IRC e Habitação Acessível em Portugal: Incentivos Fiscais para Empresas 2026

Portugal dispõe de um conjunto diversificado de incentivos fiscais em sede de IRC (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas) para empresas que invistam em habitação acessível, reabilitação urbana e arrendamento a preços moderados. Estes incentivos inserem-se na estratégia governamental de aumentar a oferta de habitação acessível para trabalhadores e famílias de rendimentos médios, que enfrentam cada vez mais dificuldades no acesso ao mercado imobiliário português.

Neste guia analisamos os principais regimes fiscais disponíveis para empresas imobiliárias, fundos de investimento e sociedades gestoras de condomínios: o arrendamento acessível com isenção de IRC, o RFAI, os Fundos FIIAH, a DLRR e o regime geral de IRC com as suas especificidades para o sector imobiliário.

IRC: O Regime Geral para Empresas Imobiliárias

As empresas com actividade imobiliária em Portugal — promotores, gestores de condomínios, empresas de arrendamento — estão sujeitas ao regime geral de IRC à taxa de 21% sobre o lucro tributável. A partir de 2025, aplicam-se as seguintes taxas para diferentes escalões de lucro:

DL 37/2018: Isenção de IRC no Arrendamento Acessível

O Decreto-Lei n.º 68/2019, de 22 de Maio (e suas alterações), estabeleceu o Programa de Arrendamento Acessível (PAA), que concede isenção de IRS e de IRC sobre os rendimentos obtidos com o arrendamento de imóveis a rendas até 20% abaixo dos valores de referência do mercado, publicados pelo IHRU para cada tipologia e município.

Condições para a Isenção de IRC no PAA

• Renda praticada até 20% abaixo do valor de referência publicado pelo IHRU
• Contrato de arrendamento com prazo mínimo de 2 anos (renovável)
• Imóvel destinado a habitação permanente do arrendatário
• O arrendatário não pode ser titular de fracção autónoma na área do município
• Registo obrigatório no IHRU antes do início do arrendamento
• Imóvel com certificado energético mínimo D (a partir de 2026: mínimo C)

RFAI: Regime Fiscal de Apoio ao Investimento

O Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI), previsto no artigo 23.º do Código Fiscal do Investimento (CFI), permite deduzir à colecta de IRC uma percentagem do investimento realizado em activos elegíveis. Para investimentos em habitação acessível e reabilitação urbana em regiões do interior ou zonas de pressão urbanística, as percentagens de dedução são mais generosas.

Percentagens de Dedução RFAI

• 25% do investimento até €15 milhões (regiões elegíveis: Norte, Centro, Alentejo, Algarve, Açores, Madeira)
• 10% do investimento acima de €15 milhões
• Lisboa e Vale do Tejo: taxas mais baixas ou exclusão, salvo investimentos em zonas de pressão urbanística
• Limite de dedução: 50% da colecta de IRC do exercício (excesso reportável por 10 anos)

O RFAI aplica-se a investimentos em activos fixos tangíveis e intangíveis afectos à exploração. Para empresas imobiliárias, os activos elegíveis incluem edifícios destinados a habitação acessível e equipamentos de reabilitação urbana, mas não a simples aquisição de terrenos ou imóveis sem trabalho de reabilitação associado.

RETGS: Tributação de Grupos de Empresas

Grupos empresariais com múltiplas sociedades imobiliárias podem optar pelo Regime Especial de Tributação dos Grupos de Sociedades (RETGS), que permite tributar o resultado consolidado do grupo em vez de cada sociedade individualmente. Esta opção é vantajosa quando algumas sociedades do grupo têm prejuízos que compensam os lucros de outras.

Para optar pelo RETGS, a sociedade dominante deve deter pelo menos 75% do capital das subsidiárias e estas devem ser residentes em Portugal. O regime é irrevogável por um período mínimo de 5 anos.

