Assicurazione del Condominio in Italia: È Obbligatoria? La Riforma 2026

Oggi, secondo la legge italiana vigente, nessun condominio è obbligato per legge a stipulare un'assicurazione: la polizza globale fabbricati resta facoltativa, salvo che il regolamento condominiale o una delibera assembleare la richiedano espressamente. Un disegno di legge in discussione al Senato (AS 1816/2026) introdurrebbe l'obbligo a livello nazionale, ma non è ancora legge in vigore. Prima di agire, verifica sempre lo stato di avanzamento della riforma e consulta il tuo amministratore.

Ogni tanto arriva in assemblea la stessa domanda, quasi sempre dopo un episodio concreto — un'infiltrazione dal tetto, un ascensore che si guasta e ferisce qualcuno, un cornicione che cade su un'auto parcheggiata: "ma il nostro condominio è assicurato per legge?". La risposta onesta, oggi, è no. E capire perché — e cosa potrebbe cambiare — evita sia la falsa sicurezza di chi pensa che una polizza esista sempre "per legge", sia il panico ingiustificato di chi crede che il condominio sia scoperto per qualsiasi tipo di danno.

Lo stato attuale: l'assicurazione condominiale è facoltativa

Il Codice Civile italiano, nella disciplina del condominio (artt. 1117 e seguenti, come riformati dalla Legge 220/2012), non impone alcun obbligo assicurativo generale a carico del condominio. A differenza di quanto accade per il singolo veicolo con l'RC Auto, non esiste una norma che obblighi l'edificio in condominio a stipulare una polizza per il fabbricato.

Questo significa che, salvo eccezioni specifiche, la decisione di assicurare le parti comuni resta nelle mani dell'assemblea. La polizza diventa obbligatoria per il singolo condominio solo in due casi:

• Il regolamento di condominio la prevede espressamente — molti regolamenti contrattuali (redatti dal costruttore all'origine) includono clausole che obbligano l'amministratore a mantenere attiva una copertura assicurativa sull'edificio.
• L'assemblea l'ha deliberata — una volta approvata con le maggioranze previste dall'art. 1136 c.c., la polizza diventa una spesa obbligatoria per tutti i condòmini, compresi i dissenzienti, esattamente come qualsiasi altra spesa comune approvata regolarmente.

Fuori da questi due scenari, un condominio può legittimamente non avere alcuna copertura assicurativa sulle parti comuni. Nella pratica, la maggior parte degli amministratori professionali la propone comunque in assemblea — non per obbligo, ma per prudenza gestionale, visto il rischio di responsabilità personale in caso di sinistro non coperto.

La riforma in discussione: cosa prevede l'AS 1816/2026

Al Senato è in discussione un disegno di legge di riforma della disciplina condominiale, identificato come AS 1816/2026, che tra le altre misure introdurrebbe l'obbligo di assicurazione condominiale a livello nazionale. Le linee generali della proposta prevedono una copertura minima per due tipi di rischio:

• Responsabilità civile verso terzi (RCT) — per i danni causati dalle parti comuni a persone o cose esterne al condominio (es. caduta di intonaco su un passante, infiltrazione nell'appartamento del vicino).
• Perdita totale o parziale dell'edificio — inclusi eventi catastrofali (incendio, crollo, eventi sismici o alluvionali), un punto che segue la stessa direzione già intrapresa da altre riforme europee in tema di polizze catastrofali obbligatorie per le imprese.

Come per ogni disegno di legge, il testo può essere modificato, ritardato o non giungere mai all'approvazione. Un amministratore prudente segue l'iter in commissione, ma non pianifica il bilancio condominiale come se la riforma fosse già operativa.

Polizza globale fabbricati vs. assicurazione individuale: la differenza pratica

Una confusione ricorrente tra i condòmini riguarda cosa copra esattamente ciascuna polizza. Sono due strumenti diversi, con scopi diversi, e uno non sostituisce l'altro.

La distinzione conta soprattutto nei sinistri "di confine": un danno da infiltrazione, ad esempio, può originare dalla colonna montante comune (copertura condominiale) o dall'impianto interno di un singolo appartamento (copertura individuale). Capire quale polizza intervenga — e spesso servono entrambe le perizie — è uno dei motivi principali per cui le controversie assicurative in condominio si trascinano per mesi.

Impatto pratico per amministratori e condòmini

In assenza di un obbligo di legge, la scelta di assicurare o meno l'edificio ricade sull'assemblea — ma le conseguenze di non farlo ricadono su tutti, in proporzioni diverse:

• Senza polizza, un sinistro sulle parti comuni (es. crollo di un balcone) viene risarcito attingendo direttamente al fondo condominiale o tramite una ripartizione straordinaria tra i condòmini — spesso con importi molto superiori al costo annuo di un premio assicurativo.
• L'amministratore che non propone né documenta la valutazione del rischio assicurativo in assemblea si espone, in caso di sinistro grave, a contestazioni sulla propria diligenza nella gestione (art. 1130 c.c.).
• Molti mutui ipotecari e alcuni regolamenti contrattuali già impongono, indipendentemente dalla riforma, una copertura minima sull'edificio: vale la pena verificare il proprio regolamento prima di assumere che "non ci sia obbligo".

Errori comuni da evitare

• Credere che l'assicurazione sia già obbligatoria per legge. Non lo è, salvo previsione specifica del regolamento o delibera assembleare già approvata.
• Confondere il disegno di legge con la legge in vigore. L'AS 1816/2026 è una proposta in discussione, non una norma applicabile oggi.
• Pensare che l'assicurazione individuale copra anche le parti comuni. Le due polizze hanno oggetti distinti e non si sostituiscono a vicenda.
• Non verificare il regolamento condominiale prima di dare per scontato che non ci sia alcun obbligo. Molti regolamenti contrattuali già la impongono, a prescindere dalla riforma nazionale.
• Rimandare la delibera "perché tanto arriverà l'obbligo". Nel frattempo, l'edificio resta scoperto: la riforma non ha una data certa di entrata in vigore.

Come IgeraFincas aiuta amministratori e condòmini su questo tema

Domande come "il nostro regolamento obbliga il condominio ad avere una polizza?" o "cosa dice il verbale dell'ultima assemblea sull'assicurazione?" richiedono di rileggere documenti specifici — non normativa generica. IgeraFincas è pensato esattamente per questo: un'intelligenza artificiale che risponde consultando i documenti reali del condominio — regolamento, verbali di assemblea, Codice Civile — e cita sempre la fonte esatta (l'articolo del regolamento, il paragrafo del verbale, il comma del codice) invece di generare risposte generiche. Per un amministratore che gestisce decine di condomìni, con regolamenti e coperture diverse tra loro, questo significa poter verificare in pochi secondi cosa prevede davvero ciascun edificio, senza doverlo ricordare a memoria o rileggere fascicoli cartacei.

Domande frequenti

Ultimo aggiornamento: settembre 2026. Verifica sempre lo stato più recente dell'iter legislativo prima di prendere decisioni basate su questo articolo.