Asesoría Fiscal para Agencias Inmobiliarias
IVA 21% en comissions, ITP vs IVA en transmissions, plusvàlua municipal post-STC 182/2021 i retenció 3% per a venedors no residents. Gestoria especialitzada en el sector immobiliari.
La fiscalitat immobiliaria, mes complexa del que sembla
El sector immobiliari concentra alguns dels errors fiscals mes costosos per als clients: aplicar IVA on correspon ITP, no practicar la retenció del 3% al venedor no resident, calcular malament la plusvàlua municipal despres del canvi legislatiu post-STC 182/2021, o no deduir la comissió de l'agència en el guany patrimonial del venedor.
Les agències immobiliàries han de gestionar la seva pròpia fiscalitat (IVA de les comissions, IRPF o IS de l'agència) i, alhora, assessorar els seus clients sobre les implicacions fiscals de cada operació de compravenda o lloguer. IgeraGestories ofereix una plataforma d'IA que cita l'article exacte de la LIVA, del TRLITPAJD, de la LIRPF i del TRLRHL per a cada consulta.
La diferència entre primera i segona transmissió és fonamental: un error en la classificació pot suposar que el comprador pagui ITP quan hauria de pagar IVA (amb el consegüent dret de deducció si és empresari), o a l'inrevés. IgeraGestories detecta automàticament el règim aplicable a cada operació.
IVA 21% en comissions d\'intermediacio immobiliaria
Les comissions que cobra una agència immobiliària per la intermediació en compravendes, lloguers o traspassos constitueixen prestacions de serveis subjectes i no exemptes d'IVA al tipus general del 21% (art. 90 LIVA). No existeix cap exempció específica en l'art. 20 LIVA per a serveis d'intermediació immobiliària.
Quan el client que paga la comissió és un particular (consumidor final), l'IVA és un cost que suporta el particular sense possibilitat de deducció. Quan el client és una empresa o professional (per exemple, un promotor immobiliari), pot deduir l'IVA suportat en la seva declaració del model 303, sempre que els béns o serveis adquirits estiguin afectes a la seva activitat econòmica.
Una qüestió habitual és si l'agència que opera com a autònoma (epígraf 691 IAE: agents de la propietat immobiliària) pot acollir-se al règim simplificat d'IVA per mòduls. La resposta és no: el règim simplificat d'IVA no inclou l'epígraf 691 IAE, per la qual cosa les agències han de tributar obligatòriament en règim general d'IVA amb presentació trimestral del model 303.
Primera vs segona transmissio: IVA o ITP
La primera entrega d'edificis o fraccions dels mateixos realitzada per l'empresari o promotor que els va construir o rehabilitar (art. 20.1.22 LIVA, a contrario) queda fora de l'exempció i tributa per IVA. El tipus aplicable és el 10% per a habitatges (art. 91.1.7 LIVA), el 4% per a habitatges de protecció oficial de règim especial o promoció pública (art. 91.2.6 LIVA), i el 21% per a garatges i locals comercials quan no s'entreguen conjuntament amb l'habitatge principal.
En canvi, la transmissió d'habitatges usats entre particulars queda exempta d'IVA (art. 20.1.22 LIVA) i és subjecte passiu de l'ITP. El tipus d'ITP és competència de les comunitats autònomes i oscil·la entre el 4% i el 11% del valor de referència cadastral o del preu declarado si és superior.
Atenció: si el comprador d'un habitatge usat és un empresari o professional que adquireix l'immoble per al seu negoci (per exemple, per revendre o arrendar en règim empresarial), pot renunciar a l'exempció d'IVA (art. 20.2 LIVA) sempre que el transmitent també sigui subjecte passiu d'IVA. Aquesta opció permet que el comprador es dedueixi l'IVA i eviti l'ITP, que en alguns casos és superior.
Retencio 3% per a venedors no residents: art. 14 RIRNR
Quan un no resident (persona física o jurídica sense establiment permanent a Espanya) transmet un immoble situat en territori espanyol, el comprador té l'obligació de retenir el 3% del preu de transmissio i ingressar-lo a Hisenda en el termini d'un mes des de la data de l'escriptura (model 211). Aquesta obligació existeix independentment de si el comprador és particular o empresa.
