Assemblea Condominiale: Come Funziona, Convocazione, Delibere e Maggioranze (Guida 2026)
L'assemblea condominiale è il momento in cui tutti i condòmini si riuniscono per prendere le decisioni collettive che riguardano l'edificio: approvare il bilancio, nominare l'amministratore, autorizzare lavori di manutenzione straordinaria, deliberare sulle innovazioni. Capire come funziona, chi può partecipare, come va convocata e quali maggioranze sono richieste per ogni tipo di delibera è fondamentale per ogni proprietario di casa in un condominio italiano.
Cos'è l'assemblea condominiale e chi può partecipare: L'assemblea condominiale (artt. 1135–1136 c.c., riformati dalla Legge 220/2012) è l'organo deliberativo del condominio, composto da tutti i condòmini — cioè i proprietari delle singole unità immobiliari (appartamenti, box, cantine, locali commerciali). Hanno diritto di partecipare e votare tutti i proprietari, anche se hanno concesso l'unità in locazione. Gli inquilini (conduttori) possono partecipare, ma solo per le delibere riguardanti la gestione ordinaria e i servizi comuni (art. 10 L. 392/1978), e senza diritto di voto per le altre materie. È possibile farsi rappresentare da un delegato (anche non condòmino) con delega scritta (art. 1136, co. 6 c.c.).
CONDOMINI ITALIANI — DATI 2025
~1.200.000
Condomini censiti in Italia nel 2025 (ISTAT/Anaci). Circa il 35% è privo di un amministratore professionale, gestito informalmente dai condòmini stessi — con rischi legali e fiscali significativi.
€1.800/anno
Costo medio di gestione condominiale per unità abitativa in un condominio di medie dimensioni (50–80 unità) nelle principali città italiane. Fonte: Anaci 2025.
28%
Percentuale di delibere assembleari impugnate ogni anno a causa di vizi di convocazione o di procedura (Curia di Milano, 2024). Una convocazione corretta riduce drasticamente il contenzioso.
Le maggioranze richieste per ogni tipo di delibera
L'articolo 1136 del Codice Civile stabilisce con precisione quale maggioranza serve per ogni tipo di decisione assembleare. La distinzione fondamentale è tra prima e seconda convocazione, e tra delibere ordinarie e delibere che richiedono maggioranze qualificate.
| Tipo di delibera | 1ª convocazione | 2ª convocazione | Articolo CC |
|---|---|---|---|
| Nomina/revoca amministratore, approvazione rendiconto | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | 1/3 condòmini + 1/3 del valore | Art. 1136 co. 2–3 |
| Lavori straordinari urgenti (art. 1135 co. 2) | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | 1/3 condòmini + 1/3 del valore | Art. 1135 co. 2 |
| Innovazioni (art. 1120) e lavori straordinari non urgenti | Maggioranza degli intervenuti + ½ del valore | Maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore | Art. 1120 co. 1, Art. 1136 co. 5 |
| Innovazioni vietate/modifiche destinazione uso parti comuni | Unanimità | Unanimità | Art. 1120 co. 2, Art. 1117-ter |
| Regolamento condominiale contrattuale (modifiche) | Unanimità | Unanimità | Art. 1138 co. 4 |
| Distacco impianti centralizzati (riscaldamento, ecc.) | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore | Art. 1118 co. 4 |
7 passi per convocare un'assemblea condominiale valida
Verificare chi ha il potere di convocare
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea ordinaria annuale e quelle straordinarie richieste da almeno due condòmini che rappresentino 1/6 del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012). In mancanza dell'amministratore, può convocarla qualsiasi condòmino.
Redigere l'avviso di convocazione
L'avviso deve contenere: luogo, giorno e ora della riunione (anche in seconda convocazione, che non può tenersi lo stesso giorno della prima), ordine del giorno dettagliato. L'art. 66 disp. att. c.c. impone che l'ordine del giorno sia specifico: voci generiche come "varie ed eventuali" non autorizzano delibere vincolanti.
Rispettare i termini di preavviso
La convocazione deve essere comunicata almeno 5 giorni prima della data dell'assemblea (art. 66 co. 3 disp. att. c.c.). Per assemblee straordinarie urgenti, il termine può essere ridotto ma deve comunque garantire a tutti la possibilità di partecipare. Il termine decorre dalla ricezione dell'avviso, non dall'invio.
