IgeraFincas Fuerteventura — Administrador de Fincas con IA para Propietarios Internacionales en Canarias
Decreto 113/2015 VV. IRNR al 19% para alemanes y nórdicos, 24% post-Brexit para británicos. Ley de Costas en Jandía y Corralejo. Reserva Biosfera UNESCO 2009. IgeraFincas conoce la normativa específica de Fuerteventura.
~120.000
habitantes en Fuerteventura — segunda isla en extensión de Canarias
2009
Reserva de la Biosfera UNESCO — restricciones estéticas y ambientales en zona rural
204 km
de costa en Fuerteventura — toda la isla afectada por la Ley 22/1988 de Costas
5 pts
diferencia IRNR UE (19%) vs UK post-Brexit (24%) — impacto directo en propietarios de Jandía
La normativa que define la gestión de comunidades en Fuerteventura
Decreto 113/2015 RGTCAN, IRNR diferenciado UE/UK, Ley de Costas DPMT y Biosfera UNESCO. IgeraFincas lo domina todo — precargado y listo para responder.
Decreto 113/2015 RGTCAN + LPH Art. 17.12 -- viviendas vacacionales en Corralejo y Morro Jable
El Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias regula el Registro General Turstico de Canarias (RGTCAN) para Viviendas Vacacionales (VV). En Fuerteventura, Corralejo y Morro Jable concentran la mayor densidad de VV de toda la isla. El registro autonmico es obligatorio y la declaracin responsable debe presentarse ante el Gobierno de Canarias. Adems, el Art. 17.12 LPH permite a la junta de propietarios limitar o prohibir la actividad vacacional con el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas. El Parque Natural de Corralejo (zona protegida ZEPA y LIC) aade restricciones adicionales de uso en su mbito.
IRNR 19% UE vs 24% post-Brexit -- propietarios alemanes, nrdicos y britnicos
Fuerteventura tiene una de las mayores proporciones de propietarios extranjeros de Espaa. Los propietarios de la UE y el EEE (alemanes, noruegos, holandeses, suecos) tributan por IRNR al 19% y pueden deducir gastos del inmueble (IBI, comunidad, seguros, intereses). Los propietarios britnicos, desde el Brexit efectivo del 1 de enero de 2021, tributan al 24% sin posibilidad de deduccin de gastos. La diferencia de 5 puntos porcentuales y la prdida de deducciones genera consultas recurrentes en comunidades de Janda y Morro Jable. El Modelo 210 es el instrumento declarativo en ambos casos.
Ley 22/1988 de Costas -- DPMT y servidumbre de proteccin en el litoral de Fuerteventura
La Ley 22/1988 de Costas define el Dominio Pblico Martimo-Terrestre (DPMT) y una servidumbre de proteccin de 100 metros en costa urbanizada y 200 metros en costa virgen. En Fuerteventura, dado que toda la isla es litoral (204 km de costa), prcticamente todas las urbanizaciones costeras --Corralejo, Caleta de Fuste, Morro Jable, El Cotillo-- estn afectadas. Las obras de reforma o ampliacin en el mbito de la servidumbre requieren autorizacin de la Demarcacin de Costas de Canarias. La Playa de Sotavento (Parque Natural de Janda) y sus playas colindantes tienen el estatuto ms restrictivo al ser DPMT en su mayor parte.
Reserva de la Biosfera UNESCO 2009 + ITE -- restricciones ambientales y edificios aos 70-90
Fuerteventura fue declarada Reserva de la Biosfera por la UNESCO en 2009, lo que introduce restricciones estticas y ambientales en las construcciones de la zona rural y en rehabilitaciones visibles desde espacios naturales. Adems, los edificios de apartamentos construidos en los aos 70-90 en Corralejo y Janda deben cumplir con la ITE segn el RD 233/2013 y el Plan de Vivienda de Canarias. La combinacin de salinidad extrema (vientos del Shara, brisa marina) y antigedad provoca deterioro acelerado de fachadas y terrazas, generando derramas de rehabilitacin urgentes en muchas comunidades de apartamentos tursticos.
