Canviar d'administrador de finques és una decisió habitual quan una comunitat de propietaris deixa de sentir-se ben atesa: retards en les incidències, manca de transparència en els comptes o simplement una relació que s'ha desgastat. La bona notícia és que la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) preveu un procediment clar per fer-ho sense conflictes. En aquest article expliquem quina majoria cal a la junta, quin preavís s'ha de donar a l'administrador sortint i com queda el traspàs de documentació.
En resum: el nomenament i, en general, el cessament de l'administrador es decideixen en junta de propietaris com un acord ordinari (art. 13 LPH sobre el nomenament dels òrgans de govern), sense necessitat d'una majoria qualificada específica en la majoria de casos; consulta amb un professional si el teu cas concret presenta particularitats. El càrrec d'administrador té una durada d'un any, prorrogable, i pot ser cessat abans si la junta ho acorda.
Per què es canvia d'administrador de finques
Els motius més freqüents que porten una comunitat a plantejar-se un canvi són:
- Manca de resposta davant incidències urgents (avaries, filtracions, ascensors aturats).
- Poca claredat en la rendició de comptes o retards en lliurar la documentació.
- Honoraris desproporcionats respecte al servei rebut.
- Voluntat de digitalitzar la gestió (comunicació amb propietaris, accés a documents, resposta a consultes 24/7).
Sigui quin sigui el motiu, el procediment legal és sempre el mateix i comença per la junta de propietaris.
Quina majoria cal per canviar d'administrador (art. 13 i 17 LPH)
L'article 13 de la LPH regula els òrgans de govern de la comunitat, entre ells la figura de l'administrador, i estableix que serà nomenat i, si escau, cessat per la junta de propietaris. El càrrec d'administrador té una durada d'un any, tot i que es prorroga automàticament si no hi ha acord exprés de la junta per renovar-lo o substituir-lo.
Pel que fa a la majoria necessària, l'article 17.7 LPH fixa que els acords que no tinguin un quòrum especial assignat —com és el cas del nomenament o cessament de l'administrador— es prenen per majoria simple dels propietaris presents o representats a la junta, que alhora representin la majoria de les quotes de participació dels assistents. No cal, per tant, unanimitat ni majories qualificades.
Punt clau
El cessament de l'administrador es pot acordar en qualsevol moment, encara que no hagi finalitzat l'any del seu mandat, sempre que la junta ho aprovi per la majoria de l'art. 17.7 LPH. No cal esperar a la renovació anual per fer el canvi.
Pas a pas per convocar la junta i aprovar el canvi
- Inclou el punt a l'ordre del dia. El president (o un grup de propietaris que representi almenys el 25% de les quotes) pot sol·licitar que es convoqui junta amb el punt "cessament de l'administrador i nomenament de nou administrador".
- Convocatòria amb prou antelació. S'ha de citar tots els propietaris indicant lloc, data, hora i ordre del dia, respectant els terminis habituals de convocatòria de la comunitat.
- Debat i votació en junta. Es vota primer el cessament de l'administrador actual i, tot seguit, el nomenament del nou (pot ser un altre professional col·legiat, un despatx o, si els estatuts ho permeten, un propietari).
- Redacció de l'acta. L'acord queda reflectit a l'acta de la junta, que ha de recollir el resultat de la votació (vots a favor, en contra i abstencions) i les quotes representades.
- Notificació formal a l'administrador sortint. Es comunica per escrit (burofax o correu certificat recomanat) l'acord de cessament i la data efectiva.
Preavís i finalització del contracte amb l'administrador sortint
Un aspecte que sovint genera dubtes és el termini de preavís. Aquí cal distingir dues qüestions:
- El cessament com a càrrec comunitari es regeix per la LPH (art. 13 i 17) i és efectiu des del moment que la junta ho acorda, sense necessitat de preavís legal específic.
- El contracte de prestació de serveis que vincula la comunitat amb el despatx d'administració (sovint un contracte mercantil o d'arrendament de serveis, diferent del càrrec orgànic) pot incloure les seves pròpies clàusules de preavís, durada i penalitzacions per rescissió anticipada.
Per això és imprescindible revisar el contracte signat amb el despatx sortint abans de fixar la data efectiva del canvi: el preavís exigit per evitar penalitzacions depèn del que fixi cada contracte concret amb el despatx, ja que la LPH no imposa cap termini general per a aquest preavís mercantil. Recomanem fer coincidir, sempre que sigui possible, la data de cessament acordada en junta amb el venciment natural d'aquest preavís contractual.
Traspàs de documentació: què ha de lliurar l'administrador sortint
Un cop efectiu el cessament, l'administrador sortint té l'obligació de lliurar tota la documentació de la comunitat al nou administrador o al president. Aquest traspàs hauria d'incloure, com a mínim:
- Llibre d'actes de la comunitat (físic o digital).
- Estatuts i, si n'hi ha, el reglament de règim intern.
- Comptabilitat actualitzada: balanç de situació, comptes bancaris, saldo de morosos.
- Pòlisses d'assegurança vigents de l'edifici.
- Contractes en vigor (neteja, manteniment d'ascensor, jardineria, subministraments).
- Certificat d'Inspecció Tècnica de l'Edifici (ITE), si escau, i altres informes tècnics.
- Dades de contacte de proveïdors i historial d'incidències recents.
És recomanable fixar a l'acord de junta un termini concret per al traspàs (per exemple, 15 dies des de la data efectiva del cessament) per evitar demores que dificultin la continuïtat de la gestió.
Model orientatiu d'acord de junta
Punt X de l'ordre del dia: Cessament de l'administrador de finques actual i nomenament de nou administrador.
S'informa la junta dels motius que motiven la proposta de canvi. Sotmès a votació el cessament de [nom del despatx/administrador actual] amb efectes des del dia [data], s'aprova amb [X] vots a favor, [X] en contra i [X] abstencions, representant [X]% de les quotes de participació presents.
Tot seguit es sotmet a votació el nomenament de [nom del nou despatx/administrador] com a nou administrador de la comunitat, amb efectes des del dia [data]. S'aprova amb [X] vots a favor, [X] en contra i [X] abstencions.
S'acorda que l'administrador sortint lliurarà tota la documentació de la comunitat (comptabilitat, actes, contractes, pòlisses) en el termini que la junta decideixi fixar (per exemple, [X] dies naturals) des de la data efectiva del cessament, ja que la LPH no fixa cap termini legal per a aquest traspàs.
Preguntes freqüents
Es pot cessar l'administrador sense esperar que acabi l'any de mandat?
Sí. L'art. 13 LPH no exigeix esperar la finalització del període anual: la junta pot acordar el cessament en qualsevol moment amb la majoria de l'art. 17.7.
Cal indemnitzar l'administrador sortint?
Depèn del contracte de prestació de serveis signat, no del càrrec orgànic regulat per la LPH. Per això és clau revisar les clàusules de rescissió abans d'aprovar la data efectiva.
Pot un propietari ser el nou administrador?
Sí, si els estatuts de la comunitat ho permeten; en aquest cas no cal titulació d'administrador de finques col·legiat, encara que és recomanable per garantir professionalitat en la gestió.
Facilita el traspàs amb IgeraFincas
Si el teu despatx assumeix una nova comunitat, IgeraFincas t'ajuda a centralitzar tota la documentació traspassada i a respondre les consultes dels propietaris des del primer dia, amb el bot entrenat sobre els estatuts i la normativa aplicable a la comunitat.
Aquest article té caràcter informatiu i no substitueix l'assessorament legal personalitzat. Consulta sempre els estatuts de la teva comunitat i, si cal, un advocat especialitzat en propietat horitzontal.