Inviare la convocazione in modo tracciabile
La comunicazione può avvenire tramite: raccomandata A/R, fax, posta elettronica certificata (PEC), consegna a mano con ricevuta. La L. 220/2012 ha ammesso l'email ordinaria se il condòmino ha comunicato il proprio indirizzo all'amministratore e ha accettato questa modalità. La tracciabilità è fondamentale per difendersi da eventuali impugnative.
Verificare il quorum in apertura di seduta
In prima convocazione serve la presenza di condòmini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell'edificio e almeno la metà più uno dei partecipanti (art. 1136 co. 1 c.c.). Se il quorum non è raggiunto, si passa alla seconda convocazione (che deve tenersi in un giorno diverso), valida con qualsiasi numero di partecipanti, salvo maggioranze specifiche.
Gestire deleghe e rappresentanze
Ogni condòmino può farsi rappresentare da un delegato tramite delega scritta. La L. 220/2012 ha introdotto un limite importante: il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e non può detenere più di 1/5 del valore complessivo dell'edificio (art. 1136 co. 6 c.c., per condomini con più di 20 condòmini). Questo per evitare che un solo soggetto accumuli troppo potere decisionale.
Redigere e comunicare il verbale
Il verbale dell'assemblea deve essere redatto durante la seduta e firmato dal presidente e dal segretario eletti in apertura (art. 1136 co. 7 c.c.). Deve contenere: data, luogo, presenti e deleghe, ordine del giorno trattato, delibere adottate con esito delle votazioni. L'amministratore è tenuto a trasmettere copia del verbale a tutti i condòmini, anche assenti, entro 30 giorni dalla delibera.
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Condòmino — Edificio via Roma 14, Milano (domenica 22:15)
"Quale maggioranza serve per approvare i lavori straordinari di rifacimento del tetto?"
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Per il rifacimento del tetto — opera di manutenzione straordinaria — la maggioranza dipende dalla convocazione:
• Prima convocazione (art. 1136 co. 2 c.c.): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi su 1000).
• Seconda convocazione (art. 1136 co. 3 c.c.): maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore (333 millesimi su 1000).
Se i lavori comportano innovazioni o modifiche alla struttura dell'edificio (art. 1120 c.c.), la soglia sale: in seconda convocazione servono la maggioranza dei partecipanti e 2/3 del valore (667 millesimi). Verificate il progetto con l'amministratore per classificare correttamente l'intervento.
Fonte: artt. 1120, 1135, 1136 Codice Civile italiano; Legge 220/2012.
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Scopri IgeraFincas — prova gratuita 14 giorniCome impugnare una delibera condominiale
L'art. 1137 del Codice Civile prevede che ogni condòmino assente, dissenziente o astenuto possa impugnare le deliberazioni assembleari davanti all'autorità giudiziaria. Il termine è di 30 giorni, che decorrono dalla data della delibera per chi era presente, e dalla data di comunicazione del verbale per chi era assente.
Le delibere nulle (per oggetto illecito o impossibile, per violazione di norme imperative) possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo. Le delibere annullabili (per vizi procedurali come convocazione tardiva o quorum non raggiunto) vanno invece impugnate entro i 30 giorni. La distinzione è fondamentale perché incide sui tempi di reazione del condòmino danneggiato.
Checklist convocazione assemblea condominiale — tutto in ordine?
- Avviso inviato ad ogni condòmino almeno 5 giorni prima (art. 66 disp. att. c.c.)
- Ordine del giorno specifico e dettagliato (nessuna voce vaga o generica)
- Data e ora della seconda convocazione indicata nell'avviso (giorno diverso dalla prima)
- Invio tracciabile (raccomandata, PEC, email accettata, consegna a mano con firma)
- Registro delle deleghe verificato prima dell'apertura (limite 1/5 per condòmini >20)
- Quorum verificato all'apertura e annotato nel verbale
- Maggioranze corrette applicate per ogni punto all'ordine del giorno
- Verbale firmato da presidente e segretario durante la seduta
- Copia del verbale trasmessa a tutti i condòmini entro 30 giorni
Le innovazioni: cosa sono e quando servono i 2/3
L'art. 1120 del Codice Civile definisce le innovazioni come le modifiche delle parti comuni volte al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle stesse. Non è innovazione la manutenzione ordinaria o straordinaria: cambiare le tubature dell'acqua non è innovazione, installare un impianto di videosorveglianza o un ascensore nuovo sì.
