Los estacionamientos y las bodegas son, junto con las unidades de vivienda, los bienes que más dolores de cabeza generan en la administración de copropiedades chilenas. La razón es simple: rara vez son "propios" en el sentido pleno de la palabra. La mayoría de los reglamentos de copropiedad los define como bienes comunes de uso y goce exclusivo, una figura intermedia que confunde a muchos propietarios y que la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria trata con reglas específicas.
Definición
Un bien común de uso y goce exclusivo es un espacio del condominio —típicamente un estacionamiento o una bodega— que sigue siendo jurídicamente parte de los bienes comunes del edificio o conjunto, pero cuyo uso está asignado en exclusiva a una unidad determinada por el reglamento de copropiedad o el plano de distribución. El propietario de esa unidad puede usarlo y, dentro de ciertos límites, arrendarlo, pero no lo posee de la misma forma que su departamento o casa.
Bien común de uso exclusivo vs. unidad independiente
No todos los estacionamientos y bodegas se rigen por las mismas reglas. La diferencia depende de cómo quedaron constituidos en el proyecto inmobiliario original:
- Unidad independiente con rol propio: algunos estacionamientos y bodegas están inscritos como unidades separadas, con su propio rol de avalúo y su propia inscripción de dominio en el Conservador de Bienes Raíces. En ese caso, el propietario tiene sobre ellos el mismo dominio pleno que sobre su vivienda, y puede venderlos o arrendarlos con libertad, sujeto solo a lo que el reglamento general disponga sobre acceso de terceros al condominio.
- Bien común de uso exclusivo: otros estacionamientos y bodegas nunca se independizaron como unidad propia. Siguen figurando como parte de los bienes comunes del condominio, pero el reglamento de copropiedad —o el plano asociado a la unidad de vivienda— asigna su uso exclusivo a un departamento determinado.
Esta distinción no es un detalle técnico menor: determina si el propietario puede arrendar el espacio a un tercero completamente ajeno a la comunidad, si puede venderlo por separado de su vivienda, y qué puede regular el reglamento sobre su uso.
¿Se puede arrendar el estacionamiento o la bodega a un tercero ajeno a la comunidad?
Esta es probablemente la pregunta más frecuente entre administradores y copropietarios, y la respuesta correcta depende del estatus jurídico del bien:
Cuando es una unidad independiente
Si el estacionamiento o la bodega tiene rol propio e inscripción independiente, su propietario puede en principio arrendarlo a cualquier persona, sea o no residente del condominio, igual que arrendaría cualquier otro inmueble de su propiedad. El reglamento de copropiedad puede, no obstante, establecer condiciones razonables de acceso y control para terceros que ingresan al condominio sin ser residentes —por ejemplo, registro en conserjería o restricciones horarias— sin que ello equivalga a prohibir el arriendo.
Cuando es un bien común de uso exclusivo
Aquí la situación es más restrictiva. Al tratarse de un bien que sigue siendo común, el reglamento de copropiedad suele limitar su arriendo a otros copropietarios o residentes del mismo condominio, precisamente para evitar que terceros completamente ajenos circulen libremente por espacios comunes —pasillos, subterráneos, accesos— sin ningún vínculo con la comunidad. Muchos reglamentos exigen además que el arriendo se informe a la administración o se registre, de modo que conserjería sepa quién tiene autorización para usar ese cupo.
En la práctica, lo determinante siempre es el texto del reglamento de copropiedad vigente en cada condominio. Antes de arrendar a un tercero, el propietario y el administrador deben revisar qué dice específicamente ese reglamento sobre estacionamientos y bodegas de uso exclusivo, porque las cláusulas varían bastante de un condominio a otro.
Aviso práctico
Si el reglamento de copropiedad restringe el arriendo de estacionamientos y bodegas a personas ajenas al condominio, un arriendo hecho sin autorización puede ser objeto de reclamo formal ante la administración o la asamblea, e incluso derivar en las sanciones que el propio reglamento contemple para el incumplimiento de sus normas.