Si el no resident ha generat un guany patrimonial inferior al 3% del preu, o ha tingut pèrdues, pot sol·licitar la devolució de la retenció (model 210) en el termini de tres mesos des que el comprador ingressa la retenció. El tipus de l'IRNR per a guanys de no residents de la UE és del 19%; per a no residents de tercers països, del 24%.
En la praxi immobiliaria, l'error mes freqüent és no practicar la retenció quan el venedor és un no resident que presenta un NIE espanyol. El NIE no implica residencia fiscal. La residencia fiscal es determina per criteris de l'art. 9 LIRPF (183 dies/any o nucli d'interessos econòmics) o dels convenis de doble imposicio aplicables.
Plusvàlua municipal (IIVTNU) post-STC 182/2021
La Sentència del Tribunal Constitucional 182/2021 va declarar inconstitucionals els articles 107.1, 107.2.a i 110.4 del TRLRHL en la mesura en que imposaven tributació fins i tot quan no hi havia increment real de valor. El Reial Decret Llei 26/2021 va reformar el sistema, introduint dos mètodes de càlcul alternatius que el contribuent pot escollir:
Metode objectiu: base imposable = valor cadastral del sol x coeficient anual publicat per l'Ordre ministerial (actualitzats anualment). Metode real: base imposable = diferència entre el valor de transmissió i el d'adquisició, multiplicada per la proporció del valor cadastral del sol sobre el valor cadastral total. El contribuent tria el que resulti menor.
El subjecte passiu és el venedor en les transmissions oneroses (art. 106 TRLRHL). En les donaciones i herencies, és el donatari o hereu. El tipus es municipal (fixat per cada ajuntament), amb un màxim del 30% de la base imposable. IgeraGestories calcula automàticament quin dels dos metodes resulta mes favorable per al venedor.
Agencia immobiliaria en SL: IRPF vs IS
Una agència immobiliaria que opera com a autònom tribuata per IRPF (rendiments d'activitat econòmica, estimació directa). Si la xifra de negoci supera els 70.000-80.000 euros anuals, la tributació en IRPF pot arribar al 45-47% en els trams superiors. Constituir una SL permet que l'activitat tributï per IS al 25% (15% els primers dos períodes en que es genera base imposable positiva per a entitats de nova creació, art. 29.1 LIS).
Les despeses deduïbles per a una agència immobiliaria en estimació directa inclouen: comissions pagades als comercials (amb retenció i model 190), portals immobiliaris (Idealista, Fotocasa...), CRM i software de gestió, publicitat i màrqueting, vehicles afectes a l'activitat (amb les limitacions de l'art. 95 LIVA pel que fa a deducció d'IVA i de l'art. 29 LIRPF per a IRPF) i les primes de l'assegurança RC.
Atenció especial als vehicles: la Hisenda és molt estricta amb la deducció de despeses de vehicles en activitats professionals. Per a IRPF, els vehicles no son deduïbles tret que s'acrediti afectació exclusiva a l'activitat (art. 22 RIRPF). Per a IVA de vehicles, nomes es deduible el 50% tret que es pugui acreditar un us superior a l'activitat econòmica (art. 95.3 LIVA).
Resum fiscal per tipus de transaccio immobiliaria
| Tipus de transaccio | IVA | ITP | Qui paga | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Habitatge obra nova (1a transmissio) | 10% | No aplica | Comprador | Art. 91.1.7 LIVA |
| Habitatge usat (2a transmissio) | Exempt | 4-11% (CCAA) | Comprador | Art. 20.1.22 LIVA / TRLITPAJD |
| Local comercial (1a transmissio) | 21% | No aplica | Comprador | Art. 90 LIVA |
| Comissio agencia (servei) | 21% | No aplica | Client (venedor/comprador) | Art. 90 LIVA |
| Plusvalua municipal (IIVTNU) | N/A | N/A | Venedor (per llei) | Art. 106 TRLRHL / DL 26/2021 |
Amb IgeraGestories vs gestoria generica
| Aspecte | Amb IgeraGestories | Gestoria generica |
|---|---|---|
| Classificacio 1a/2a transmissio | Automatica amb cita art. LIVA | Manual, risc d'error |
| Calcul plusvalua metode optim | Comparativa objectiu vs real | Nomes metode objectiu |
| Retencio 3% no residents | Alerta proactiva model 211 | Nomes si el client ho recorda |
| Resposta a consultes | IA 24/7 + gestor asignat | Horari d'oficina |
Agencia immobiliaria? Gestiona IVA, plusvàlua i retencions sense errors
Model 303, 211, declaracio de guany patrimonial i SL — tot inclós amb IA especialitzada
Prova gratis 14 diesPreguntes frequents: fiscalitat agencies immobiliaries
La comissio d'una agencia immobiliaria porta IVA al 21%?
