Regulamento de Condomínio Portugal: Modelo Descarregável Atualizado com a Lei 8/2022
Por Equipa Legal IgeraFincas · Atualizado julho 2026 · 8 min de leitura
Muitos condomínios em Portugal ainda funcionam sem um regulamento interno atualizado — ou com um documento redigido há décadas que não reflete a reforma trazida pela Lei 8/2022, de 10 de janeiro. Isto gera conflitos evitáveis: dúvidas sobre uso de partes comuns, animais de estimação, obras em frações, arrendamento de curta duração ou regras de assembleia. Um regulamento de condomínio bem redigido, articulado corretamente com o título constitutivo e o Código Civil, reduz litígios e dá ao administrador uma base clara para atuar. Disponibilizamos, em baixo, a estrutura completa de um modelo de regulamento e o link para descarregar o documento editável.
Regulamento de condomínio — definição: Documento aprovado em assembleia de condóminos que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns e das frações autónomas, complementando o título constitutivo da propriedade horizontal. Nos termos do art. 1429.º-A do Código Civil (na redação da Lei 8/2022), o regulamento é aprovado por maioria representativa de mais de metade do valor total do prédio e vincula todos os condóminos, incluindo os que discordaram ou não estiveram presentes na assembleia.
Por que a maioria dos condomínios portugueses precisa de atualizar o regulamento
Para um administrador com uma carteira de 15 a 30 condomínios, é comum encontrar regulamentos redigidos antes de 2022 — ou nunca formalizados, apenas praticados por hábito. A Lei 8/2022 introduziu mudanças relevantes no funcionamento da assembleia, no papel do administrador e na cobrança de quotas, que um regulamento desatualizado simplesmente não reflete. Quando surge um conflito — um condómino que aluga a fração no Airbnb, outro que faz obras sem avisar, disputas sobre garagens ou terraços — a ausência de um regulamento claro obriga o administrador a mediar caso a caso, sem uma referência escrita para invocar perante os condóminos.
Um regulamento bem estruturado não substitui o título constitutivo — que continua a prevalecer em caso de conflito entre os dois documentos — mas complementa-o com regras práticas do dia a dia: horários de silêncio, uso de elevadores em mudanças, condições para arrendamento de curta duração, gestão de animais domésticos e procedimento de reclamações. Ter este documento pronto, revisto e conforme a lei atual poupa horas de mediação de conflitos a cada administrador.
Regulamento vs. título constitutivo: qual a diferença?
É frequente confundir os dois documentos, mas têm naturezas distintas nos termos do Código Civil:
- Título constitutivo (art. 1418.º CC): Documento notarial que institui a propriedade horizontal, define as frações autónomas, o respetivo valor relativo (permilagem) e pode já conter regras de uso e fruição. Alterá-lo exige, em regra, unanimidade ou escritura pública, salvo especificações da Lei 8/2022 para casos concretos.
- Regulamento de condomínio (art. 1429.º-A CC): Documento aprovado em assembleia por maioria representativa de mais de metade do valor do prédio, que regula o funcionamento prático do condomínio — sem poder contrariar o título constitutivo nem restringir direitos essenciais de propriedade além do razoável.
Em caso de contradição entre os dois, prevalece o título constitutivo. Por isso, o modelo de regulamento que disponibilizamos foi desenhado para ser compatível com título constitutivo, sem introduzir cláusulas que exijam alteração notarial.
Estrutura completa do modelo de regulamento (14 secções)
Identificação do prédio e objeto do regulamento
Morada completa, número de frações, referência ao título constitutivo (data e cartório) e declaração de que o regulamento complementa, sem contrariar, esse título.
Uso das partes comuns
Regras para elevadores, escadas, jardins, piscina (se existir), garagens, arrecadações e telhados/terraços de uso comum, incluindo restrições de horário e de utilização por não-condóminos.
