Obras en elementos privativos de una comunidad: qué puedes hacer sin permiso y qué necesita autorización

## Obras en elementos privativos de una comunidad: qué puedes hacer sin permiso y qué necesita autorización Cambiar el suelo del salón, reformar el baño, tirar un tabique o instalar aire acondicionado. Todas estas obras pueden hacerse en un piso particular, pero ¿cuándo necesitas informar o pedir permiso a la comunidad? La respuesta está en el **artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal**. --- ### La distinción clave: elementos privativos vs. elementos comunes Antes de saber si necesitas permiso, debes saber qué es de quién: **Elementos privativos:** todo lo que está dentro de tu piso y es de uso exclusivo: paredes interiores, suelos, techos (por la cara interior), instalaciones propias (sin afectar las comunes). **Elementos comunes:** fachada, tejado, escaleras, rellanos, ascensor, instalaciones generales del edificio (bajantes, tuberías principales, sistemas eléctricos comunes). --- ### ¿Qué obras puedes hacer sin permiso de la comunidad? **Obras internas que no afectan elementos comunes:** puedes realizarlas sin comunicar nada a la comunidad (aunque sí puedes necesitar licencia municipal dependiendo del municipio y el tipo de obra). Ejemplos: - Cambiar el suelo o los azulejos. - Pintar las paredes interiores. - Reformar la cocina o el baño (sin tocar tuberías o bajantes comunes). - Tirar tabiques interiores no estructurales. - Instalar aire acondicionado con máquina en el interior (sin unidad exterior en fachada). --- ### ¿Qué obras necesitan autorización de la comunidad? **Art. 7.1 LPH:** "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad." Es decir, necesitas **comunicación previa** (no necesariamente autorización) para obras que puedan afectar la estructura o el exterior. Pero para ciertos casos, sí es necesaria la autorización expresa de la junta: - **Instalar una unidad exterior de aire acondicionado en la fachada:** altera la configuración exterior del edificio. Requiere autorización de la junta (mayoría de 3/5 según art. 17.2 LPH en muchos casos). - **Abrir huecos en paredes estructurales o de carga:** afecta a la seguridad del edificio. - **Modificar bajantes o tuberías comunes:** afecta a elementos comunes. - **Cerrar terrazas o balcones:** altera la fachada. - **Instalar elementos visibles desde el exterior** (persianas distintas, rótulos, antenas). --- ### El caso del aire acondicionado: uno de los más conflictivos La instalación de splits es uno de los motivos de conflicto más frecuentes en comunidades. La unidad interior (dentro del piso) no requiere permiso comunitario. La unidad exterior en fachada o cubierta sí, porque altera el aspecto del edificio. Si la comunidad tiene estatutos o acuerdos que regulen esto (zona permitida, modelo, etc.), hay que seguirlos. Si no hay norma específica, se aplica el art. 17.2 LPH. --- ### ¿Qué pasa si un vecino hace obras sin permiso? **Art. 7.2 LPH:** "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas." Si un vecino hace obras que dañan elementos comunes o afectan al edificio sin autorización, la comunidad puede: 1. Requerirle que cese la actividad y reponga lo dañado. 2. Si no cede, acudir al juzgado solicitando la cesación (art. 7.2 LPH). 3. Reclamar los daños causados. --- ### Preguntas frecuentes **¿Puedo cambiar las ventanas sin permiso?** Depende. Si el cambio respeta el diseño exterior del edificio (mismo tipo, color, material), en la mayoría de casos solo hace falta comunicarlo al administrador. Si altera la fachada, necesitas autorización. **¿Puedo tirar paredes sin avisar a nadie?** Si son tabiques interiores no estructurales, sí. Si son paredes de carga o afectan a la estructura, necesitas proyecto técnico y en algunos casos comunicación a la comunidad. **¿La comunidad puede multarme?** La LPH no prevé multas de la comunidad. Lo que sí puede hacer es exigirte la reparación de los daños causados o iniciar acciones judiciales. --- *¿Tienes propietarios que preguntan qué pueden hacer en su piso? IgeraFincas responde estas dudas al instante, citando el artículo exacto de los estatutos o la LPH. [Ver demo →](/igerafincas)*