Derrama Extraordinaria Impagada: Procedimiento de Cobro Paso a Paso para el Administrador (2026)
Por Equip IgeraSolutions · Actualizado agosto 2026 · 9 min
Un propietario no ha pagado la derrama extraordinaria y el plazo de pago ya venció. Como administrador, el procedimiento de cobro es distinto —y en algunos puntos más delicado— que el de una cuota ordinaria impagada: hay que verificar primero que el acuerdo de junta es firme, calcular los intereses de demora sobre un importe puntual (no recurrente), y solo entonces emitir la certificación de deuda que abre la vía del procedimiento monitorio. Esta guía cubre el proceso completo, del requerimiento a la ejecución.
Derrama impagada: Cuota extraordinaria aprobada en junta (art. 9.1.e y 10 LPH) que un propietario no abona en el plazo fijado por el acuerdo. A diferencia de una cuota ordinaria, la deuda nace de un acuerdo puntual y su exigibilidad depende de que ese acuerdo sea firme —no impugnado dentro de plazo (art. 18 LPH)— antes de iniciar la vía judicial.
Por qué el cobro de una derrama no es igual que el de una cuota ordinaria
La mayoría de guías sobre morosidad en comunidades tratan la cuota ordinaria y la derrama como si fueran lo mismo una vez impagadas. No lo son del todo. Antes de reclamar una derrama, el administrador debe comprobar dos cosas que no aplican a una cuota ordinaria recurrente:
- Firmeza del acuerdo: la derrama nace de un acuerdo de junta concreto. Si el acuerdo está dentro del plazo de impugnación (3 meses para ausentes, 1 mes para disidentes, art. 18.3 LPH), reclamar antes de que ese plazo expire es jurídicamente arriesgado: si el propietario impugna y gana, la certificación de deuda pierde su base.
- Cálculo de intereses sobre un importe único: la cuota ordinaria genera intereses mes a mes sobre importes recurrentes. La derrama suele ser un pago único o fraccionado en pocas cuotas, así que el cómputo de intereses de demora empieza en la fecha de vencimiento fijada por el propio acuerdo de junta —no en una fecha genérica de mensualidad.
Una vez superados estos dos filtros, el resto del procedimiento converge con el de cualquier deuda comunitaria: certificación, requerimiento y, si no hay pago, monitorio.
Base legal: los tres artículos que sostienen el cobro
El procedimiento se apoya en tres piezas normativas concretas de la LPH:
- Art. 9.1.e LPH: obliga a todo propietario a contribuir a los gastos generales —incluidas las derramas— con arreglo a su cuota de participación, con independencia del sentido de su voto en la junta que la aprobó.
- Art. 21 LPH: regula la reclamación judicial de cantidades adeudadas a la comunidad. Permite acudir directamente al procedimiento monitorio, sin necesidad de abogado ni procurador si la cuantía no supera los 2.000 €, presentando la certificación de deuda con el visto bueno del presidente.
- Art. 18 LPH: fija los plazos de impugnación de acuerdos de junta. Es la pieza que el administrador debe revisar primero, porque determina cuándo el acuerdo que originó la derrama es inatacable y, por tanto, cuándo la deuda es plenamente exigible sin riesgo procesal.
Procedimiento de cobro: 6 pasos
Verificar la firmeza del acuerdo
Comprueba en el acta la fecha del acuerdo y si el propietario asistió o estuvo ausente. Si es disidente, tiene 1 mes desde la notificación del acta para impugnar; si es ausente, 3 meses. No inicies el requerimiento formal de cobro hasta que ese plazo haya expirado sin impugnación, salvo que el propietario haya manifestado por escrito que no impugnará.
Calcular la deuda con intereses de demora
Aplica el interés legal del dinero (revisado anualmente por la Ley de Presupuestos; en 2026 el tipo de referencia es del 3,25%, salvo que los estatutos de la comunidad fijen otro) desde la fecha de vencimiento fijada en el acuerdo de junta —no desde la fecha de la junta misma. Si la derrama se fraccionó en varias cuotas, cada plazo impagado genera su propio cómputo de intereses desde su respectivo vencimiento.
Requerimiento de pago por burofax
Envía un burofax con acuse de recibo indicando el importe exacto (principal más intereses calculados hasta la fecha), el acuerdo de junta que originó la derrama y un plazo razonable de pago (habitualmente 15 días). Este documento es la prueba de que el propietario fue notificado formalmente antes de escalar el procedimiento.
Emitir la certificación de deuda
El administrador, como secretario-administrador, emite el certificado de deuda con el visto bueno del presidente (art. 21.1 LPH). Debe detallar: identificación del propietario y finca, el acuerdo de junta y fecha en que se aprobó la derrama, el importe principal desglosado y los intereses de demora aplicados. Este certificado es el título que da acceso directo al procedimiento monitorio —no hace falta sentencia previa ni reconocimiento de deuda por el propietario.
Presentar el procedimiento monitorio (art. 21 LPH)
Si el burofax no obtiene respuesta, se presenta la petición inicial de monitorio en el Juzgado de Primera Instancia del municipio donde está la finca, adjuntando la certificación de deuda y, si la comunidad lo acordó en junta, el acuerdo autorizando la reclamación judicial. Para importes de hasta 2.000 €, no es obligatorio abogado ni procurador. El juzgado requiere de pago al propietario, que dispone de 20 días hábiles para pagar, oponerse o no hacer nada.
