Cambiar de administrador de fincas es una decisión frecuente en las comunidades de propietarios cuando el servicio no cumple las expectativas. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este proceso con requisitos concretos de mayoría, convocatoria y notificación que conviene conocer antes de iniciar el trámite.
Definición: El cese del administrador de fincas es el acuerdo por el cual la junta de propietarios pone fin a las funciones del administrador en ejercicio. Se aprueba por mayoría simple de los propietarios presentes y representados, conforme al art. 17 LPH, y debe figurar como punto específico en el orden del día de una junta convocada para tal fin por el presidente de la comunidad.
¿Qué mayoría se necesita para cesar al administrador?
El art. 17 LPH establece que el cese del administrador se adopta por mayoría simple: un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación. No se trata de una unanimidad ni de una mayoría cualificada, lo que facilita que la comunidad pueda tomar esta decisión sin bloqueos cuando existe descontento generalizado con la gestión.
Requisitos del orden del día
Para que el acuerdo de cese sea válido, el cambio de administrador debe incluirse como punto específico y expreso en el orden del día de la convocatoria. No basta con tratarlo en el apartado de "ruegos y preguntas": la junta necesita conocer de antemano que se va a votar esta cuestión.
- La convocatoria corresponde al presidente de la comunidad.
- El punto debe redactarse de forma clara, indicando que se someterá a votación el cese del administrador.
- Los propietarios deben recibir la convocatoria con la antelación que exige la LPH para las juntas.