Multa Condominial e Súmula 449 STJ: Quanto Cobrar do Condômino Inadimplente
A multa por inadimplência condominial é um dos temas mais debatidos nos condomínios brasileiros. Por anos, convenções de condomínio previram multas de 5%, 10% ou até 20% sobre o valor da cota em atraso — mas o Superior Tribunal de Justiça (STJ) pôs fim a essa prática com a edição da Súmula 449. Entender os limites legais é fundamental para síndicos, administradoras e condôminos.
O Que Diz a Súmula 449 do STJ?
A Súmula 449 do STJ, editada em 2010, determina:
"A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não é bem de família para efeito de penhora."
Aguarde — esta súmula trata de garagem! A súmula relevante para multas condominiais é a interpretação consolidada pelo STJ do art. 1.336, §1º do CC, que fixou o teto de 2% para a multa moratória condominial. Veja o que diz o dispositivo legal:
"O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito."
— Art. 1.336, §1º, Código Civil
Teto Legal Absoluto: A multa moratória condominial é limitada a 2% sobre o valor do débito. Qualquer previsão convencional que estabeleça percentual superior é considerada inválida pelo STJ — a convenção não pode criar obrigação mais gravosa que a lei. Condomínios com cláusulas de 5% ou 10% devem adequar urgentemente sua convenção.
Encargos pela Inadimplência: O Que Pode ser Cobrado
| Encargo | Percentual / Valor | Base Legal |
|---|---|---|
| Multa moratória | Até 2% sobre o débito | Art. 1.336, §1º CC |
| Juros de mora | 1% ao mês (ou o convencional) | Art. 1.336, §1º CC |
| Atualização monetária | INPC, IPCA ou IGP-M (conforme convenção) | Convenção / CC |
| Honorários advocatícios (se ação judicial) | 10% a 20% (fixados pelo juiz) | CPC, art. 85 |
| Custas de protesto | Emolumentos cartorários (repassáveis ao devedor) | Lei 9.492/1997 |