Ejecución si no hay pago ni oposición
Transcurridos los 20 días sin respuesta, el juzgado despacha ejecución directa contra los bienes del deudor: cuentas bancarias, nóminas o, en último término, embargo de la propia vivienda. Si el propietario se opone alegando que el acuerdo de junta es nulo o que la derrama fue mal calculada, el procedimiento pasa a juicio verbal (hasta 6.000 €) u ordinario (más de 6.000 €), y aquí sí es recomendable asistencia letrada.
Qué pasa con los intereses y costas durante el proceso
| Momento | Qué ocurre con la deuda | Quién asume el coste |
|---|---|---|
| Desde el vencimiento del acuerdo | Devenga interés legal del dinero (3,25% en 2026, salvo estatutos) | El propietario deudor |
| Burofax y certificación | Gastos administrativos menores (~15-30 €) | Comunidad, repercutible si hay condena en costas |
| Monitorio sin oposición | Ejecución directa, sin tasas judiciales hasta 2.000 € | El deudor asume costas si las hubo |
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Cómo lo resuelve IgeraFincas
Pregunta del administrador junior (martes 9:40h):
"Un propietario no ha pagado la derrama del ascensor, venció hace 20 días. ¿Puedo ya certificar la deuda?"
IgeraFincas responde:
"Antes de certificar, comprueba si el propietario era ausente o disidente en la junta que aprobó la derrama. Si es ausente, el plazo de impugnación es de 3 meses desde la notificación del acta (art. 18.3 LPH); si es disidente, 1 mes. Solo cuando ese plazo haya vencido sin impugnación el acuerdo es firme y puedes emitir la certificación de deuda con seguridad jurídica. Fuente: LPH art. 18.3 y art. 21."
En resumen: cobro de una derrama impagada
- Antes de reclamar, verifica que el acuerdo de junta es firme (fuera del plazo de impugnación del art. 18 LPH).
- Los intereses de demora corren desde el vencimiento fijado en el acuerdo, no desde la fecha de la junta.
- El proceso: burofax de requerimiento → certificación de deuda (secretario-administrador + visto bueno del presidente) → procedimiento monitorio (art. 21 LPH).
- Hasta 2.000 € no hace falta abogado ni procurador para el monitorio.
- Si el propietario se opone, el proceso pasa a juicio verbal u ordinario según la cuantía.
Preguntas frecuentes sobre el cobro de derramas impagadas
¿Puedo certificar la deuda si el propietario aún está en plazo para impugnar el acuerdo?
Es arriesgado. Si certificas y presentas el monitorio antes de que expire el plazo de impugnación (1 mes disidentes, 3 meses ausentes, art. 18.3 LPH) y el propietario impugna con éxito, el título pierde su fundamento y la comunidad puede acabar asumiendo costas. Lo prudente es esperar a que el acuerdo sea firme, salvo urgencia justificada.
¿Desde cuándo se calculan los intereses de demora de una derrama?
Desde la fecha de vencimiento fijada en el propio acuerdo de junta, no desde la fecha en que se celebró la junta. Si la derrama se aprobó en marzo con vencimiento en junio, los intereses corren a partir de junio.
¿Puede la comunidad reclamar la derrama si se fraccionó en varias cuotas y solo se impagó una?
Sí. Puede reclamar únicamente la cuota vencida e impagada, con sus intereses correspondientes, sin necesidad de esperar a que venzan las demás cuotas del fraccionamiento. Cada plazo impagado genera su propio derecho de reclamación.
¿Qué pasa si el propietario vende el piso antes de pagar la derrama?
La deuda por derramas devengadas y no pagadas, junto con las de los tres años anteriores a la transmisión, queda afecta al piso (art. 9.1.e LPH, párrafo 2). El nuevo propietario responde de esa deuda con el propio inmueble, sin perjuicio de que pueda repetir contra el vendedor. El notario debe informar de esta circunstancia en la escritura.
¿Necesito un acuerdo de junta específico para iniciar el monitorio, o basta con la certificación?
La certificación de deuda con el visto bueno del presidente es el documento legalmente exigido (art. 21.1 LPH). Muchos estatutos y buenas prácticas recomiendan además un acuerdo de junta autorizando la vía judicial, sobre todo si la deuda es elevada, para reforzar la legitimación y repartir la responsabilidad de la decisión entre los propietarios.
¿Es diferente el procedimiento en Cataluña para derramas impagadas?
El procedimiento monitorio es de aplicación estatal (LEC arts. 812-817) y no cambia por comunidad autónoma. La diferencia está en el fondo: el Codi Civil de Catalunya (art. 553-21) permite al propietario consignar el importe discutido para conservar el derecho de voto mientras impugna, una opción que la LPH estatal no recoge de forma expresa.
Última actualización: agosto 2026 | Fuentes: Ley de Propiedad Horizontal (RDL 3/2004, texto consolidado), LEC art. 812-817, Codi Civil de Catalunya Libro V (Llei 5/2006), Ley de Presupuestos Generales del Estado (tipo de interés legal del dinero 2026) | Autor: Equip IgeraSolutions | IgeraFincas — prueba gratis 14 días sin tarjeta. Este contenido es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado.