Derramas en Comunidades de Propietarios: 20 Preguntas y Respuestas (2026)
Por Equip IgeraSolutions · Actualizado mayo 2026 · 7 min
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad aprueba para cubrir gastos no previstos en el presupuesto ordinario —obras urgentes, siniestros, reparaciones mayores. La LPH establece quién la aprueba, cómo se calcula y qué ocurre si un propietario no paga. Aquí están las 20 preguntas que más reciben los administradores de fincas.
Derrama: Cuota extraordinaria aprobada en junta de propietarios para financiar gastos no incluidos en el presupuesto ordinario anual de la comunidad. Puede ser de carácter urgente (gotera, avería de ascensor) o planificada (rehabilitación de fachada, instalación de ascensor). Se reparte entre los propietarios según su coeficiente de participación.
67%
"El 67% de las comunidades de propietarios aprueba al menos una derrama extraordinaria cada 3 años. El importe medio supera los 800€ por propietario en comunidades de más de 20 años de antigüedad."
— Informe de Mantenimiento de Edificios Residenciales, COAA 2025
¿Qué es exactamente una derrama?
La LPH no usa el término "derrama" expresamente, pero regula las cuotas extraordinarias en su artículo 9.1.e (obligación de contribuir a los gastos generales) y en el 17 (adopción de acuerdos). En la práctica, distinguimos dos tipos:
- Derrama ordinaria: Complemento al presupuesto anual cuando los ingresos no son suficientes. Se aprueba por mayoría simple.
- Derrama extraordinaria: Para obras imprevistas o de gran envergadura (rehabilitación, instalación de ascensor, reparación de cubierta). El quórum requerido depende del tipo de obra.
Las 20 preguntas más frecuentes sobre derramas
Aprobación de la derrama
1. ¿Quién puede aprobar una derrama?
La junta de propietarios. No puede aprobarla ni el presidente ni el administrador por sí solos, salvo en casos de urgencia extrema que pongan en riesgo la seguridad del edificio, en cuyo caso el administrador puede adoptar medidas urgentes dando cuenta inmediata a la junta (art. 20.c LPH).
2. ¿Qué quórum se necesita para aprobar una derrama?
Depende del tipo de obra: Mayoría simple para reparaciones y mantenimiento (art. 17.7 LPH). 3/5 de propietarios y cuotas para obras de mejora que no sean accesibilidad. Mayoría simple para instalación del ascensor (si algún propietario tiene movilidad reducida). En Cataluña, las obras de mejora requieren 4/5 bajo el Codi Civil (art. 553-26 CCC).
3. ¿Puede aprobarse una derrama sin convocar junta?
Solo en casos de urgencia extrema donde la espera podría causar daños graves. En ese caso, el administrador actúa de forma inmediata y convoca junta extraordinaria lo antes posible para ratificar la decisión y acordar la derrama correspondiente.
Cálculo y pago
4. ¿Cómo se calcula el importe que paga cada propietario?
Se aplica el coeficiente de participación de cada unidad, fijado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Si el coste total de la obra es 30.000€ y tu coeficiente es el 5%, pagas 1.500€. Los estatutos pueden establecer criterios distintos si así lo acordaron en su momento.
5. ¿La derrama se puede pagar a plazos?
Sí, si la junta así lo acuerda. Es habitual fraccionar derramas elevadas en mensualidades. El acuerdo de junta debe especificar el importe total, el número de cuotas y las fechas de vencimiento. También es posible financiarse colectivamente mediante un préstamo bancario a la comunidad.
6. ¿Hay límite legal en el importe de una derrama?
La LPH no establece un límite máximo. Sin embargo, para obras de mejora que superen tres mensualidades de cuota ordinaria, los propietarios disidentes no están obligados a pagar hasta que el coste no se amortice con el ahorro producido. Este es el llamado "límite de las tres mensualidades" del art. 17.4 LPH.
7. ¿Cuándo vence el pago de la derrama?
En la fecha acordada en junta o, si no se especificó, dentro de los 15 días siguientes a la notificación fehaciente del acuerdo a todos los propietarios. Si el pago se fracciona, cada cuota vence en la fecha indicada en el acuerdo.
Morosidad y consecuencias
8. ¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama?
Se convierte en moroso. La comunidad puede reclamarle la deuda mediante el procedimiento monitorio (art. 21 LPH). Además, pierde el derecho de voto en las juntas siguientes mientras mantenga la deuda vencida y no consignada.
9. ¿Puede un propietario negarse a pagar una derrama si votó en contra en la junta?
No. Una vez aprobado el acuerdo válidamente, todos los propietarios están obligados a pagar, hayan votado a favor, en contra o se hayan abstenido. La única excepción es la del art. 17.4 LPH para obras de mejora que superen las tres mensualidades.
10. ¿Puede impugnarse el acuerdo de derrama?