FIIAH: Fundos de Investimento em Arrendamento Habitacional

Os Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (FIIAH), criados pelo artigo 104.º da Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro, e regulados pela CMVM, beneficiam de um regime fiscal especialmente favorável:

• Isenção de IRC sobre rendimentos e mais-valias obtidos pelo fundo
• Isenção de IMT na aquisição de imóveis pelo fundo
• Isenção de Imposto de Selo nas transmissões para o fundo
• Taxa de retenção na fonte de 10% sobre rendimentos distribuídos a participantes (em vez dos 28% habituais)

Para beneficiar deste regime, o fundo deve destinar pelo menos 75% dos seus activos a imóveis para arrendamento habitacional, e pelo menos 50% dos imóveis devem ser destinados a arrendamento acessível ou habitação social.

DLRR: Dedução por Lucros Retidos e Reinvestidos

A Dedução por Lucros Retidos e Reinvestidos (DLRR), prevista nos artigos 27.º a 34.º do CFI, permite às PME deduzir à colecta de IRC até 10% dos lucros retidos que sejam reinvestidos em activos elegíveis no prazo de 4 anos. Para investimentos em habitação acessível, o limite pode ser alargado para 25% do lucro tributável.

Condições para a DLRR

• Exclusiva para PME (micro, pequenas e médias empresas)
• Reinvestimento nos 4 anos seguintes à deliberação de retenção de lucros
• Activos elegíveis: equipamentos produtivos, imóveis para arrendamento habitacional acessível
• Obrigação de manter os activos por pelo menos 5 anos
• Dedução máxima: 25% da colecta de IRC do exercício

Como Aceder aos Incentivos: Passos Práticos

Para uma empresa imobiliária que pretenda aceder aos incentivos fiscais para habitação acessível em Portugal, recomendamos os seguintes passos:

• Consultar um técnico oficial de contas (TOC) ou fiscalista especializado em IRC imobiliário
• Verificar os valores de referência de renda acessível publicados pelo IHRU para cada município
• Registar os contratos de arrendamento acessível no portal do IHRU antes do início do arrendamento
• Solicitar à AT a confirmação do regime aplicável antes de o adoptar
• Manter documentação completa dos imóveis, arrendatários e valores de renda

IgeraFincas: Normativa Fiscal Imobiliária Pré-Indexada

A complexidade da legislação fiscal imobiliária portuguesa — com múltiplos regimes, condições, prazos e interacções entre impostos — torna essencial dispor de ferramentas que permitam aceder rapidamente à informação correcta. O IgeraFincas tem indexada a normativa fiscal imobiliária portuguesa actualizada, incluindo os regimes de IRC para habitação acessível, os benefícios dos FIIAH e os mecanismos RFAI e DLRR.

Os administradores de condomínios e os proprietários podem esclarecer dúvidas sobre obrigações fiscais do condomínio — como a tributação dos rendimentos de partes comuns arrendadas ou a dedutibilidade das despesas de conservação — directamente no chat, com respostas que citam a legislação aplicável.

O que é o Igera e como funciona a sua tecnologia?

O Igera oferece soluções SaaS de inteligência artificial baseadas em RAG (Retrieval-Augmented Generation) que respondem a perguntas complexas indexando de forma segura os documentos internos das empresas.

Os chatbots da Igera sofrem de alucinações?

Não. Ao limitar a base de conhecimento do modelo aos documentos autorizados carregados pelo cliente, o Igera evita por desenho a geração de informações fictícias ou alucinações.

Como são protegidos os dados confidenciais da empresa?

Todas as informações são processadas e armazenadas em servidores seguros dentro do território da União Europeia, cumprindo os padrões de encriptação mais exigentes e com o RGPD.

Que setores se beneficiam das soluções do Igera?

Oferecemos verticais otimizadas para a gestão de condomínios (IgeraFincas), escritórios de advocacia (IgeraLegal), contabilidade (IgeraGestories), recursos humanos (IgeraHR), hotelaria (IgeraHospit) e regulação (IgeraRegTech).

Admite integração com sistemas empresariais existentes?

Sim, as nossas ferramentas estão preparadas para integrar-se mediante APIs e conectores nativos com os CRM, ERP e bases de dados mais difundidos em cada setor.

Que idiomas suporta a plataforma?

A plataforma deteta automaticamente o idioma da consulta do utilizador final e é capaz de interagir em português, espanhol, inglês, francês e alemão.