En Perú, la morosidad en el pago de cuotas de mantenimiento es uno de los problemas más recurrentes en la administración de edificios bajo el régimen de propiedad horizontal. La Ley 27157 ofrece a las juntas de propietarios una herramienta directa para el cobro: el propio recibo impago puede convertirse en título ejecutivo, evitando trámites previos de conciliación.
Definición: Según el art. 50 de la Ley 27157, las cuotas de mantenimiento ordinarias o extraordinarias, aprobadas por la junta y debidamente emitidas en recibos, constituyen título ejecutivo. Esto permite exigir su cobro mediante proceso ejecutivo, sin necesidad de conciliación previa, cuando el propietario no paga.
¿Qué significa que el recibo sea "título ejecutivo"?
Un título ejecutivo es un documento que la ley reconoce con fuerza suficiente para iniciar directamente un proceso judicial de cobro, sin pasar primero por una demanda declarativa que discuta si la deuda existe o no. En la práctica, esto agiliza considerablemente la recuperación de cuotas impagas: el recibo de mantenimiento, emitido conforme a lo aprobado en junta, es prueba suficiente de la obligación de pago.
Esta característica distingue a las cuotas de mantenimiento de otras deudas civiles comunes, que normalmente requieren un proceso más largo para determinar la existencia y el monto de la obligación antes de poder ejecutar el cobro.
La desocupación no exime del pago
Un argumento frecuente entre propietarios morosos es que, al no habitar ni usar la unidad, no deberían pagar las cuotas de mantenimiento. La normativa es clara al respecto: la desocupación de una unidad no exime al propietario de su obligación de pago, salvo que exista un pacto en contrario previamente establecido.
Esto se debe a que las cuotas de mantenimiento no retribuyen el uso efectivo de la unidad, sino el sostenimiento de los bienes y servicios comunes del edificio: mantenimiento de áreas comunes, ascensores, seguridad, limpieza y demás gastos que benefician a la copropiedad en su conjunto, independientemente de si cada unidad está ocupada.