Sí, mediante acción judicial de impugnación en el plazo de 3 meses desde la adopción del acuerdo (1 mes si el propietario estuvo presente en la junta). Los motivos válidos: que el acuerdo sea contrario a la ley, a los estatutos o gravemente perjudicial para un propietario. La impugnación no suspende la obligación de pago mientras se tramita.
Venta del piso y cambio de propietario
11. ¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta del piso?
Depende de la fecha de aprobación del acuerdo y de lo que pacten vendedor y comprador. La obligación jurídica recae sobre quien era propietario cuando se adoptó el acuerdo en junta. No obstante, el piso responde solidariamente de las deudas con la comunidad de los 3 años anteriores.
12. ¿El comprador puede exigir al administrador un certificado de derramas pendientes?
Sí. El notario solicitará un certificado del secretario-administrador sobre el estado de deudas del inmueble antes de formalizar la escritura de compraventa. Este certificado debe incluir las derramas aprobadas y pendientes de pago, aunque todavía no hayan vencido.
13. ¿Una derrama futura reduce el precio de venta del piso?
Normalmente sí, en la negociación entre partes. El comprador puede exigir que el precio se reduzca en el importe de las derramas ya aprobadas y pendientes, o que el vendedor las asuma antes del cierre. No hay una obligación legal que lo regule: depende del pacto de las partes.
Obras y tipos específicos
14. ¿Se puede pedir subvención antes de aprobar la derrama?
Sí y es muy recomendable. Muchas administraciones ofrecen ayudas Next Generation EU para rehabilitación energética. El proceso habitual: solicitar presupuestos, verificar subvenciones disponibles, convocar junta informativa, aprobar la obra (y la derrama) con la subvención descontada del importe total.
15. ¿La instalación de un ascensor requiere derrama unánime?
No. Desde la reforma de 2013, la instalación de ascensor se aprueba por mayoría simple si algún propietario tiene movilidad reducida (art. 17.2 LPH). Si no existe esa circunstancia, se requiere 3/5 partes. La derrama resultante obliga a todos, incluidos quienes votaron en contra.
16. ¿Los bajos y locales comerciales también pagan la derrama del ascensor?
Depende de sus estatutos. Si el título constitutivo exime expresamente a los bajos y locales del pago de gastos de ascensor (por no usarlo), no están obligados. Si no existe esa exención, pagan según su coeficiente como el resto.
17. ¿Puede la comunidad contratar un préstamo para financiar la derrama?
Sí. Varios bancos ofrecen préstamos a comunidades de propietarios para obras de rehabilitación. La comunidad como entidad puede suscribir el préstamo, y la cuota mensual de amortización se distribuye entre los propietarios como una cuota extraordinaria periódica.
Derramas en Cataluña (CCC)
18. ¿Hay diferencias en las derramas para comunidades catalanas?
Sí. El Codi Civil de Catalunya (art. 553-26) exige 4/5 de propietarios y cuotas para aprobar obras de millora (mejora), frente a los 3/5 de la LPH estatal. Para obras de conservación y reparación, el quórum es mayoría simple, igual que en la LPH.
19. ¿Pueden los estatutos catalanes eximir a algún propietario de la derrama?
Sí, si el título constitutivo así lo establece. Es habitual en comunidades con locales comerciales en planta baja que se excluyen del pago de obras de cubierta o ascensor. Esta exención debe constar expresamente en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad.
20. ¿La comunidad puede cambiar el sistema de reparto de la derrama?
Solo si todos los propietarios están de acuerdo (unanimidad). El coeficiente de participación está fijado en el título constitutivo y solo puede modificarse con la conformidad de todos. Sin embargo, la junta puede acordar aportaciones voluntarias distintas para ciertos propietarios si ninguno se opone.
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Pregunta del vecino (viernes 20:30h):
"Tenemos aprobada una derrama para el ascensor pero yo voté en contra. ¿Estoy obligado a pagar?"
IgeraFincas responde:
"Sí, está obligado a pagar aunque haya votado en contra. Según el art. 17.2 LPH, una vez aprobado el acuerdo de instalación del ascensor por mayoría simple —o 3/5 si no concurre la circunstancia de movilidad reducida— todos los propietarios quedan obligados a contribuir según su coeficiente. La única excepción aplicable es si sus estatutos eximen expresamente a los bajos del pago de gastos de ascensor."
En resumen: derramas en comunidades de propietarios
- La derrama la aprueba la junta — nunca el administrador o el presidente en solitario.
- El quórum varía: mayoría simple para reparaciones, 3/5 para mejoras (4/5 en Cataluña).
- Votar en contra no exime del pago una vez aprobado el acuerdo.
- El piso responde de deudas de los 3 años anteriores aunque cambie de propietario.
- La impugnación del acuerdo no suspende la obligación de pagar.
Última actualización: mayo 2026 | Fuentes: LPH (RDL 3/2004) arts. 9, 17, 20, 21; CCC Libro V arts. 553-26 (Llei 5/2006); Informe COAA 2025 | Autor: Equip IgeraSolutions | IgeraFincas — prueba gratis 14 días sin tarjeta.