Fuerteventura por zonas — mercado inmobiliario y normativa aplicable
Cada zona tiene una casuística diferente: VV, IRNR, Costas, Biosfera y tipología de propietario internacional
| Zona | Precio m² (2025) | Perfil propietario | Normativa clave |
|---|---|---|---|
| Corralejo | 2.800 – 5.000 €/m² | Alemanes, nórdicos, surf community | D. 113/2015 RGTCAN, Parque Natural, LPH 17.12 |
| Morro Jable / Jandía | 3.000 – 5.500 €/m² | Británicos, alemanes, jubilados europeos | IRNR 19% UE / 24% UK, Ley Costas, PN Jandía |
| Puerto del Rosario | 1.500 – 2.500 €/m² | Residentes locales, trabajadores | LPH, IGIC 7%, ITE RD 233/2013 |
| Caleta de Fuste | 2.200 – 3.800 €/m² | Alemanes, holandeses, mercado vacacional | D. 113/2015 RGTCAN, IRNR 19% UE, Ley Costas |
| El Cotillo | 2.500 – 4.000 €/m² | Nórdicos, alemanes, lifestyle rural | Biosfera UNESCO, Ley Costas, D. 113/2015 |
Consultas reales que IgeraFincas resuelve en Fuerteventura
Respuestas basadas en el Decreto 113/2015, IRNR, Ley 22/1988 de Costas, Biosfera UNESCO y la LPH
VV Corralejo -- Decreto 113/2015 RGTCAN + Parque Natural + LPH Art. 17.12
"Puede la comunidad prohibir los apartamentos tursticos en Corralejo?"
El Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias obliga al registro de toda Vivienda Vacacional en el RGTCAN antes de iniciar la actividad. En Corralejo, el Parque Natural de Corralejo (ZEPA, LIC Red Natura 2000) aade restricciones de uso en su mbito estricto. La comunidad de propietarios puede actuar por su cuenta: el Art. 17.12 LPH permite limitar o prohibir el uso vacacional con 3/5 de propietarios y cuotas. Este acuerdo vincula a los actuales y futuros propietarios si se inscribe en el Registro de la Propiedad (Art. 17.12 LPH, prrafo segundo). IgeraFincas distingue los tres marcos normativos: RGTCAN, Parque Natural y LPH.
IRNR propietario alemn Caleta de Fuste -- 19% UE + Modelo 210 + deducciones
"Soy alemn y tengo un apartamento en Caleta de Fuste. Cunto debo pagar a Hacienda?"
Como residente en Alemania (pas UE), tributas por IRNR al tipo del 19% sobre los rendimientos inmobiliarios en Espaa. Si alquilas el apartamento, presentas el Modelo 210 trimestralmente por los ingresos de alquiler, pudiendo deducir gastos directamente vinculados: cuota de comunidad, IBI, seguro del hogar, gastos de reparacin y conservacin, e intereses de hipoteca si aplica. Si no alquilas, tributas anualmente por imputacin de rentas (1,1% o 2% del valor catastral segn si el catastro fue revisado tras 2004). IgeraFincas explica este rgimen fiscal diferenciado con precisin en alemn o castellano.
IRNR propietario britnico Morro Jable post-Brexit -- 24% (no-UE) vs 19% UE
"Tengo un chalet en Morro Jable. Soy britnico. Pago ms desde el Brexit?"
S. Desde el 1 de enero de 2021, el Reino Unido es un tercer pas a efectos fiscales en Espaa. Los propietarios britnicos tributan por IRNR al 24%, frente al 19% de los ciudadanos alemanes, noruegos u holandeses. Adems, los propietarios de fuera de la UE/EEE no pueden deducir los gastos del inmueble: pagan el 24% sobre el rendimiento bruto o sobre la imputacin de rentas, sin minorar por comunidad, IBI ni seguros. Esta diferencia supone una carga fiscal notablemente superior. El Modelo 210 es el mismo formulario, pero el tipo impositivo y las deducciones difieren de forma sustancial. IgeraFincas explica la comparativa UE/UK con cifras concretas.
Obra zona litoral Janda -- Ley 22/1988 Costas DPMT + Reserva Biosfera UNESCO
"Queremos rehabilitar la fachada de nuestro edificio en primera lnea de Janda. Qu permisos necesitamos?"
En primera lnea de Janda, el edificio est dentro de la servidumbre de proteccin de la Ley 22/1988 de Costas (100 m desde la pleamar en costa urbanizada, 200 m en costa no urbanizada). Cualquier obra de rehabilitacin o ampliacin requiere autorizacin previa de la Demarcacin de Costas de Canarias, adems de la licencia municipal del Ayuntamiento de Pjara. Si el edificio est en el mbito del Parque Natural de Janda, se aade la autorizacin del Cabildo Insular de Fuerteventura y, en su caso, evaluacin de impacto ambiental. La condicin de Reserva de la Biosfera UNESCO (2009) implica adems restricciones estticas: materiales, colores y volumetra deben ser coherentes con el entorno. IgeraFincas identifica qu administracin es competente en cada caso.
