El fondo de reserva de un condominio no se toca para pagar la nómina del conserje ni para cubrir un mes flojo de cuotas: existe exclusivamente para gastos extraordinarios de mayor escala — sustitución de elevadores, impermeabilización, cambio de bombas de agua. Este artículo explica cuánto debe acumular tu condominio, cómo aumentarlo legalmente en asamblea cuando no alcanza, y en qué se puede (y no se puede) gastar.
Definición
Fondo de reserva: cuenta bancaria separada del fondo de mantenimiento ordinario donde el condominio acumula recursos para gastos extraordinarios, imprevistos o de mantenimiento mayor, alimentada con aportaciones periódicas de los condóminos y protegida frente al uso para gasto corriente.
Cuánto debe ahorrar el condominio: el mínimo legal varía por estado
A diferencia de la cuota de mantenimiento ordinaria — que fija libremente cada asamblea según su presupuesto — el fondo de reserva sí tiene, en algunos estados, un piso legal que la asamblea no puede votar por debajo:
| Estado | Mínimo legal | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Ciudad de México | 2.5% | Valor catastral del inmueble (Art. 52, Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la CDMX) |
| Nuevo León | 5% | Presupuesto anual de mantenimiento aprobado |
| Quintana Roo | 5% | Presupuesto anual aprobado en asamblea |
| Jalisco, Querétaro, Yucatán y otros | Sin mínimo legal | Lo decide la asamblea de condóminos cada año |
Regla práctica cuando la ley estatal no fija mínimo: apunta a que el fondo cubra al menos 3 meses de gastos operativos completos del condominio. Es la referencia que usan los administradores profesionales para que el fondo sirva realmente ante una emergencia, no solo sobre el papel.
Cómo aumentar el fondo de reserva: el procedimiento en asamblea
Cuando el fondo actual es insuficiente — porque el condominio creció, porque hay una obra mayor a la vista, o porque simplemente nunca se revisó desde la constitución del régimen — el aumento no lo decide el administrador por su cuenta. Requiere acuerdo de asamblea:
- Diagnóstico previo. El administrador presenta el saldo actual del fondo, su histórico de aportaciones y una proyección de gastos extraordinarios previsibles a 3-5 años (elevadores, azotea, fachada, bombas).
- Propuesta de nuevo porcentaje o cuota. Se incluye en el orden del día de la convocatoria — nunca como punto sorpresa, para evitar impugnaciones posteriores.
- Discusión y votación en asamblea ordinaria o extraordinaria. El aumento del fondo de reserva se aprueba junto con el presupuesto anual, o en asamblea extraordinaria si la urgencia lo justifica.
- Mayoría requerida. Salvo que la ley del estado, la escritura constitutiva o el reglamento interno exijan una mayoría calificada para este punto, rige la mayoría simple de votos de los condóminos presentes o representados, conforme al régimen general de acuerdos de asamblea.
- Acta y notificación. El acuerdo debe constar en el acta de asamblea y notificarse por escrito a cada condómino, indicando el nuevo monto o porcentaje y la fecha de entrada en vigor.
- Aplicación gradual (recomendado, no siempre obligatorio). Muchas asambleas optan por escalonar el aumento en 2-3 ejercicios para no golpear de golpe el bolsillo de los condóminos, aunque esto depende de lo que la propia asamblea decida.
Importante: un aumento del fondo de reserva aprobado sin haber estado en el orden del día de la convocatoria es impugnable. La forma de convocar y notificar no es un formalismo menor — es la diferencia entre un acuerdo válido y uno anulable.
En qué se puede usar el fondo de reserva
El destino del fondo de reserva no es discrecional. Está pensado para gastos de mayor escala y menor frecuencia que el mantenimiento del día a día:
✅ Usos permitidos
- Sustitución o modernización de elevadores
- Impermeabilización de azotea o cubierta
- Reparaciones estructurales (grietas, cimentación, fachada)
- Sustitución de bombas de agua y cisternas
- Renovación de instalaciones eléctricas o hidráulicas comunes
- Pintura general de fachada y áreas comunes
- Gastos imprevistos derivados de siniestros (sismo, incendio) no cubiertos por el seguro
❌ Usos prohibidos
- Nómina de personal (vigilancia, limpieza, jardinería)
- Pago de servicios ordinarios (agua, luz de áreas comunes)
- Honorarios del administrador
- Cubrir el déficit de un mes con morosidad alta
- Gastos de mantenimiento preventivo rutinario ya presupuestado
- Cualquier gasto no aprobado previamente en asamblea
Usar el fondo de reserva para gastos ordinarios sin aprobación de asamblea es una infracción y puede ser causa de remoción del administrador. En Ciudad de México, la Procuraduría Social (PROSOC) puede recibir quejas de condóminos por este tipo de uso indebido.
