Condómino infrator com Alojamento Local: como o condomínio pode agir (procedimento actualizado 2026)

Um proprietário que explora Alojamento Local (AL) numa fracção e perturba repetidamente o descanso e a normal utilização do prédio não pode ser "despejado" da sua própria fracção — em Portugal não existe esse mecanismo para um condómino que é dono da sua unidade. O que o condomínio pode fazer, desde 1 de novembro de 2024, é pedir ao presidente da Câmara Municipal competente o cancelamento do registo de Alojamento Local dessa fracção, através de um procedimento próprio com regras precisas. Este artigo explica passo a passo esse procedimento, com base no Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro.

"Despejo" não é o termo correto — o que a lei portuguesa realmente permite

É importante clarificar isto desde o início, porque é a confusão mais comum entre administradores. Um condómino é proprietário da sua fracção autónoma — o condomínio não tem poder legal para o expulsar do imóvel, tal como não pode despejar um proprietário de casa própria numa relação de arrendamento (essa figura aplica-se a inquilinos, não a donos). O que a lei permite é outra coisa: cancelar ou suspender o registo de Alojamento Local associado a essa fracção no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), impedindo temporariamente que a actividade turística continue a ser exercida ali. O proprietário mantém a fracção; perde apenas, por um período determinado, o direito de a explorar como AL.

Existe ainda uma segunda via, de natureza civil e distinta desta: a acção declarativa com base no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c) do Código Civil, que os condóminos podem usar para impugnar em tribunal o uso de uma fracção para fim diferente do previsto no título constitutivo. Este artigo foca-se sobretudo no procedimento administrativo de cancelamento do registo AL junto da Câmara Municipal, que é o mecanismo mais utilizado na prática; a via civil é referida no final como alternativa a considerar com o advogado do condomínio.

Passo 1 — Reunir prova de perturbação reiterada, não apenas de uma infracção pontual

O DL n.º 76/2024 exige que a deliberação da assembleia seja fundamentada em factos concretos, e não numa apreciação genérica de que "o AL incomoda". A lei fala em duas categorias de fundamento:

• Prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal utilização do prédio; ou
• Actos que causem incómodo e afectem o descanso dos condóminos.

Uma única reclamação isolada, ou o simples facto de a fracção estar registada como AL sem que se prove perturbação efectiva, não é suficiente. O administrador deve documentar cada incidente com data, hora, descrição do que aconteceu e, sempre que possível, prova (participações à polícia, queixas por escrito de vizinhos, registos de ruído, actas de ocorrências). Esta documentação é a base de toda a deliberação seguinte — sem ela, o processo dificilmente avança na Câmara Municipal.

Passo 2 — Convocar a assembleia e obter a maioria correta

A maioria necessária para deliberar sobre a oposição ao AL mudou com o DL n.º 76/2024. É um ponto onde muitos administradores ainda aplicam a regra antiga por engano:

Atenção a artigos e páginas desatualizados: se encontrar informação a referir a exigência de dois terços, está a citar a regra da Lei 56/2023, já substituída. Desde novembro de 2024, basta reunir votos que representem mais de metade — não dois terços — da permilagem total do edifício.

A deliberação deve ficar registada em acta com o fundamento concreto (perturbação reiterada comprovada, ou incómodo e afectação do descanso dos condóminos) e não apenas com o resultado da votação. Uma acta que se limite a registar "aprovada a oposição ao AL" sem enunciar os factos que a sustentam enfraquece o processo na fase seguinte.

Passo 3 — O condomínio já não pode cancelar sozinho: pedir a decisão à Câmara Municipal

Esta é a mudança mais relevante do DL n.º 76/2024 em relação ao regime anterior. Até 31 de outubro de 2024, uma deliberação de assembleia aprovada pela maioria exigida produzia efeitos directamente, sendo apenas comunicada ao RNAL. Desde 1 de novembro de 2024, a assembleia já não tem poder para cancelar o registo por si própria — a deliberação é o primeiro passo, não o último. O condomínio deve agora dirigir um pedido fundamentado ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente (a do concelho onde se situa o edifício), solicitando o cancelamento do registo de AL da fracção em causa, e anexando a acta da assembleia com os factos e provas reunidos no Passo 1.

Passo 4 — Fase de conciliação, até 60 dias

Recebido o pedido, o presidente da Câmara Municipal pode convidar o proprietário da fracção AL e o condomínio a chegarem a um acordo, eventualmente com o apoio de um provedor do alojamento local. Esta fase de tentativa de conciliação — que pode incluir a assunção de compromissos ou condições por parte do proprietário para corrigir a situação — tem um prazo máximo de 60 dias antes de o presidente da Câmara decidir. Na prática, isto significa que o condomínio deve contar com um processo de vários meses entre a deliberação em assembleia e uma decisão final, e não esperar um cancelamento imediato.

