Alojamento Local em Condomínio: O Que Mudou com a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação)

A Lei n.º 56/2023, de 6 de Outubro, conhecida como «Mais Habitação», introduziu alterações profundas ao regime do Alojamento Local (AL) em Portugal, com impacto directo nos condomínios de todo o país. As novas regras alteram o equilíbrio de forças entre proprietários que exploram AL e a restante comunidade de condóminos, dando a estes últimos maiores poderes para controlar ou impedir esta actividade no edifício.

Neste artigo analisamos em detalhe todas as mudanças introduzidas pela Lei Mais Habitação relativas ao alojamento local em regime de propriedade horizontal, os prazos a respeitar, o impacto fiscal para os proprietários e as ferramentas disponíveis para administradores de condomínios gerirem estes conflitos.

O Regime Anterior: Unanimidade que Nunca Existiu

Antes da Lei 56/2023, a assembleia de condóminos podia opor-se ao exercício de alojamento local numa fracção autónoma, mas apenas por unanimidade de todos os condóminos — o que na prática tornava esta oposição quase impossível, dado que o próprio proprietário da fracção AL votaria contra.

A Lei Mais Habitação veio alterar radicalmente este requisito, tornando a oposição ao alojamento local acessível com uma maioria qualificada de dois terços (2/3) da permilagem total do condomínio.

A Nova Regra: Maioria de 2/3 para Opor-se ao AL

O artigo 9.º da Lei 56/2023 alterou o Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de Agosto (Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local), estabelecendo que a assembleia de condóminos pode deliberar a oposição ao exercício de alojamento local numa fracção autónoma por maioria de dois terços da permilagem do edifício.

Como se Calcula a Maioria de 2/3?

A maioria calcula-se com base na permilagem total do edifício, não no número de condóminos presentes. Num edifício com permilagem total de 1000, são necessários votos que representem pelo menos 667 permilagens para obter os 2/3. O proprietário da fracção AL pode votar, mas o seu voto não é suficiente para bloquear a oposição quando os restantes condóminos têm permilagem suficiente.

Prazo de 60 Dias para Comunicar a Oposição

A deliberação de oposição ao AL aprovada em assembleia deve ser comunicada pelo administrador do condomínio ao Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL) e ao proprietário da fracção no prazo de 60 dias a contar da data da assembleia.

Esta comunicação é essencial para produzir efeitos legais. O incumprimento do prazo pode comprometer a eficácia da deliberação. O administrador deve conservar prova da comunicação (correio registado com aviso de recepção ou notificação através da plataforma RNAL).

Efeitos da Oposição Aprovada

• O proprietário tem 60 dias para cessar a actividade de AL na fracção
• O registo no RNAL é cancelado por iniciativa do Turismo de Portugal
• Após cancelamento, não pode ser feito novo registo AL para a mesma fracção no mesmo edifício
• O proprietário pode continuar a arrendar a fracção em regime de arrendamento de longa duração

Suspensão de Novos Registos em Zonas de Contenção

A Lei 56/2023 conferiu às câmaras municipais o poder de suspender novos registos de alojamento local em «zonas de contenção», definidas como áreas onde o crescimento do AL está a gerar pressão urbanística e escassez de habitação permanente para residentes.

As cidades de Lisboa e Porto, bem como várias zonas do Algarve, foram imediatamente identificadas como candidatas naturais a este mecanismo. Algumas câmaras municipais já iniciaram procedimentos para definir as suas zonas de contenção.

Municípios com Medidas de Contenção ao AL

O RNAL e o Processo de Registo

O Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), gerido pelo Turismo de Portugal, é a plataforma onde todos os estabelecimentos de AL devem estar registados. A Lei 56/2023 reforçou os mecanismos de controlo e cancelamento de registos.

Para registar uma fracção como AL, o proprietário deve agora apresentar, entre outros documentos, uma declaração de que tomou conhecimento das regras do condomínio e que a actividade não está proibida pelo título constitutivo nem por deliberação de assembleia.

Impacto Fiscal para Proprietários de AL

Do ponto de vista fiscal, os rendimentos de alojamento local continuam sujeitos a IRS, podendo ser tributados em Categoria B (actividade empresarial) ou, em certas circunstâncias, em Categoria F (rendimentos prediais).

Tributação em IRS — Categoria B vs Categoria F

• Categoria B: aplica-se quando o proprietário presta serviços de hotelaria (limpeza, pequeno-almoço). Taxa 28% ou englobamento
• Categoria F: aplica-se a rendas simples sem serviços. Taxa 28% ou englobamento com despesas dedutíveis
• Coeficiente de afectação: 35% da receita bruta é considerada rendimento tributável em Categoria B com contabilidade organizada
• Regime simplificado em Cat. B: coeficiente 0,35 sobre receitas (65% de dedução implícita)

Impacto nos Condóminos: Conflitos e Soluções

A proliferação de alojamento local em edifícios residenciais criou conflitos significativos entre condóminos: ruído nocturno, acesso de desconhecidos às partes comuns, desgaste acelerado de elevadores e outras infraestruturas, e sensação de insegurança.

A Lei 56/2023 deu aos condomínios ferramentas legais mais efectivas para resolver estes conflitos. O administrador tem agora um papel mais activo, devendo informar os condóminos dos seus direitos e convocar assembleia extraordinária quando solicitado por condóminos que representem pelo menos 25% da permilagem.

Checklist para Administradores face ao AL

• Verificar se existem fracções com registo AL no RNAL do edifício
• Informar a assembleia dos direitos conferidos pela Lei 56/2023
• Em caso de queixas, convocar assembleia para deliberar sobre oposição ao AL
• Assegurar a maioria de 2/3 da permilagem antes de deliberar
• Comunicar a deliberação ao RNAL e ao proprietário no prazo de 60 dias
• Actualizar o regulamento do condomínio se necessário

Poder das Câmaras Municipais

Além dos novos poderes dos condomínios, a Lei 56/2023 conferiu às câmaras municipais poderes reforçados para suspender ou cancelar licenças de AL por razões de interesse público urbanístico. As câmaras podem agora:

• Definir zonas de contenção onde novos registos AL ficam suspensos
• Solicitar ao Turismo de Portugal o cancelamento de registos irregulares
• Impor coimas a exploradoras AL que violem as regras
• Exigir relatórios periódicos sobre o impacto do AL nas zonas definidas

O que é o Igera e como funciona a sua tecnologia?

O Igera oferece soluções SaaS de inteligência artificial baseadas em RAG (Retrieval-Augmented Generation) que respondem a perguntas complexas indexando de forma segura os documentos internos das empresas.

Os chatbots da Igera sofrem de alucinações?

Não. Ao limitar a base de conhecimento do modelo aos documentos autorizados carregados pelo cliente, o Igera evita por desenho a geração de informações fictícias ou alucinações.

Como são protegidos os dados confidenciais da empresa?

Todas as informações são processadas e armazenadas em servidores seguros dentro do território da União Europeia, cumprindo os padrões de encriptação mais exigentes e com o RGPD.

Que setores se beneficiam das soluções do Igera?

Oferecemos verticais otimizadas para a gestão de condomínios (IgeraFincas), escritórios de advocacia (IgeraLegal), contabilidade (IgeraGestories), recursos humanos (IgeraHR), hotelaria (IgeraHospit) e regulação (IgeraRegTech).

Admite integração com sistemas empresariais existentes?

Sim, as nossas ferramentas estão preparadas para integrar-se mediante APIs e conectores nativos com os CRM, ERP e bases de dados mais difundidos em cada setor.