Dónde debe estar depositado el fondo
El fondo de reserva debe mantenerse en una cuenta bancaria separada del fondo de mantenimiento ordinario, a nombre del condominio (no del administrador a título personal). Mientras no se utilice, la práctica recomendada — y en algunos regímenes exigida por el reglamento interno — es que permanezca en instrumentos financieros de alta liquidez, de forma que esté disponible de inmediato ante una emergencia sin sacrificar rendimiento.
Los condóminos tienen derecho a solicitar en cualquier momento el estado de cuenta del fondo de reserva: saldo, movimientos y en qué se ha invertido. La negativa del administrador a mostrar esta información es motivo de queja ante la asamblea o, en CDMX, ante PROSOC.
Cómo lo resuelve IgeraFincas
La pregunta sobre el fondo de reserva es una de las más delicadas porque toca dinero y desconfianza. Con IgeraFincas, cada condómino obtiene la respuesta exacta, citando la fuente:
PREGUNTA DEL CONDÓMINO:
"¿Se puede usar el fondo de reserva para pagar al guardia de este mes porque hay mucha morosidad?"
IGERAFINCAS RESPONDE:
"No. El fondo de reserva de este condominio está destinado exclusivamente a gastos extraordinarios (elevadores, impermeabilización, reparaciones estructurales), según el reglamento interno y el acta de asamblea del 12 de marzo de 2026. Usarlo para nómina ordinaria requeriría un acuerdo específico de asamblea que hoy no existe. Puedes consultar el saldo actual y su histórico aquí."
En resumen: fondo de reserva del condominio en México
- ✓CDMX exige un mínimo del 2.5% del valor catastral (Art. 52); Nuevo León y Quintana Roo exigen 5% del presupuesto anual; otros estados lo dejan a la asamblea
- ✓Aumentarlo requiere acuerdo de asamblea, con el punto incluido expresamente en la convocatoria
- ✓Solo se puede usar para gastos extraordinarios: elevadores, impermeabilización, estructura, bombas — nunca para nómina ni gasto corriente
- ✓Debe estar en cuenta bancaria separada a nombre del condominio, con transparencia total hacia los condóminos
- ✓El uso indebido puede ser causa de remoción del administrador y, en CDMX, motivo de queja ante PROSOC
Preguntas frecuentes sobre el fondo de reserva
¿Puede la asamblea votar aumentar el fondo de reserva por encima del mínimo legal?
Sí. El mínimo legal — donde existe, como en CDMX (2.5%), Nuevo León o Quintana Roo (5%) — es un piso, no un techo. La asamblea puede aprobar un porcentaje o monto mayor si lo considera prudente para el estado del edificio.
¿Qué pasa si el condominio nunca constituyó el fondo de reserva?
Ante un gasto extraordinario, un condominio sin fondo constituido solo tiene dos salidas: aprobar una derrama extraordinaria (que algunos condóminos pueden impugnar o tardar en pagar) o solicitar financiamiento externo. Ambas rutas son más lentas y conflictivas que disponer del fondo ya acumulado.
¿El fondo de reserva se devuelve si vendo mi departamento?
No. El fondo de reserva es patrimonio del condominio como colectividad, no de cada condómino individual. Al vender, la aportación acumulada queda en el fondo; el comprador se beneficia de ese saldo como nuevo condómino.
¿Puede el administrador disponer del fondo de reserva sin autorización de la asamblea?
No, salvo que se trate de una emergencia que ponga en riesgo la seguridad de las personas o del inmueble (por ejemplo, una fuga que amenace la estructura), y aun así debe informar y someter la actuación a ratificación de la asamblea lo antes posible.
¿Cómo sé si el fondo de reserva de mi condominio cumple el mínimo legal?
Solicita al administrador el estado de cuenta del fondo y compáralo contra el valor catastral (en CDMX) o el presupuesto anual aprobado (en Nuevo León o Quintana Roo). Cualquier condómino tiene derecho a esta información.
¿IgeraFincas puede explicar en qué se ha gastado el fondo de reserva?
Sí. IgeraFincas responde consultas sobre el saldo, los movimientos y los acuerdos de asamblea relacionados con el fondo de reserva, citando siempre el acta o el documento fuente correspondiente.
Última actualización: agosto 2026 | Fuentes: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México (Art. 52), leyes estatales de condominios de Nuevo León y Quintana Roo, Procuraduría Social de la Ciudad de México (PROSOC). Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal; consulta a un abogado especializado o a la administración de tu condominio para tu caso concreto.