Passo 5 — Decisão final: cancelamento por um período determinado, não permanente

Se, esgotada a fase de conciliação, o presidente da Câmara Municipal decidir pelo cancelamento do registo, a fracção fica impedida de ser explorada como AL por um período fixado na própria decisão, com um limite máximo de 5 anos. Não existe um cancelamento indefinido ou permanente — a duração é decidida caso a caso, dentro desse tecto legal. Terminado o período fixado, o proprietário pode, em princípio, voltar a registar a fracção para AL, salvo se subsistirem os motivos que levaram ao cancelamento.

A via civil alternativa: artigo 1422.º do Código Civil

Separadamente do procedimento de cancelamento de registo junto da Câmara Municipal, o condomínio dispõe de uma via civil distinta: o artigo 1422.º, n.º 2, alínea c) do Código Civil permite impugnar judicialmente o uso de uma fracção para fim diferente do previsto no título constitutivo de propriedade horizontal — por exemplo, se o título limitar a fracção a uso habitacional e o proprietário a estiver a explorar comercialmente como alojamento turístico. Esta via corre em tribunal, é autónoma do procedimento administrativo descrito acima, e deve ser avaliada com o advogado do condomínio consoante o teor concreto do título constitutivo do edifício.

Perguntas frequentes

O condomínio pode despejar um condómino que explora AL de forma abusiva?

Não. Um condómino é proprietário da fracção e não pode ser despejado dela — essa figura aplica-se a arrendatários, não a donos. O que o condomínio pode fazer é pedir o cancelamento do registo de Alojamento Local dessa fracção junto do presidente da Câmara Municipal, nos termos do Decreto-Lei n.º 76/2024, que impede temporariamente a exploração turística, sem afectar a propriedade da fracção.

Que maioria é hoje necessária para a assembleia se opor ao AL?

Desde 1 de novembro de 2024, é necessária uma maioria de mais de metade da permilagem total do edifício, conforme o Decreto-Lei n.º 76/2024. A exigência de dois terços, associada à Lei n.º 56/2023, já não está em vigor.

Basta uma reclamação para pedir o cancelamento do registo AL?

Não. A lei exige que a deliberação seja fundamentada em prática reiterada e comprovada de actos que perturbem a normal utilização do prédio, ou em actos que causem incómodo e afectem o descanso dos condóminos. Um incidente isolado, sem prova de reiteração, dificilmente sustenta um pedido de cancelamento.

Quem decide o cancelamento do registo de AL, o condomínio ou a Câmara Municipal?

A decisão cabe ao presidente da Câmara Municipal territorialmente competente. O condomínio delibera em assembleia e apresenta um pedido fundamentado, mas já não tem poder para cancelar o registo por si próprio — essa competência foi transferida para o município pelo Decreto-Lei n.º 76/2024.

Quanto tempo demora o processo até haver uma decisão?

A lei prevê uma fase de conciliação, potencialmente com o apoio de um provedor do alojamento local, com um prazo máximo de 60 dias antes de o presidente da Câmara Municipal decidir. A este prazo soma-se o tempo necessário para convocar e realizar a assembleia e preparar o pedido, pelo que o processo total costuma prolongar-se por vários meses.

O cancelamento do registo de AL é definitivo?

Não. Se a decisão final for pelo cancelamento, a fracção fica impedida de operar como AL por um período fixado na decisão, com um máximo de 5 anos — não é uma medida permanente nem indefinida.

Existe outra via além do cancelamento do registo AL?

Sim. O condomínio pode, em paralelo ou em alternativa, recorrer à via civil prevista no artigo 1422.º, n.º 2, alínea c) do Código Civil, para impugnar judicialmente o uso de uma fracção para fim diferente do previsto no título constitutivo. É um processo distinto do procedimento administrativo junto da Câmara Municipal e deve ser avaliado caso a caso com o advogado do condomínio.

Artigo elaborado pela Equipa IgeraFincas Portugal. Baseado no Decreto-Lei n.º 76/2024, de 23 de outubro (que altera o artigo 9.º do Decreto-Lei n.º 128/2014), e no artigo 1422.º do Código Civil Português, actualizado a agosto de 2026. Este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico — consulte um advogado para o seu caso concreto. Artigo relacionado: Alojamento Local em Condomínio: O Que Mudou com a Lei n.º 56/2023 (nota: esse artigo reflecte o regime da Lei 56/2023, entretanto actualizado pelo Decreto-Lei n.º 76/2024 aqui descrito).