Cómo funciona IgeraFincas para despachos en Fuerteventura
Sube los documentos de cada comunidad
Estatutos, actas y contratos de mantenimiento con IGIC al 7%. Procesado en 48 horas. El Decreto 113/2015 RGTCAN, la normativa de VV de Canarias, la Ley 22/1988 de Costas y la LPH ya están precargados. Los propietarios alemanes, nórdicos y británicos reciben respuestas en su idioma.
Los propietarios preguntan 24/7 desde cualquier país
Via widget en tu web o por WhatsApp. En castellano, inglés, alemán o noruego. En Fuerteventura, los propietarios no residentes preguntan principalmente sobre IRNR, VV y permisos de obras. Con IgeraFincas, no necesitas atender llamadas internacionales fuera de horario.
IA responde citando el artículo exacto
Cada respuesta cita el precepto concreto: Art. 17.12 LPH para prohibición VV, Decreto 113/2015 para RGTCAN, Ley 22/1988 para Costas, o la diferencia 19%/24% de IRNR para propietarios UE vs UK. No confunde el marco canario con el peninsular.
Gestionamos comunidades en Corralejo y Jandía donde el 60% de los propietarios son extranjeros. Antes, las preguntas sobre IRNR, alquiler vacacional y la Ley de Costas nos ocupaban horas de atención telefónica en inglés y alemán. Ahora IgeraFincas las responde automáticamente con el tipo correcto — el 19% para alemanes, el 24% para británicos post-Brexit — sin errores y sin que nosotros tengamos que intervenir. Un cambio real.
Preguntas frecuentes en comunidades de Fuerteventura
Basadas en el Decreto 113/2015 RGTCAN, IRNR Modelo 210, Ley 22/1988 de Costas, Biosfera UNESCO y la LPH
¿Puede la comunidad de propietarios de Corralejo prohibir el alquiler vacacional según el Decreto 113/2015?
El Decreto 113/2015 regula el registro autonómico (RGTCAN) de las Viviendas Vacacionales en Canarias, pero no impide que la comunidad actúe. El Art. 17.12 LPH permite limitar o prohibir la actividad vacacional con 3/5 de propietarios y cuotas. En Corralejo, la presión de VV es muy alta y el Parque Natural añade restricciones adicionales. El acuerdo se inscribe en el Registro de la Propiedad para que vincule a futuros propietarios.
¿Qué IRNR paga un propietario alemán por su apartamento en Fuerteventura?
Un propietario residente en Alemania (UE) tributa al 19% por IRNR. Si alquila, presenta el Modelo 210 trimestralmente y puede deducir gastos: cuota de comunidad, IBI, seguros, reparaciones e intereses hipotecarios. Si no alquila, tributa anualmente por imputación de rentas (1,1% o 2% del valor catastral). IgeraFincas explica este régimen en castellano o alemán.
¿Y un propietario británico post-Brexit? ¿Paga más IRNR que un alemán?
Sí. Desde el 1 de enero de 2021, los propietarios británicos tributan al 24% (no-UE) frente al 19% de los ciudadanos de la UE/EEE. Además, no pueden deducir gastos del inmueble: pagan el 24% sobre el rendimiento bruto. Esta diferencia de 5 puntos porcentuales más la pérdida de deducciones es muy significativa en Jandía y Morro Jable, zonas históricamente populares entre los británicos.
¿Qué restricciones impone la Ley de Costas a las obras en comunidades del litoral de Fuerteventura?
La Ley 22/1988 define el DPMT y la servidumbre de protección de 100 metros en costa urbanizada. En Fuerteventura, prácticamente toda edificación costera está afectada. Las obras de rehabilitación o ampliación requieren autorización de la Demarcación de Costas de Canarias, además de la licencia municipal. En Jandía, la condición de Parque Natural y la Reserva de la Biosfera añaden capas adicionales de control.
¿Cuánto valen los inmuebles en Fuerteventura por zonas en 2025?
Corralejo: 2.800-5.000 €/m². Morro Jable-Jandía: 3.000-5.500 €/m². Puerto del Rosario (capital): 1.500-2.500 €/m². Caleta de Fuste: 2.200-3.800 €/m². El Cotillo: 2.500-4.000 €/m². La condición de Reserva de la Biosfera UNESCO y la escasez de suelo urbanizable sostienen los precios en las zonas turísticas.
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