Exemplo concreto de cálculo para um apartamento T3

Despesas que se repartem por permilagem vs partes iguais

A regra geral é a permilagem, mas o regulamento do condomínio pode estabelecer critérios diferentes para certas despesas. Eis a distinção mais comum:

O que são derramas e quando se aplicam?

As derramas são contribuições extraordinárias, para além da quota mensal, destinadas a cobrir despesas imprevistas ou obras que o fundo de reserva não consegue suportar. São aprovadas em assembleia por maioria simples e repartidas pela permilagem de cada fracção.

Exemplos típicos de derramas: substituição do elevador (€25.000-60.000 num edifício médio), reabilitação de fachada com andaimes, substituição da cobertura, instalação de sistema de videovigilância. A derrama pode ser paga de uma vez ou em prestações mensais durante o prazo aprovado em assembleia.

Juros de mora e consequências do não pagamento da taxa

A Lei n.º 8/2022 reforçou os mecanismos de cobrança. O condómino que não pague a quota no prazo fica constituído em mora automaticamente e deve juros à taxa legal dos juros civis (actualmente 4% ao ano). Além disso:

• A dívida de condomínio é um crédito privilegiado: em caso de insolvência, tem preferência sobre créditos comuns.
• Com a Lei 8/2022, o crédito do condomínio passou a ser penhorável sobre o imóvel — uma nova garantia real que facilita a cobrança.
• O administrador pode intentar acção executiva sem necessidade de passar pelo processo declarativo se tiver título executivo (ata de aprovação das contas com indicação da dívida).

Na prática, o processo mais comum é: envio de carta de interpelação → acordo de pagamento em prestações → acção no Julgado de Paz (dívidas até €15.000) ou Tribunal Cível → execução sobre o imóvel.

Perguntas frequentes

A permilagem pode mudar ao longo do tempo?

Em princípio, não. A permilagem está definida no título constitutivo da propriedade horizontal e só pode ser alterada com unanimidade de todos os condóminos em assembleia, seguida de escritura pública e registo predial. É um processo complexo e raro. A permilagem reflecte o valor relativo de cada fracção no momento da construção do edifício.

O que acontece se um condómino recusar pagar uma derrama que considera injusta?

Pode recusar o pagamento mas fica em mora com os consequentes juros. Se considerar que a deliberação foi tomada sem o quórum legal ou com irregularidades formais, pode impugná-la em tribunal no prazo de 30 dias. Até à decisão judicial, a dívida continua a acumular juros. A impugnação não suspende automaticamente a obrigação de pagamento.

Pode o administrador alterar as quotas sem aprovação da assembleia?

Não. As quotas resultam do orçamento aprovado em assembleia. O administrador não tem poder para alterar unilateralmente o valor das quotas. Se surgir uma despesa imprevista urgente, o administrador pode pagá-la com os fundos disponíveis, mas deve convocar uma assembleia extraordinária para aprovar a derrama correspondente ou o ajustamento orçamental.

Como funciona a nova penhora sobre o imóvel para dívidas de condomínio?

A Lei n.º 8/2022 introduziu um privilégio creditório especial que permite ao condomínio penhorar o imóvel do condómino devedor para cobrança das quotas em dívida. Este mecanismo só se aplica a dívidas de quotas e derramas, não se aplica a outros créditos. Funciona de forma similar à hipoteca: o crédito do condomínio fica associado ao imóvel e em caso de venda ou execução, o condomínio tem preferência sobre os credores comuns.

Quanto tempo prescreve uma dívida de condomínio?

As dívidas de quotas de condomínio prescrevem no prazo geral de 5 anos (art. 310.º do Código Civil), contado da data em que se tornaram exigíveis. O condomínio deve interromper a prescrição através de interpelação judicial ou extrajudicial documentada. Passado esse prazo sem acção, a dívida prescreve e deixa de ser judicialmente exigível.