Pisos Turísticos en la Comunidad: Normativa Catalán 2026, Cómo Prohibirlos y Derechos
Respuesta directa: la comunidad de propietarios SÍ puede prohibir los pisos turísticos en sus estatutos, pero necesita el voto favorable de las 4/5 partes de las cuotas de participación (Art. 553-25 del Código Civil de Cataluña) y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las licencias de HUT vigentes en el momento de la aprobación mantienen sus derechos adquiridos y no pueden revocarse retroactivamente. En este artículo encontrarás el marco legal completo, el proceso paso a paso, qué puedes y qué no puedes hacer, y cómo IgeraFincas ayuda al administrador a gestionar este conflicto cada vez más frecuente.
Definición: Habitaje de Uso Turístico (HUT) en Cataluña
Según el Decreto 75/2020, de 4 de agosto (que modifica el Decreto 159/2012 sobre establecimientos de alojamiento turístico y viviendas de uso turístico), un HUT es una vivienda cedida de forma reiterada y a cambio de contraprestación económica para estancias turísticas, por un período máximo de 31 días y un máximo de 15 plazas. La licencia la otorga la Dirección General de Turismo de la Generalitat de Catalunya y es obligatoria para operar legalmente.
34%
De las comunidades de propietarios en Barcelona tienen al menos 1 HUT registrado — Ayuntamiento de Barcelona, 2024
¿Puede la comunidad prohibir los pisos turísticos?
Una comunidad de propietarios en Cataluña puede prohibir los habitajes de uso turístico (HUT) en sus estatutos mediante una votación de las 4/5 partes de las cuotas de participación, tal como establece el artículo 553-25 del Código Civil de Cataluña (CCCat), siempre que la prohibición quede inscrita en el Registro de la Propiedad para ser oponible a futuros compradores. Sin inscripción registral, la modificación rige entre los propietarios actuales, pero no vincula a los nuevos propietarios que adquieran el piso después de la votación.
Hay que distinguir dos situaciones habituales: la comunidad que quiere prevenir futuros HUT (más sencillo — basta la votación y la inscripción) y la que quiere eliminar HUT ya existentes con licencia (no es posible de forma retroactiva; hay que esperar a que las licencias expiren o sean revocadas por la Administración). IgeraFincas permite al administrador saber en cuál de los dos casos se encuentra la comunidad antes de convocar la junta.
Cómo aprobar la prohibición de pisos turísticos en junta: 5 pasos
Verificar si hay HUT registrados en el edificio
Antes de convocar la junta, comprueba en el Registro de Turismo de Cataluña si algún piso del edificio tiene licencia HUT vigente. Si existe licencia, la prohibición no les afectará de forma inmediata (derechos adquiridos). Saberlo es clave para gestionar las expectativas de los propietarios favorables a la prohibición.
Incluir el punto específico en el orden del día
La convocatoria de junta debe incluir exactamente: "Modificación de los estatutos de la comunidad para introducir la prohibición del uso de viviendas como habitaje de uso turístico (HUT)". Un punto genérico como "asuntos de comunidad" no es suficiente y puede invalidar el acuerdo si se impugna.
Aprobar por 4/5 de las cuotas (no por cabeza)
El cómputo es por cuotas de participación, no por número de propietarios. Un propietario con un ático de coeficiente 0,15 tiene más peso que dos propietarios de estudios de 0,04. El secretario debe calcular y hacer constar el porcentaje exacto de cuotas favorables en el acta.
Elevar a escritura pública ante notario
La modificación de los estatutos debe elevarse a escritura pública. El presidente, o el administrador debidamente autorizado, comparece ante notario aportando el acta certificada de la junta. El coste aproximado de la escritura es de 200-400 € según el notario y la complejidad del documento.
Inscribir la modificación en el Registro de la Propiedad
La escritura se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente. Una vez inscrita, la prohibición consta en los estatutos que cualquier comprador consulta al adquirir un piso en el edificio. A partir de ese momento, ningún nuevo propietario puede alegar desconocimiento. El tiempo medio de inscripción es de 2-4 semanas.
Normativa vigente 2026: Decreto 75/2020 y zonas de contención en Barcelona
El marco normativo de los habitajes de uso turístico en Cataluña en 2026 se articula en tres pilares principales: el Decreto 75/2020, el Código Civil de Cataluña y la normativa municipal de Barcelona. Comprenderlos es fundamental para cualquier administrador de fincas que gestione comunidades con HUT.
Decreto 75/2020, de 4 de agosto
Modifica el Decreto 159/2012 y establece que las comunidades de propietarios pueden introducir en sus estatutos la prohibición expresa del uso de viviendas como HUT. También regula los requisitos de las licencias: cédula de habitabilidad en vigor, número de registro de HUT visible en todos los anuncios y limitación máxima de 15 plazas por vivienda.
Art. 553-25 Código Civil de Cataluña — Mayoría cualificada 4/5
La modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios para incluir limitaciones o prohibiciones de usos requiere el voto favorable de las 4/5 partes de las cuotas de participación. No se exige unanimidad, pero sí una mayoría cualificada muy elevada que protege los derechos de los propietarios minoritarios.
Ley 18/2020 — Moratoria de nuevas licencias HUT en Barcelona
La Ley 18/2020 de facilitación de la actividad económica permite a los municipios establecer zonas de contención donde se suspenden las nuevas licencias de HUT. Barcelona lo aplica a 67 áreas (la mayoría del Eixample, Gràcia, Sarrià-Sant Gervasi y Ciutat Vella). En zonas de contención, es prácticamente imposible obtener una nueva licencia HUT desde 2021.