Els pisos turístics s'han convertit en un dels majors focus de conflicte a les comunitats de propietaris de Barcelona, Girona, Tarragona i la resta de Catalunya. Sorolls, rotació constant d'usuaris, desgast d'elements comuns i, en molts casos, una pèrdua de convivència veïnal són les queixes més habituals. La bona notícia és que, des de 2019, la Ley de Propiedad Horizontal permet a les comunitats prohibir o limitar aquest ús amb una majoria reforçada de 3/5, sense necessitat d'unanimitat. En aquest article expliquem, article per article, com fer-ho de manera vàlida i sense que l'acord acabi impugnat.
📑 Índex de continguts
Marc legal: l'article 17.12 LPH
Fins al 2019, qualsevol acord de comunitat que volgués prohibir o restringir l'ús turístic d'un habitatge requeria unanimitat, ja que es considerava una limitació del dret d'ús de la propietat privada. Això feia pràcticament impossible actuar contra els pisos turístics, perquè n'hi havia prou amb un sol propietari en desacord —sovint el mateix titular del pis turístic— per bloquejar la votació.
Aquesta situació va canviar amb el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de març, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (publicat al BOE el 2 de març de 2019 i posteriorment convalidat pel Congrés dels Diputats). Aquesta norma va introduir un nou apartat, el punt 12 de l'article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal (Llei 49/1960), que regula específicament la limitació de l'activitat d'ús turístic dins dels edificis en règim de propietat horitzontal.
Article 17.12 LPH: "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad [de uso turístico], que suponga una modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
Aquest mateix Reial decret llei també va modificar el segon paràgraf de l'article 17.6 LPH, permetent que la comunitat aprovi, amb la mateixa majoria de 3/5, un recàrrec de fins al 20% en les despeses comunes per als propietaris que destinin el seu habitatge a ús turístic, com a compensació pel major desgast d'elements i serveis comuns.
Què permet exactament la llei
L'article 17.12 LPH no parla només de "prohibir": obre un ventall d'opcions perquè cada comunitat trii el grau de restricció que millor s'ajusti a la seva realitat. Amb la majoria de 3/5, la junta de propietaris pot acordar:
| Opció | Descripció |
|---|---|
| Prohibició total | Cap habitatge de l'immoble pot destinar-se a lloguer turístic. |
| Limitació parcial | Es permet, però amb condicions (nombre màxim d'habitatges, plantes concretes, dies a l'any, etc.). |
| Recàrrec de despeses | Fins a un 20% addicional en la quota de comunitat per als pisos turístics (art. 17.6 LPH). |
| Condicions d'ús | Exigir normes internes específiques (horaris, accés, identificació d'usuaris) sense arribar a la prohibició. |
És important saber que la definició de "ús turístic" remet a la normativa autonòmica corresponent —a Catalunya, el Decret 75/2020 de turisme, complementat per normativa municipal i el Decret Llei 3/2023 sobre règim urbanístic dels habitatges d'ús turístic, que ha introduït restriccions addicionals en molts municipis— i no a qualsevol lloguer temporal. Verifica sempre la normativa vigent al teu municipi, ja que aquest àmbit ha tingut canvis freqüents. Un lloguer de temporada tradicional (per exemple, per motius laborals) no queda necessàriament afectat per aquest acord si no s'ajusta a la definició legal d'activitat turística.
Com es calcula la majoria de 3/5
La majoria de 3/5 que exigeix l'article 17.12 LPH és una doble majoria: cal el vot favorable de les tres cinquenes parts (60%) del total de propietaris i, alhora, que aquests representin les tres cinquenes parts (60%) del total de les quotes de participació de l'immoble.
⚠️ Punt clau que sovint es confon
La majoria es calcula sobre el total de propietaris de la comunitat, no només sobre els presents a la junta. Els absents que no deleguin vot ni vegin ratificat el seu vot per l'administrador computen com a vot desfavorable a efectes pràctics, tret que s'apliqui el procediment de notificació posterior que preveu l'article 17.8 LPH per intentar obtenir el seu consentiment tàcit.
A diferència d'altres acords de la LPH que requereixen unanimitat (com les modificacions estatutàries generals) o simple majoria (com les despeses ordinàries), aquesta majoria de 3/5 és un règim intermedi, pensat expressament pel legislador de 2019 per facilitar que les comunitats puguin actuar davant la massificació turística sense quedar bloquejades per un sol vot en contra.
Passos per aprovar l'acord a la junta
- Inclou el punt a l'ordre del dia: el president o l'administrador ha de convocar la junta amb un punt específic i clar: "Acord de limitació/prohibició de l'ús turístic dels habitatges (art. 17.12 LPH)".
- Notifica amb antelació suficient: la citació ha d'arribar a tots els propietaris amb una antelació mínima de sis dies per a juntes ordinàries (art. 16.2 LPH), llevat d'urgència, incloent el text concret de la proposta.
