Por qué importa la diferencia entre las dos leyes

Monterrey es una de las plazas industriales y corporativas más activas de México, y cada vez más despachos de administración operan ahí en paralelo con condominios en CDMX, Guadalajara o el Estado de México. El problema es que en México no existe una ley federal de condominios: cada entidad regula la materia con su propia legislación, y cada una tiene su propio texto vigente, sus propios artículos y su propia numeración. Aplicar de memoria el criterio de una ciudad en la asamblea de otra —algo muy fácil de hacer cuando un administrador gestiona carteras mixtas— expone el acuerdo a impugnación por falta de la mayoría legalmente exigida en el estado donde efectivamente se ubica el condominio.

Checar cuál ley aplica antes de convocar debería ser el primer paso del checklist de cualquier despacho con cartera multiestado, y sin embargo suele ser el que más se salta por costumbre: el administrador convoca "como siempre lo ha hecho" y da por hecho que el criterio de su plaza de origen sirve para todos los condominios que administra.

Comparativa: tipos de asamblea, convocatoria y quórum

Ambas leyes reconocen la asamblea ordinaria (para asuntos periódicos: presupuesto, cuotas, elección de administrador) y la asamblea extraordinaria (para asuntos que alteran el régimen: reformas al reglamento, obras mayores, extinción del condominio). La tabla siguiente resume las diferencias generales entre ambas normas; para los porcentajes exactos aplicables a la reforma del reglamento interno, consulte la comparativa dedicada enlazada arriba.

Fuentes: Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León (Decreto 251, Periódico Oficial 2 de mayo de 2017, última reforma 11 de octubre de 2023) — H. Congreso del Estado de Nuevo León; Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (Gaceta Oficial 27 de enero de 2011, última reforma 4 de agosto de 2023, Art. 11 y 52). Los porcentajes exactos de quórum y mayoría de Nuevo León no se citan con cifra cerrada en este artículo por no haber podido confirmarse con el mismo nivel de certeza que los de CDMX; consulte el texto vigente publicado por el H. Congreso de Nuevo León antes de someter un acuerdo a votación.

Nuevo León: qué sí está confirmado en el texto vigente

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Nuevo León fue publicada mediante el Decreto Núm. 251 en el Periódico Oficial del estado el 2 de mayo de 2017, y ha sido reformada en distintas ocasiones, la más reciente el 11 de octubre de 2023. Regula, entre otras materias, la constitución del régimen de condominio, las obligaciones del administrador, la organización de las asambleas y el procedimiento para sancionar a los condóminos que incumplen sus obligaciones. Lo que la ley establece con claridad es la existencia de dos tipos de asamblea —ordinaria y extraordinaria— con requisitos de convocatoria y quórum diferenciados según la relevancia del acuerdo a votar.

Donde recomendamos prudencia es en el porcentaje exacto de quórum y de mayoría aplicable a cada tipo de acuerdo: distintas fuentes secundarias citan cifras diferentes para Nuevo León, y para mantener el rigor de esta comparativa preferimos no fijar un número que no podamos respaldar directamente contra el artículo vigente en el momento de publicar este contenido. Un despacho que administre condominios en Monterrey debe confirmar el porcentaje exacto —quórum de instalación, mayoría de aprobación y, en su caso, el requisito de segunda convocatoria— directamente en el texto publicado por el H. Congreso del Estado de Nuevo León antes de convocar una asamblea con un punto relevante en el orden del día.

CDMX: el matiz entre reglamento interno y escritura constitutiva

La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal —su nombre oficial vigente, aunque la ciudad se llame hoy CDMX— distingue con precisión dos supuestos que suelen confundirse en la práctica. El Artículo 11 regula la modificación de la escritura constitutiva del condominio, y exige un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del condominio. El Artículo 52, en cambio, regula específicamente la modificación del reglamento interno de forma autónoma, y exige asistencia de al menos la mayoría simple de los condóminos, con resoluciones aprobadas por votos que representen el 51% del valor del indiviso.

Esta distinción entre ambos artículos importa especialmente para un despacho que también opera en Nuevo León, porque el instinto de aplicar "el mismo criterio que en CDMX" a un condominio en Monterrey es exactamente el tipo de error que este artículo busca prevenir: son dos leyes distintas, con dos numeraciones distintas y, muy probablemente, dos porcentajes distintos.

Régimen de sanciones y multas por condómino incumplido

Tanto la ley de Nuevo León como la de CDMX facultan a la asamblea o al reglamento interno de cada condominio para establecer un régimen de sanciones aplicable a condóminos que incumplen el reglamento, generan molestias a los vecinos o incurren en morosidad en el pago de sus cuotas. Ninguna de las dos leyes fija en el texto de esta comparativa un tope porcentual único y verificado para todas las sanciones posibles: el importe concreto de cada multa depende, en la práctica, de lo que fije el reglamento interno de cada condominio dentro de los límites que marca la ley aplicable, así como de la gravedad y reiteración del incumplimiento.

Lo que sí es consistente entre ambas jurisdicciones es el principio general: una sanción o multa que no esté prevista en el reglamento interno vigente, o que exceda el límite fijado por la ley estatal, puede ser impugnada por el condómino afectado. Antes de aplicar cualquier sanción económica —ya sea en un condominio de Monterrey o de CDMX— el administrador debe verificar que el reglamento interno vigente contempla expresamente esa sanción, y que su monto respeta el tope que establece la ley del estado correspondiente. En el caso de la morosidad en cuotas, además, ambas leyes reconocen la vía de cobro judicial cuando la vía extrajudicial se agota, un tema que desarrollamos con detalle para el caso general en nuestra guía sobre el condómino moroso.

Guía práctica para despachos que operan en ambos mercados

Preguntas frecuentes sobre la ley de condominio en Nuevo León y CDMX