El fondo de reserva de un condominio no se toca para pagar la nómina del conserje ni para cubrir un mes flojo de cuotas: existe exclusivamente para gastos extraordinarios de mayor escala — sustitución de elevadores, impermeabilización, cambio de bombas de agua. Este artículo explica cuánto debe acumular tu condominio, cómo aumentarlo legalmente en asamblea cuando no alcanza, y en qué se puede (y no se puede) gastar.
Definición
Fondo de reserva: cuenta bancaria separada del fondo de mantenimiento ordinario donde el condominio acumula recursos para gastos extraordinarios, imprevistos o de mantenimiento mayor, alimentada con aportaciones periódicas de los condóminos y protegida frente al uso para gasto corriente.
Cuánto debe ahorrar el condominio: el mínimo legal varía por estado
A diferencia de la cuota de mantenimiento ordinaria — que fija libremente cada asamblea según su presupuesto — el fondo de reserva sí tiene, en algunos estados, un piso legal que la asamblea no puede votar por debajo:
| Estado | Mínimo legal | Base de cálculo |
|---|---|---|
| Ciudad de México | 2.5% | Valor catastral del inmueble (Art. 52, Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la CDMX) |
| Nuevo León | 5% | Presupuesto anual de mantenimiento aprobado |
| Quintana Roo | 5% | Presupuesto anual aprobado en asamblea |
| Jalisco, Querétaro, Yucatán y otros | Sin mínimo legal | Lo decide la asamblea de condóminos cada año |
Regla práctica cuando la ley estatal no fija mínimo: apunta a que el fondo cubra al menos 3 meses de gastos operativos completos del condominio. Es la referencia que usan los administradores profesionales para que el fondo sirva realmente ante una emergencia, no solo sobre el papel.
Cómo aumentar el fondo de reserva: el procedimiento en asamblea
Cuando el fondo actual es insuficiente — porque el condominio creció, porque hay una obra mayor a la vista, o porque simplemente nunca se revisó desde la constitución del régimen — el aumento no lo decide el administrador por su cuenta. Requiere acuerdo de asamblea:
- Diagnóstico previo. El administrador presenta el saldo actual del fondo, su histórico de aportaciones y una proyección de gastos extraordinarios previsibles a 3-5 años (elevadores, azotea, fachada, bombas).
- Propuesta de nuevo porcentaje o cuota. Se incluye en el orden del día de la convocatoria — nunca como punto sorpresa, para evitar impugnaciones posteriores.
- Discusión y votación en asamblea ordinaria o extraordinaria. El aumento del fondo de reserva se aprueba junto con el presupuesto anual, o en asamblea extraordinaria si la urgencia lo justifica.
- Mayoría requerida. Salvo que la ley del estado, la escritura constitutiva o el reglamento interno exijan una mayoría calificada para este punto, rige la mayoría simple de votos de los condóminos presentes o representados, conforme al régimen general de acuerdos de asamblea.
- Acta y notificación. El acuerdo debe constar en el acta de asamblea y notificarse por escrito a cada condómino, indicando el nuevo monto o porcentaje y la fecha de entrada en vigor.
- Aplicación gradual (recomendado, no siempre obligatorio). Muchas asambleas optan por escalonar el aumento en 2-3 ejercicios para no golpear de golpe el bolsillo de los condóminos, aunque esto depende de lo que la propia asamblea decida.
Importante: un aumento del fondo de reserva aprobado sin haber estado en el orden del día de la convocatoria es impugnable. La forma de convocar y notificar no es un formalismo menor — es la diferencia entre un acuerdo válido y uno anulable.