Horários de silêncio e regras de convivência
Faixas horárias de descanso, restrições a obras ruidosas em dias e horas concretos, e procedimento de queixa entre condóminos antes de escalar para o administrador.
Obras em frações autónomas
Distinção entre obras que afetam apenas a fração (comunicação prévia ao administrador) e obras que afetam a estrutura ou a estética do edifício, que exigem autorização da assembleia nos termos do art. 1422.º CC.
Animais domésticos
Condições de permanência de animais nas frações, cuidados nas partes comuns (trela, recolha de dejetos) — sem poder impor proibição absoluta contrária a direitos legalmente protegidos, salvo previsão expressa e válida no título constitutivo.
Arrendamento de curta duração (Alojamento Local)
Regras de convivência aplicáveis a frações em regime de Alojamento Local, deveres de comunicação de hóspedes às partes comuns e articulação com o regime legal próprio do Alojamento Local (que o regulamento não pode substituir).
Funções e poderes do administrador
Detalhe das competências previstas no art. 1436.º CC (Lei 8/2022): gestão de contas, notificação de morosos até 2× IAS sem deliberação prévia, contratação de serviços de manutenção corrente e representação do condomínio.
Convocatória e funcionamento da assembleia
Prazo mínimo de convocatória, formato da ordem de trabalhos, e possibilidade de participação por videoconferência nos termos do art. 1432.º-A CC (Lei 8/2022), incluindo requisitos técnicos mínimos.
Quotas, fundo comum de reserva e pagamento
Data de vencimento mensal das quotas, dotação obrigatória do fundo comum de reserva (mínimo legal previsto no CC) e forma de pagamento aceite (transferência, débito direto).
Procedimento de morosidade
Referência ao processo de notificação, limiar de 2× IAS para atuação direta do administrador (art. 1436.º CC) e perda do direito de voto do condómino em mora não impugnada (art. 1431.º CC).
Seguros obrigatórios do condomínio
Referência ao seguro multirriscos do edifício, responsabilidades de cada condómino quanto ao seguro da própria fração e procedimento em caso de sinistro em partes comuns.
Sanções por incumprimento do regulamento
Procedimento gradual: advertência escrita, deliberação em assembleia e, em último caso, ação judicial nos termos gerais — sem criar sanções pecuniárias que a lei portuguesa não preveja para condomínios.
Alterações ao regulamento
Maioria exigida para revisão futura (mais de metade do valor total do prédio, art. 1429.º-A CC), procedimento de proposta e prazo de entrada em vigor após aprovação.
Disposições finais e data de aprovação
Referência à ata de assembleia que aprovou o regulamento, assinatura do presidente da mesa e do administrador, e cláusula de prevalência do título constitutivo e do Código Civil em caso de conflito.
Descarregue o modelo de regulamento de condomínio completo (Word/PDF)
Preparámos o modelo com as 14 secções acima já redigidas, conforme a Lei 8/2022 e o Código Civil, pronto a adaptar ao seu condomínio. Indique o seu e-mail profissional e enviamos o documento editável de imediato — sem custo e sem compromisso.
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Como aprovar o novo regulamento em assembleia
Depois de adaptar o modelo à realidade do seu condomínio — número de frações, existência de piscina ou garagem, permilagens específicas — o documento deve ser incluído como ponto da ordem de trabalhos da próxima assembleia de condóminos. Nos termos do art. 1429.º-A CC (Lei 8/2022), a aprovação exige maioria representativa de mais de metade do valor total do prédio. Recomenda-se enviar o rascunho do regulamento aos condóminos com pelo menos 15 dias de antecedência, para permitir sugestões antes da votação, e registar o texto final aprovado em ata, com data e assinatura do presidente da mesa.
Uma vez aprovado, o regulamento vincula todos os condóminos — incluindo os ausentes ou os que votaram contra — e deve ser distribuído a todos, afixado em local visível nas partes comuns (mural de entrada, por exemplo) e entregue a novos proprietários no momento da compra da fração.
Pontos-chave: regulamento de condomínio em Portugal (Lei 8/2022)
- O regulamento complementa o título constitutivo, sem poder contrariá-lo (art. 1418.º e 1429.º-A CC).
- Aprovação exige maioria de mais de metade do valor total do prédio (art. 1429.º-A CC, Lei 8/2022).
- Deve cobrir: partes comuns, obras, animais, Alojamento Local, poderes do administrador, assembleia e morosidade.
- A assembleia pode decorrer por videoconferência desde a Lei 8/2022 (art. 1432.º-A CC).
- Vincula todos os condóminos, incluindo ausentes e discordantes, após aprovação regular.
- Deve ser afixado nas partes comuns e entregue a novos proprietários no momento da compra.
Perguntas frequentes sobre o regulamento de condomínio
O condomínio é obrigado a ter um regulamento?
Não existe obrigação legal genérica de ter um regulamento interno separado do título constitutivo, mas é fortemente recomendado sempre que o condomínio tenha partes comuns de uso partilhado (piscina, garagem, terraços) ou histórico de conflitos entre condóminos. Um regulamento claro reduz disputas e dá ao administrador uma base escrita para atuar perante situações recorrentes.
Que maioria é necessária para aprovar ou alterar o regulamento?
Nos termos do art. 1429.º-A do Código Civil (Lei 8/2022), a aprovação ou alteração do regulamento de condomínio exige maioria representativa de mais de metade do valor total do prédio, calculada com base nas permilagens de cada fração — não uma maioria simples de condóminos presentes.
O regulamento pode proibir animais de estimação nas frações?
Em regra não, salvo se o próprio título constitutivo já contiver essa restrição de forma válida. O regulamento de condomínio, sendo um documento de gestão de partes comuns e convivência, pode disciplinar o uso de trela e a recolha de dejetos nas áreas comuns, mas não pode, por si só, proibir de forma absoluta a posse de animais dentro da fração autónoma.
O regulamento pode restringir o Alojamento Local (arrendamento de curta duração)?
O regulamento pode estabelecer regras de convivência aplicáveis a frações exploradas em Alojamento Local (silêncio, uso de partes comuns, identificação de hóspedes), mas não pode substituir-se ao regime legal próprio do Alojamento Local nem proibi-lo genericamente sem base no título constitutivo ou em legislação municipal aplicável.
O que acontece se o regulamento contrariar o título constitutivo?
Prevalece o título constitutivo. O regulamento de condomínio é um documento complementar, aprovado por deliberação de assembleia, e não pode contrariar disposições do título constitutivo — que, sendo um ato notarial, só pode ser alterado nos termos previstos no Código Civil, em regra com maior formalismo.
Um novo proprietário fica vinculado ao regulamento existente?
Sim. O regulamento de condomínio validamente aprovado vincula todos os condóminos, incluindo os que adquirem a fração posteriormente à sua aprovação. É boa prática o administrador entregar uma cópia do regulamento ao novo proprietário no momento da transmissão da fração, para evitar alegações de desconhecimento.
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Experimentar grátis 14 dias — sem cartãoNota editorial — julho 2026
Artigo elaborado com base na Lei 8/2022 de 10 de janeiro (reforma do regime de propriedade horizontal em Portugal) e nos artigos 1418.º, 1422.º, 1429.º-A, 1431.º, 1432.º-A e 1436.º do Código Civil Português. O modelo de regulamento disponibilizado é um documento de referência genérico que deve ser adaptado à realidade concreta de cada condomínio e aprovado em assembleia nos termos legais. Este artigo tem carácter informativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado.
Última atualização: julho 2026 | Fontes: Lei 8/2022 de 10 de janeiro; CC arts. 1418.º, 1422.º, 1429.º-A, 1431.º, 1432.º-A, 1436.º | Autor: Equipa Legal IgeraFincas | IgeraFincas — experimente grátis 14 dias sem cartão.