non è raggiunto, si passa alla seconda convocazione (che deve tenersi in un giorno diverso), valida con qualsiasi numero di partecipanti, salvo maggioranze specifiche.
Gestire deleghe e rappresentanze
Ogni condòmino può farsi rappresentare da un delegato tramite delega scritta. La L. 220/2012 ha introdotto un limite importante: il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e non può detenere più di 1/5 del valore complessivo dell'edificio (art. 1136 co. 6 c.c., per condomini con più di 20 condòmini). Questo per evitare che un solo soggetto accumuli troppo potere decisionale.
Redigere e comunicare il verbale
Il verbale dell'assemblea deve essere redatto durante la seduta e firmato dal presidente e dal segretario eletti in apertura (art. 1136 co. 7 c.c.). Deve contenere: data, luogo, presenti e deleghe, ordine del giorno trattato, delibere adottate con esito delle votazioni. L'amministratore è tenuto a trasmettere copia del verbale a tutti i condòmini, anche assenti, entro 30 giorni dalla delibera.
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Condòmino — Edificio via Roma 14, Milano (domenica 22:15)
"Quale maggioranza serve per approvare i lavori straordinari di rifacimento del tetto?"
IgeraFincas risponde (3 secondi)
Per il rifacimento del tetto — opera di manutenzione straordinaria — la maggioranza dipende dalla convocazione:
• Prima convocazione (art. 1136 co. 2 c.c.): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi su 1000).
• Seconda convocazione (art. 1136 co. 3 c.c.): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore (333 millesimi su 1000).
Se i lavori comportano innovazioni o modifiche alla struttura dell'edificio (art. 1120 c.c.), la soglia sale: in seconda convocazione servono la maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore (667 millesimi). Verificate il progetto con l'amministratore per classificare correttamente l'intervento.
Fonte: artt. 1120, 1135, 1136 Codice Civile italiano; Legge 220/2012.
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