IgeraFincas Las Palmas — Administrador de Fincas con IA para Gran Canaria

Decreto 113/2015 Canarias y el RGTCAN -- regimen VV muy diferente al peninsular

Las viviendas vacacionales (VV) en Canarias se rigen por el Decreto 113/2015 del Gobierno de Canarias, especifico y distinto del regimen comun. El propietario debe inscribirse en el Registro General Turistico de Canarias (RGTCAN) mediante declaracion responsable. La inscripcion se obtiene ante el Gobierno de Canarias -- no ante el Ayuntamiento de Las Palmas. Sin numero RGTCAN visible en plataformas digitales, la multa puede alcanzar 300.000 euros. Las Canteras concentra la mayor presion VV de Gran Canaria, con numerosas comunidades que han votado la prohibicion del Art. 17.12 LPH con 3/5 de propietarios y cuotas.

IRNR y propietarios extranjeros -- 19% UE/EEE, 24% fuera UE, Modelo 210

Las Palmas atrae a miles de propietarios europeos, principalmente alemanes y britanicos. Los residentes en paises UE/EEE tributan por el IRNR al 19%; los de paises terceros (fuera UE/EEE), al 24%. Todos deben presentar el Modelo 210 ante la AEAT, no ante el Gobierno de Canarias. Un error muy frecuente: confundir el IRNR con el IGIC. El IGIC es un impuesto al consumo sobre bienes y servicios en Canarias; el IRNR grava la renta del no residente. La Zona Especial Canaria (ZEC) y la zona franca no afectan al IRNR de vivienda residencial -- solo aplican a actividades empresariales elegibles.

IGIC 7% en lugar de IVA 21% -- la singularidad fiscal de cada factura

Las comunidades de propietarios en Gran Canaria reciben todas sus facturas de mantenimiento con IGIC al tipo general del 7%, no con IVA. La Ley 20/1991 regula el IGIC, y Canarias queda excluida del territorio de aplicacion del IVA europeo (Directiva 2006/112/CE). Proveedores como empresas de limpieza, mantenimiento de ascensores, fontaneros, electricistas y el propio administrador de fincas emiten facturas con IGIC. Los propietarios peninsulares o extranjeros que no conocen este regimen a menudo protestan por la ausencia de IVA o cuestionan el tipo impositivo, generando consultas recurrentes al administrador.

ITE Vegueta BIC y Ley 22/1988 de Costas -- permisos multiples en edificios historicos

Los edificios del Barrio Historico de Vegueta -- catalogado como BIC y con candidatura UNESCO -- requieren informe previo de la Viceconsejeria de Cultura y Patrimonio (Ley 11/2019 de Patrimonio Cultural de Canarias) antes de cualquier obra en elemento protegido. La ITE sigue el marco del RD 233/2013 y el Plan de Rehabilitacion de Canarias. Para edificios en primera linea de Las Canteras, la Ley 22/1988 de Costas impone restricciones adicionales en la servidumbre de proteccion del Dominio Publico Maritimo-Terrestre (DPMT). El PGOU de Las Palmas protege Vegueta, Triana y los frentes costeros con normativas especificas de usos y volumetria.

"Tres propietarios de nuestro edificio en Las Canteras han publicado sus pisos en Airbnb sin numero de inscripcion visible. Que puede hacer la comunidad?"

Tres frentes simultaneos: (1) Comprobar si tienen inscripcion en el RGTCAN (Decreto 113/2015): si no, denuncia ante la Inspeccion Turistica del Gobierno de Canarias -- sancion de hasta 300.000 euros. (2) Verificar si obtuvieron licencia de cambio de uso del Ayuntamiento de Las Palmas -- sin ella, denuncia al Area de Urbanismo. (3) Convocar junta extraordinaria para votar la prohibicion del alquiler vacacional con 3/5 de propietarios y cuotas (Art. 17.12 LPH, Ley 10/2022). Si el edificio esta en la servidumbre de proteccion del DPMT (Ley 22/1988 de Costas), hay restricciones adicionales de uso turistic que refuerzan la posicion de la comunidad. IgeraFincas redacta los escritos de denuncia y el orden del dia de la junta citando la normativa exacta.

"Tengo un piso en Las Canteras y vivo en Dusseldorf. Que impuesto debo pagar por el alquiler? Es el IGIC?"

No es el IGIC. El IGIC es un impuesto al consumo sobre bienes y servicios en Canarias -- usted como propietario no lo paga por el alquiler de su vivienda. Lo que le corresponde es el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): al ser residente en Alemania, pais de la UE/EEE, el tipo es del 19%. Debe presentar el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria -- trimestralmente si obtiene rentas de alquiler, o anualmente si el piso esta a su disposicion sin alquiler. La Zona Especial Canaria (ZEC) y la zona franca no le afectan: esos regimenes aplican a actividades empresariales, no a la tenencia de vivienda residencial. IgeraFincas responde a sus propietarios alemanes en castellano y en aleman con la referencia normativa exacta.

"Queremos cambiar las persianas de madera deterioradas del edificio de 1893 en Vegueta. El arquitecto dice que necesitamos un permiso especial. Por que?"

Porque las persianas son elemento de fachada protegido en un edificio BIC. Necesitan: (1) Informe favorable de la Viceconsejeria de Cultura y Patrimonio del Gobierno de Canarias (Ley 11/2019 de Patrimonio Cultural de Canarias) -- puede tardar 6-12 meses. (2) Licencia de obras del Ayuntamiento de Las Palmas compatible con el Plan Especial de Proteccion de Vegueta-Triana -- tipo de madera, color y acabado deben respetar el catalogo de materiales historicos. (3) Si el edificio tiene alguna alineacion proxima al DPMT (Dominio Publico Maritimo-Terrestre), autorizacion adicional de la Demarcacion de Costas de Canarias (Ley 22/1988). El plazo total puede superar 18 meses. Cambiar el material sin autorizacion puede acarrear sancion y obligacion de reponer el estado original. IgeraFincas identifica el nivel de proteccion del edificio y el procedimiento completo.

"Mi administrador me dice que pago IGIC por el mantenimiento de la comunidad. Pero yo creia que como no resido en Espana solo pagaba el 19%. Son lo mismo?"

Son impuestos completamente distintos. El IGIC (Ley 20/1991) es el impuesto al consumo de Canarias -- equivalente al IVA peninsular pero al 7% -- y lo paga indirectamente a traves de las facturas de mantenimiento de la comunidad (limpieza, ascensores, jardineria). Usted como propietario no lo declara ni lo paga directamente. El IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004) es el impuesto sobre la renta que tributan los no residentes por sus inmuebles en Espana: 19% si reside en pais UE/EEE como Alemania, o 24% si reside en pais tercero. Ambos coexisten pero se declaran ante organismos distintos: el IGIC ante la Agencia Tributaria Canaria (AEAT-Canarias) por los proveedores, y el IRNR ante la AEAT mediante Modelo 210. IgeraFincas explica esta distincion a sus propietarios extranjeros en el idioma que prefieran.