Convenção de Condomínio: O Que É, Como Criar e Alterar em 2026
A convenção de condomínio é o documento mais importante da vida em comunidade de um edifício ou conjunto residencial. É ela que define as regras fundamentais do condomínio: quem pode votar, como se elegem os síndicos, quais são os direitos e deveres dos condôminos e como se divide o custeio das despesas. Sem uma convenção bem redigida e registrada, o condomínio carece de segurança jurídica para suas deliberações.
Neste guia completo, você vai entender o que é a convenção, o que ela deve obrigatoriamente conter, como criar uma do zero, como alterá-la e qual a diferença entre a convenção e o regulamento interno.
Base Legal: Art. 1.334 do Código Civil
O art. 1.334 do Código Civil brasileiro determina que a convenção de condomínio deve obrigatoriamente conter:
- A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade
- O fim a que as unidades se destinam
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio
- Sua forma de administração
- A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores
- O regimento interno (pode ser incorporado à convenção ou ser documento separado)
Quórum de Aprovação: 2/3 das Frações Ideais
Para que a convenção tenha eficácia erga omnes (validade perante terceiros), deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais do condomínio. Isso significa que 2/3 dos proprietários (calculados em termos de fração ideal, não número de unidades) devem assinar o documento.
Atenção: O quórum de 2/3 é calculado sobre as frações ideais, não sobre o número de unidades. Em condomínios onde as frações ideais diferem entre unidades (por exemplo, coberturas com fração maior), isso pode fazer diferença significativa nos cálculos de aprovação.
Registro no Cartório de Registro de Imóveis
Para ter eficácia contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente (o da circunscrição onde está localizado o imóvel). O registro é feito mediante apresentação da convenção assinada, com firmas reconhecidas, e pagamento das emolumentos cartorários.
Convenções não registradas têm validade apenas entre os condôminos signatários — não vinculam futuros adquirentes das unidades. Portanto, o registro é fundamental para a segurança jurídica do condomínio.
Como Criar uma Convenção do Zero
Nos condomínios novos (recém-entregues pela incorporadora), a convenção geralmente já vem pronta, elaborada pelo incorporador e registrada junto com a incorporação imobiliária. Mas quando isso não ocorre — ou quando o condomínio precisa de uma convenção completamente nova — o processo é:
- Convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com pauta específica de aprovação de convenção
- Apresentar o texto da convenção elaborado por advogado especializado em direito condominial
- Obter aprovação de condôminos representando pelo menos 2/3 das frações ideais
- Coletar assinaturas (com reconhecimento de firma) dos condôminos aprovadores
- Registrar no Cartório de Registro de Imóveis
Como Alterar a Convenção
A alteração da convenção também exige quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do CC). O processo é similar ao da criação:
| Etapa | Detalhe |
|---|---|
| Convocação AGE | Com pauta específica incluindo o texto da alteração proposta |
| Aprovação em assembleia | Mínimo 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 CC) |
| Coleta de assinaturas | Dos condôminos favoráveis, com firma reconhecida |
| Averbação no Cartório | Averbação da alteração à margem do registro original |
Convenção vs. Regulamento Interno: Qual a Diferença?
Esta é uma das dúvidas mais comuns nos condomínios:
- Convenção: documento constitutivo, de natureza quasi-estatutária. Trata das regras estruturais do condomínio (frações ideais, competências da assembleia, eleição do síndico, contribuições). Alterar exige 2/3 dos votos. Deve ser registrada em cartório.
- Regulamento Interno: documento operacional, que regula o uso das partes comuns, horários de mudança, regras de silêncio, uso da piscina, churrasqueira, salão de festas etc. Geralmente é mais fácil de alterar (maioria simples na assembleia). Não precisa ser registrado em cartório.
Na prática, muitos condomínios incorporam o regulamento interno à própria convenção — o que aumenta a proteção jurídica mas dificulta futuras alterações.
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