Si. Els serveis d'intermediacio immobiliaria son prestacions de serveis subjectes i no exemptes d'IVA al tipus general del 21% (art. 90 LIVA). No hi ha cap exempció aplicable a les comissions d'agents immobiliaris en l'art. 20 LIVA. La factura de la comissio ha d'incloure base imposable + IVA 21%. Si el client es un particular, l'agencia repercuteix l'IVA i el particular el suporta com a consumidor final. Si el client es una empresa, pot deduir l'IVA suportat en la seva declaració trimestral del model 303.
En una compravenda d'habitatge usat, que paga el comprador: IVA o ITP?
En la transmissio de bens immobles usats entre particulars, l'operació esta subjecta a l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP, art. 7.1.A TRLITPAJD) i exempta d'IVA (art. 20.1.22 LIVA). El tipus d'ITP varia per comunitat autonoma: Catalunya 10%, Madrid 6%, Valencia 10%, etc. En canvi, en la primera transmissio d'obra nova del promotor al primer adquirent, s'aplica IVA al 10% (art. 91.1.7 LIVA per a habitatge) o al 21% (aparcaments i locals comercials) i l'ITP queda desplaçat. L'error mes frequent de les agencies es no identificar correctament si es primera o segona transmissio.
Que es la retencio del 3% per a no residents venedors i qui l'ha de practicar?
L'art. 14 del Reglament de l'IRNR (RD 1776/2004) estableix que quan un no resident (persona fisica o juridica sense establiment permanent a Espanya) ven un immoble situat a Espanya, el comprador ha de retenir el 3% del preu de transmissio i ingressar-lo a Hisenda (model 211) en el termini d'un mes des de la data de transmissio. La retencio no es practica per l'agencia, sino directament pel comprador en el moment de l'escriptura. Si el venedor no resident considera que la retencio es superior al guany obtingut, pot sol·licitar la devolucio (model 210, termini 3 mesos).
La plusvalia municipal, qui la paga: venedor o comprador?
L'Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), popularment conegut com a plusvàlua municipal, grava l'increment de valor del sol de naturalesa urbana des de l'adquisicio fins a la transmissio. Per llei (art. 106 TRLRHL), el subjecte passiu es el venedor quan la transmissio es onerosa. Les parts, no obstant, poden pactar que el comprador assumeixi el pagament, pero aixo no modifica l'obligacio tributaria front al municipi: si el comprador no paga, el municipi pot reclamar al venedor. Des de la STC 182/2021, el calcul s'ha modificat: o be es calcula sobre l'increment real (diferencia de valors de transmissio), o be sobre el valor cadastral amb coeficients anuals publicats per l'Estat (DL 26/2021).
Una agencia immobiliaria convé operar com a autonoma o constituint una SL?
Si la facturacio anual supera els 60.000-70.000 euros de benefici net, generalment convé constituir una SL. La SL tributa per IS al 25% (15% els primers dos anys amb base positiva), mentre que l'autònom pot tributar fins al 47% d'IRPF en els trams alts. La SL afegeix costes de gestio (contabilitat, model 200, actes de junta) pero permet estalvi fiscal significant. A mes, la SL limita la responsabilitat personal als casos de dolo o negligencia greu. IgeraGestories realitza simulacio comparativa personalitzada.
La comissio de l'agencia, es deduible en IRPF per al venedor?
Si. L'art. 35.1.b LIRPF estableix que el valor de transmissio s'integra per tot allo que el venedor rep, menys les despeses i tributs inherents a la transmissio suportats pel transmitent (notaria, registre, plusvàlua municipal i comissions d'intermediació). La comissio de l'agencia immobiliaria, amb factura a nom del venedor, redueix directament el valor de transmissio i per tant minora la guany patrimonial a declarar. Si no hi ha factura a nom del venedor (sino del comprador), el venedor no pot deduir la comissio.
Serveis relacionats
Ultima actualitzacio: juliol 2026 | Autor: Equip Fiscal IgeraGestories | IgeraGestories