El cambio de administrador en una copropiedad chilena es el proceso mediante el cual la asamblea de copropietarios pone término, por remoción o por no renovación, al contrato del administrador vigente y designa a uno nuevo. En Chile este proceso se rige por la Ley 21.442 (vigente desde 2023, que reemplazó a la antigua Ley 19.537), que además fija requisitos de capacitación y registro para quien asuma el cargo.
Definición: el cambio de administrador es el acto por el cual la asamblea de copropietarios, en sesión válidamente constituida, decide poner fin a la gestión del administrador —por remoción anticipada o por simple no renovación al vencer su período— y nombra un reemplazante que debe cumplir los requisitos de idoneidad establecidos en la Ley 21.442.
Remoción vs. no renovación: dos vías distintas
La Ley 21.442 distingue dos situaciones que conviene no confundir, porque siguen procedimientos y quórums distintos dentro de la asamblea.
- No renovación: el administrador fue elegido por un período determinado (según lo fijado en el reglamento de copropiedad o en la asamblea que lo designó). Al vencer ese plazo, la asamblea simplemente no vuelve a elegirlo y designa a otra persona. No requiere justificar una causal.
- Remoción anticipada: se pone término al cargo antes de que termine el período pactado, generalmente por incumplimiento de funciones, mala gestión, pérdida de confianza de la comunidad o incumplimiento de los requisitos legales para ejercer el cargo. La asamblea debe tratar el punto específicamente en la citación y adoptar el acuerdo con el quórum que corresponda según el reglamento de copropiedad.
En ambos casos, la decisión debe adoptarse en una asamblea de copropietarios debidamente citada, dejando constancia en el acta del acuerdo y de la persona designada para asumir la administración.
Requisitos de capacitación y registro del nuevo administrador
La Ley 21.442 introdujo un cambio relevante respecto de la normativa anterior: exige que quien ejerza como administrador de una copropiedad cumpla con requisitos de idoneidad, capacitación y registro. Antes de asumir, la comunidad debe verificar que el candidato:
- Cuente con la capacitación exigida por la ley para el ejercicio del cargo de administrador de copropiedades.
- Figure inscrito en el registro correspondiente habilitado para administradores, conforme a lo dispuesto por la normativa vigente.
- No esté afecto a las inhabilidades o incompatibilidades que la propia Ley 21.442 establece para ejercer el cargo (por ejemplo, situaciones de conflicto de interés respecto de la comunidad).
- Acredite dicha condición ante la asamblea al momento de su designación, de manera que quede registrado en el acta.
Este requisito busca profesionalizar la gestión de las copropiedades y dar garantías a los comités y propietarios de que quien administra los fondos comunes y las relaciones con proveedores cumple con un estándar mínimo verificable.
Aviso práctico: antes de someter a votación el nombramiento de un nuevo administrador, el comité de administración debería solicitar por escrito la acreditación de capacitación y la constancia de inscripción en el registro respectivo. Dejar esto pendiente "para después" es una de las causas más comunes de conflictos posteriores en la comunidad.