Per le innovazioni serve, in seconda convocazione, la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno 2/3 del valore (art. 1136 co. 5 c.c.). Sono vietate le innovazioni che rendano talune parti dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condòmino, o che pregiudichino la stabilità o la sicurezza dell'edificio.
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Prova IgeraFincas gratis →Domande frequenti sull'assemblea condominiale
Quante deleghe può raccogliere un singolo condòmino o l'amministratore?
In condomini con più di 20 condòmini, nessun delegato può rappresentare più di 1/5 dei condòmini né detenere più di 1/5 del valore complessivo dell'edificio (art. 1136 co. 6 c.c., come modificato dalla L. 220/2012). L'amministratore non può ricevere deleghe dai condòmini per l'assemblea in cui si discute la sua nomina, revoca o approvazione del rendiconto.
Cosa succede se l'assemblea non raggiunge il quorum in prima convocazione?
Se in prima convocazione non si raggiunge il quorum costitutivo (2/3 del valore + metà più uno dei condòmini), l'assemblea è deserta e si convoca la seconda convocazione, che deve tenersi in un giorno diverso. In seconda convocazione l'assemblea è validamente costituita con qualsiasi numero di intervenuti, ma le maggioranze deliberative rimangono quelle previste dalla legge per ogni tipo di delibera.
Entro quanto tempo bisogna impugnare una delibera condominiale?
Il termine è di 30 giorni (art. 1137 c.c.): dalla data della delibera per i condòmini presenti (anche se dissenzienti o astenuti), e dalla data di ricezione del verbale per i condòmini assenti. Le delibere nulle (per oggetto illecito o violazione di norme imperative) sono impugnabili senza limiti di tempo.
Quando si può convocare un'assemblea straordinaria urgente?
L'assemblea straordinaria può essere convocata in qualsiasi momento dall'amministratore quando circostanze urgenti lo richiedano (infiltrazioni, danni strutturali, sinistri). Può essere richiesta anche da almeno due condòmini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell'edificio (art. 66 disp. att. c.c.). In caso di urgenza estrema, l'amministratore può ordinare i lavori necessari di propria iniziativa e convocare l'assemblea di ratifica entro 30 giorni (art. 1135 co. 2 c.c.).
L'assemblea condominiale può tenersi in videoconferenza?
Sì. La L. 220/2012 ha aperto alla partecipazione a distanza, e le disposizioni emergenziali del 2020–2022 hanno consolidato la prassi delle assemblee in videoconferenza o in modalità ibrida. È necessario che il regolamento condominiale (o una delibera assembleare) preveda questa modalità e che siano garantite l'identità dei partecipanti e la segretezza del voto ove richiesta. Il verbale deve indicare i partecipanti a distanza.
Cosa succede se l'amministratore non convoca l'assemblea annuale?
L'amministratore è obbligato a convocare l'assemblea annuale ordinaria entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (art. 1135 c.c.). Se non lo fa, qualsiasi condòmino può convocarla in via sostitutiva (art. 66 disp. att. c.c.). Il mancato adempimento di questo obbligo costituisce grave irregolarità che giustifica la revoca giudiziale dell'amministratore ai sensi dell'art. 1129 co. 12 c.c.
Cosa dice esattamente la Legge 220/2012 sulla riforma del condominio?
La Legge 9 dicembre 2012 n. 220 (Riforma del Condominio, in vigore dal 18 giugno 2013) ha modificato profondamente il Codice Civile in materia condominiale: ha introdotto l'obbligo del conto corrente condominiale separato, ha disciplinato le modalità di convocazione e il limite delle deleghe, ha definito le gravi irregolarità che giustificano la revoca dell'amministratore, ha esteso i casi in cui un condòmino può rinunciare al riscaldamento centralizzato e ha introdotto la figura del supercondominio. È la principale riforma del diritto condominiale italiano degli ultimi decenni.
Aggiornato: luglio 2026 | Fonti: Codice Civile italiano artt. 1117–1139; Legge 220/2012 (Riforma del Condominio); artt. 65–72 disp. att. c.c.; Curia di Milano 2024 | Contenuto a scopo informativo — non costituisce consulenza legale. Per situazioni specifiche rivolgersi a un avvocato o amministratore di condominio abilitato. | IgeraFincas