IRS para Proprietários de Imóveis em Portugal: Rendas, Mais-Valias e Deduções 2026
A fiscalidade imobiliária em Portugal é um tema que afecta milhões de proprietários, seja como senhorios que arrendam fracções, seja como vendedores de imóveis sujeitos a mais-valias, seja como condóminos que deduzem despesas comuns. Em 2026, o sistema de IRS sobre imóveis mantém as suas linhas gerais, com algumas alterações introduzidas pelas últimas reformas fiscais e pela Lei Mais Habitação.
Neste guia completo explicamos a tributação das rendas em Categoria F, o regime das mais-valias imobiliárias em Categoria G, as principais deduções disponíveis, o alojamento local e a tributação de empresas com retenção na fonte.
Categoria F: Rendimentos Prediais (Rendas)
Os rendimentos obtidos pelo senhorio com o arrendamento de imóveis enquadram-se, regra geral, na Categoria F do IRS — Rendimentos Prediais. A taxa de tributação autónoma aplicável é de 28%, podendo o contribuinte optar pelo englobamento (sujeição às taxas gerais progressivas, que variam entre 13,25% e 53% em 2026).
Despesas Dedutíveis em Categoria F
As despesas dedutíveis aos rendimentos prediais são as efectivamente suportadas pelo senhorio para obter ou garantir os rendimentos, incluindo:
- Obras de conservação e manutenção realizadas nos últimos 24 meses
- IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) pago no ano anterior
- Seguro de incêndio e seguro multi-riscos habitação
- Despesas de condomínio (quotas, obras partes comuns)
- Comissões pagas a mediadores imobiliários
- Juros de empréstimo para aquisição do imóvel arrendado
- Honorários de advogados e solicitadores em litígios relacionados com o imóvel
Atenção: as despesas dedutíveis devem ser documentadas com facturas em nome do senhorio e com o NIF do imóvel. Obras realizadas mais de 24 meses antes do início do arrendamento não são dedutíveis.
Taxa de IRS Aplicável às Rendas
| Situação | Taxa | Observações |
|---|---|---|
| Tributação autónoma | 28% | Mais vantajoso para rendimentos totais altos |
| Englobamento | 13,25% a 53% | Pode ser vantajoso para rendimentos totais baixos |
| Arrendamento acessível (PAA) | 0% (isenção) | Renda ≤20% abaixo do mercado, mínimo 5 anos |
| Retenção na fonte (entidades) | 25% | Quando o arrendatário é pessoa colectiva |
Retenção na Fonte de 25% Quando o Arrendatário é uma Empresa
Quando o arrendatário é uma pessoa colectiva (empresa, associação, organismo público), este tem a obrigação de reter na fonte 25% do valor da renda antes de a pagar ao senhorio. Esta retenção é depois deduzida à colecta de IRS do senhorio quando este entrega a declaração Modelo 3.
O senhorio deve declarar estes rendimentos no Anexo F do Modelo 3, indicando o NIF do arrendatário e o montante de retenção efectuada. O não cumprimento desta obrigação por parte do arrendatário pessoa colectiva sujeita-o a coimas e juros compensatórios.
Mais-Valias Imobiliárias: Categoria G
Os ganhos obtidos com a venda de imóveis tributam em sede de IRS na Categoria G — Incrementos Patrimoniais. A mais-valia é calculada pela diferença entre o valor de realização (preço de venda) e o valor de aquisição actualizado pelo coeficiente de desvalorização monetária.
Fórmula de Cálculo das Mais-Valias
Mais-Valia = Valor de Realização − (Valor de Aquisição × Coeficiente de Actualização Monetária) − Encargos com Valorização − Despesas com Aquisição e Alienação
- Encargos com valorização: obras realizadas nos últimos 12 anos (com facturas)
- Despesas de aquisição: IMT, Imposto de Selo, comissões de mediação
- Despesas de alienação: comissões imobiliárias, escritura, registo predial
Apenas 50% da mais-valia calculada entra no englobamento dos rendimentos, nos termos do artigo 43.º do CIRS. Isto reduz significativamente a carga fiscal efectiva sobre os ganhos imobiliários.
Isenção de Mais-Valia na Habitação Permanente
A mais-valia obtida com a venda da habitação própria e permanente está isenta de IRS, desde que o produto da venda seja reinvestido na aquisição de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente, em Portugal ou noutro Estado-membro da UE ou do Espaço Económico Europeu, no prazo de 36 meses a contar da data de venda (ou 24 meses antes da venda).
O contribuinte deve declarar o reinvestimento na declaração do ano da venda e nas declarações dos anos subsequentes, até ao reinvestimento total. Se o reinvestimento não for total, apenas a parte proporcional fica isenta.
Coeficientes de Actualização Monetária 2026
Os coeficientes de actualização monetária são publicados anualmente pela Portaria do Ministério das Finanças. Em 2026, aplicam-se coeficientes diferenciados consoante o ano de aquisição do imóvel, que actualizaml o valor de aquisição para compensar a desvalorização monetária. Imóveis adquiridos há mais de 20 anos beneficiam de coeficientes superiores a 1,5.
Alojamento Local: Categoria B ou F?
O alojamento local (AL) pode ser tributado em Categoria F ou em Categoria B, dependendo dos serviços prestados pelo proprietário. Se o AL se limita a disponibilizar o espaço sem serviços de hotelaria (limpeza, pequeno-almoço), pode ser tributado em Categoria F. Se inclui serviços, tributa em Categoria B.
No regime simplificado de Categoria B, o coeficiente aplicável às receitas de AL é de 0,35 (o que significa que apenas 35% da receita bruta é considerada rendimento tributável). No regime de contabilidade organizada, as despesas reais são dedutíveis, o que pode ser mais vantajoso para proprietários com custos elevados.
Modelo 3 e Anexo F: Como Declarar
Os rendimentos prediais declaram-se no Modelo 3 de IRS, especificamente no Anexo F. Cada imóvel arrendado deve ser identificado pela sua matriz predial (artigo, fracção e município). Para cada imóvel, indicam-se as rendas recebidas, as retenções na fonte sofridas e as despesas suportadas.
O prazo de entrega do Modelo 3 é habitualmente entre 1 de Abril e 30 de Junho do ano seguinte ao ano em que os rendimentos foram obtidos. A entrega é feita exclusivamente por via electrónica no Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt).
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