- Redacta la proposta amb precisió: cal detallar si es tracta d'una prohibició total, una limitació parcial o un recàrrec de despeses, evitant formulacions ambigües que puguin donar lloc a impugnació.
- Vota i computa correctament: verifica que s'assoleixen les 3/5 parts de propietaris i de quotes de participació de manera simultània.
- Redacta l'acta amb detall: ha de reflectir el resultat exacte de la votació (propietaris i quotes a favor, en contra i abstencions) per poder acreditar la majoria en cas de disputa.
- Eleva l'acord a escriptura pública i inscriu-lo al Registre de la Propietat quan comporti modificació del títol constitutiu o dels estatuts, per tal que sigui oposable davant de futurs adquirents de l'immoble.
Efectes sobre pisos turístics ja existents
Un dels dubtes més habituals és si l'acord afecta els habitatges que ja funcionaven com a pisos turístics abans de la votació. Aquí cal distingir dos escenaris:
Habitatges que ja disposen de llicència turística vigent i inscripció al registre corresponent: el propi article 17.12 LPH estableix que aquests acords no tenen efectes retroactius sobre drets ja consolidats, tot i que la interpretació concreta de com s'aplica aquest límit a cada cas (llicència vigent, inscripció al registre, data d'inici de l'activitat) pot variar i sol requerir assessorament legal específic; consulta sempre la redacció vigent de l'article i, si el cas és discutit, un advocat especialitzat.
Habitatges sense llicència o que iniciïn l'activitat després de l'acord: l'acord els és plenament aplicable des del moment en què s'aprova i s'inscriu, sempre que compleixi els requisits formals descrits més amunt.
Per aquest motiu, recomanem sempre a les comunitats que actuïn amb assessorament legal específic abans d'aprovar l'acord, especialment si ja hi ha pisos turístics operant a l'edifici, per definir amb claredat l'abast temporal de la mesura i minimitzar el risc d'impugnació judicial.
Errors freqüents que anul·len l'acord
- Convocar l'acord sense incloure'l explícitament a l'ordre del dia de la citació.
- Confondre la majoria de 3/5 amb la simple majoria de propietaris presents a la junta.
- No comptabilitzar correctament les quotes de participació, únicament el nombre de propietaris (o viceversa).
- Redactar l'acord de manera genèrica ("es prohibeixen els pisos turístics") sense concretar l'abast, els habitatges afectats o l'efecte temporal.
- No elevar l'acord a escriptura pública ni inscriure'l quan modifica el títol constitutiu, cosa que en limita l'oposabilitat davant tercers.
Preguntes freqüents
Es pot prohibir per unanimitat en comptes de 3/5?
Sí, la unanimitat sempre és vàlida perquè és el règim general de modificació d'estatuts, però des del 2019 ja no és necessària: n'hi ha prou amb les 3/5 parts de propietaris i quotes.
Els propietaris absents que no voten, compten com a "no"?
A efectes pràctics, sí, llevat que s'apliqui el mecanisme de notificació i silenci previst a l'article 17.8 LPH, pel qual un absent degudament notificat que no manifesta oposició en 30 dies naturals es considera que vota a favor.
Es pot recórrer l'acord si un propietari hi està en desacord?
Sí, com qualsevol acord de junta, es pot impugnar judicialment en el termini de tres mesos des de la notificació (art. 18 LPH), normalment al·legant defectes formals en la convocatòria, el còmput de majories o la redacció de l'acord.
El recàrrec del 20% i la prohibició es poden aplicar alhora?
No té sentit combinar-los sobre el mateix habitatge: si l'ús turístic queda prohibit, no hi ha activitat sobre la qual aplicar el recàrrec. El recàrrec de l'article 17.6 LPH s'utilitza quan la comunitat opta per permetre l'activitat amb condicions, no quan la prohibeix.
La teva comunitat necessita gestionar aquest tipus d'acords amb seguretat jurídica?
IgeraSolutions ajuda despatxos d'administració de finques a resoldre dubtes normatius de la LPH orientant sobre l'article aplicable, amb un assistent RAG entrenat amb la normativa vigent.
Sol·licita una demoLa reforma introduïda pel Real Decreto-ley 7/2019 va donar a les comunitats de propietaris una eina real per gestionar l'impacte dels pisos turístics, trencant el bloqueig històric que suposava la unanimitat. Aprovar aquest tipus d'acord amb la majoria de 3/5 de l'article 17.12 LPH és perfectament possible, però exigeix rigor formal: ordre del dia clar, còmput correcte de la doble majoria, redacció precisa de l'acord i, si escau, elevació a escriptura pública. Un procés ben fet redueix dràsticament el risc d'impugnació i dona seguretat jurídica tant a la comunitat com als propietaris afectats.