Lei 8/2022 dos Condomínios em Portugal: Todas as Alterações ao Código Civil e Novas Obrigações
Resposta direta: A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, reviu em profundidade o regime da propriedade horizontal em Portugal, alterando os artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil Português e o Decreto-Lei n.º 268/94. Entre as principais inovações destacam-se: 1) A obrigatoriedade de apresentação da Declaração de Encargos do Condomínio na escritura pública de venda de qualquer fração (com prazo de emissão de 10 dias pelo administrador); 2) A força de título executivo atribuída diretamente à ata da assembleia para cobrança de dívidas (Art. 1424.º-A); 3) A consagração legal das assembleias de condóminos por videoconferência e voto por email; e 4) O reforço dos deveres de seguro e conservação a cargo do administrador.
A gestão de condomínios em Portugal enfrentava há décadas entraves graves de morosidade processual e incerteza em transações imobiliárias. As alterações introduzidas pela Lei n.º 8/2022 vieram modernizar a convivência e a gestão nos edifícios residenciais, dotando os administradores de ferramentas de cobrança rápida e protegendo os compradores contra passivos ocultos de condomínio.
Quadro Comparativo: O Que Mudou com a Lei 8/2022
Para os administradores profissionais e comissões de condóminos, a tabela seguinte resume os impactos práticos imediatos face ao regime anterior:
| Matéria Regulada | Regime Anterior (DL 268/94) | Novo Regime (Lei 8/2022) |
|---|---|---|
| Escritura de Venda (Dívidas) | Não era obrigatória a certidão de dívida; comprador herdava litígios. | Declaração de encargos obrigatória sob pena de recusa notarial (salvo renúncia expressa do comprador). Prazo de 10 dias. |
| Cobrança de Devedores | Ação declarativa demorada ou injunções com frequente oposição judicial. | Ata tem eficácia de título executivo direto (Art. 1424.º-A), permitindo penhora imediata de bens e contas bancárias. |
| Assembleias Virtuais | Sem enquadramento no Código Civil; apenas toleradas em estado de emergência. | Assembleias por videoconferência legalmente válidas, modelo misto e votação por correio eletrónico com registo em ata. |
| Fundo Comum de Reserva (FCR) | 10% da quota, frequentemente misturado com a conta à ordem do condomínio. | Conta bancária poupança autónoma e obrigatória; aplicação exclusiva em obras de conservação. |
1. A Declaração de Encargos do Condomínio (Art. 1424.º-A do Código Civil)
Um dos pontos mais críticos da reforma é a salvaguarda nas transações imobiliárias. Nos termos do n.º 2 do Art. 1424.º-A:
"O alienante da fração autónoma deve requerer ao administrador a emissão de declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, especificando a sua natureza, os respetivos montantes e os prazos de pagamento, bem como, caso existam, as dívidas existentes, respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento."
Prazos e Responsabilidades:
- O administrador tem o dever de emitir o documento no prazo improrrogável de 10 dias seguidos a contar do pedido do proprietário vendedor.
- A certidão deve discriminar tanto os encargos ordinários correntes como quaisquer quotas extraordinárias já aprovadas pela assembleia para obras futuras.
- A escritura pública ou documento particular autenticado (DPA) não pode ser outorgada pelo Notário, Solicitador ou Advogado sem a exibição deste documento, exceto se o adquirente declarar expressamente que prescinde da sua apresentação e aceita suportar qualquer dívida pendente.