Obres d'accessibilitat a la comunitat: quan són obligatòries si les demana un propietari amb discapacitat o més gran de 70 anys
Rampes, eixamplament de portes, salvaescales, plataformes elevadores: quan un propietari amb discapacitat o més gran de 70 anys les sol·licita, la comunitat no sempre pot dir que no per manca de majoria. Aquesta guia explica quan aquestes obres esdevenen obligatòries sense necessitat d'acord de junta, quin és el límit de cost que ho activa i què passa quan el pressupost el supera.
L'art. 10.1.b de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH), aplicable a Catalunya com a dret supletori, obliga la comunitat a executar sense acord previ de junta les obres d'ajustos raonables en accessibilitat universal quan les demana un propietari en l'habitatge o local del qual visqui, treballi o presti serveis voluntaris una persona amb discapacitat o més gran de 70 anys, sempre que el cost anual repercutit, descomptades subvencions, no superi dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes. A Catalunya, el CCCat Art. 553-25.1 complementa aquest règim: l'eliminació de barreres arquitectòniques i la instal·lació d'ascensors s'aprova per majoria simple de propietaris i quotes, encara que l'acord modifiqui el títol constitutiu o afecti l'estructura o la configuració exterior de l'edifici.
Quines obres entren dins d'aquesta regla
L'art. 10.1.b LPH no parla només d'ascensors. La norma cobreix qualsevol obra o actuació necessària per garantir ajustos raonables en accessibilitat universal quan la sol·licita un propietari amb discapacitat o de 70 anys o més, o en l'habitatge del qual hi resideixi, treballi o presti serveis voluntaris una persona en aquesta situació. A la pràctica, això inclou rampes d'accés al portal, eixamplament de portes i passadissos, instal·lació o adaptació de salvaescales, plataformes elevadores en trams d'escala on no hi cap un ascensor convencional, dispositius mecànics o electrònics d'obertura de portes, i senyalització o polsadors adaptats. No cal que sigui un ascensor: la llei parla genèricament de \"dispositius mecànics i electrònics que en afavoreixin l'orientació o la seva comunicació amb l'exterior\".
És important no confondre aquesta via amb la instal·lació d'ascensor com a millora general, que es tramita per l'art. 553-25.1 CCCat amb majoria simple d'assemblea. La diferència pràctica és rellevant: quan la sol·licitud ve d'un propietari amb discapacitat o major de 70 anys i el cost no supera el llindar, la comunitat ni tan sols necessita votar-ho en junta. L'obra és directament exigible.
El llindar de les dotze mensualitats i què passa si se supera
La clau numèrica de l'art. 10.1.b LPH és senzilla: si el cost anual de l'obra, un cop descomptades les subvencions o ajuts públics que li corresponguin, no supera l'import de dotze mensualitats ordinàries de despeses comunes de la comunitat, l'obra és obligatòria sense necessitat de cap acord de junta. El president o l'administrador de finques pot i ha d'executar-la directament.
Quan el cost supera aquest llindar, el caràcter obligatori no desapareix automàticament: la llei preveu que, si qui ha sol·licitat l'obra assumeix la diferència entre el llindar i el cost real, l'obra segueix sent exigible. Això és sovint mal entès a la pràctica: molts administradors creuen que superar les dotze mensualitats dona via lliure a la comunitat per denegar l'obra, quan en realitat només trasllada l'excés de cost a qui l'ha demanat, no elimina l'obligació de fer-la.
| Situació | Règim aplicable | Base legal |
|---|---|---|
| Sol·licitud de propietari amb discapacitat/70+, cost ≤ 12 mensualitats | Obligatòria, sense acord de junta | LPH Art. 10.1.b |
| Mateixa sol·licitud, cost > 12 mensualitats i el sol·licitant assumeix l'excés | Continua sent obligatòria | LPH Art. 10.1.b |
| Instal·lació d'ascensor o eliminació de barreres com a millora general (sense sol·licitant en situació de discapacitat/70+) | Majoria simple de propietaris i quotes | CCCat Art. 553-25.1 |
| La comunitat es nega i el propietari afectat vol forçar l'obra | Via judicial per exigir l'execució | LPH Art. 10.1.b + Art. 553-25 CCCat |