Fiscalità · Vendita Immobile · Non Residenti
Chi vende un immobile in Spagna senza essere residente fiscale spagnolo — ad esempio un italiano proprietario di una seconda casa sulla Costa Blanca o alle Baleari — deve fare i conti con un sistema fiscale specifico: una ritenuta obbligatoria del 3% trattenuta dall'acquirente, un'imposta sulla plusvalenza del 19%, e la separata plusvalia municipal comunale.
L'aliquota del 19% sulla plusvalenza
I venditori non residenti pagano un'imposta del 19% sulla plusvalenza (differenza tra valore di trasferimento e valore di acquisizione), secondo la Ley IRNR (Real Decreto Legislativo 5/2004). Questa aliquota si applica indistintamente ai residenti dell'Unione Europea e a quelli di paesi terzi, poiché l'aliquota è stata equiparata al 19% per tutti i non residenti dal 2016. Dal valore di acquisizione si possono dedurre i costi documentati di acquisto (notaio, registro, imposte di trasferimento già pagate) e i costi di miglioria dell'immobile.
La ritenuta del 3% dell'acquirente
Secondo l'articolo 25.2 della Ley IRNR, l'acquirente è legalmente obbligato a trattenere il 3% del prezzo di vendita concordato e a versarlo direttamente all'Agencia Tributaria tramite il Modelo 211, entro un mese dal completamento della compravendita. Questa ritenuta funge da acconto sull'imposta sulla plusvalenza dovuta dal venditore, ed è il meccanismo con cui il fisco spagnolo si assicura che i venditori non residenti non lascino il paese senza aver regolato le proprie imposte.
Recuperare la differenza con il Modelo 210
Il venditore deve presentare il Modelo 210 entro 4 mesi dalla vendita, dichiarando la plusvalenza reale e l'imposta del 19% effettivamente dovuta. Se la ritenuta del 3% supera l'imposta dovuta (frequente quando l'immobile è posseduto da molti anni con una plusvalenza modesta, o venduto in perdita), il venditore può richiedere il rimborso della differenza. Se invece la ritenuta è inferiore all'imposta dovuta, il venditore deve versare la differenza. I rimborsi dall'Agencia Tributaria richiedono tipicamente diversi mesi.
La plusvalia municipal: un'imposta separata
La plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) è un'imposta comunale separata sull'incremento di valore del terreno (non della costruzione) dall'ultimo trasferimento, dovuta al comune dove si trova l'immobile indipendentemente dalla residenza fiscale del venditore. Dopo la sentenza del Tribunale Costituzionale spagnolo (STC 182/2021) e il successivo Real Decreto-ley 26/2021, l'imposta offre ora una scelta tra il metodo di calcolo oggettivo tradizionale e uno alternativo basato sulla plusvalenza reale, senza alcun addebito se non vi è stato un reale incremento di valore.
Domande frequenti
Se vendo in perdita, devo comunque pagare qualcosa?
Se non c'è plusvalenza, l'imposta del 19% non è dovuta e si può richiedere il rimborso totale della ritenuta del 3% trattenuta dall'acquirente, presentando comunque il Modelo 210 nei termini.
La plusvalia municipal si paga sempre, anche vendendo in perdita?
No: dopo la riforma del 2021, se non vi è stato un incremento reale di valore del terreno, l'imposta non è dovuta, ma occorre comunque presentare la dichiarazione al comune per far valere questa esenzione.
Come può aiutare IgeraGestories
IgeraGestories indicizza la normativa su Modelo 210, ritenuta del 3% e plusvalia municipal, rispondendo a domande dei clienti italiani venditori di immobili in Spagna citando l'articolo e la scadenza esatti applicabili al loro caso.
