¿Cuándo se requiere unanimidad para obras?

La unanimidad solo es exigible para obras o acuerdos que modifican el título constitutivo o los estatutos, o que afectan a la estructura o estética general del edificio de forma que suponga un cambio radical en la configuración original. El CCCat Art. 553-26.5 establece la unanimidad para las innovaciones que consistan en instalaciones de lujo o que transformen un elemento común en elemento privativo.

Un error frecuente es confundir obras de mejora con obras de lujo. La piscina comunitaria en un edificio sin ella es un ejemplo claro de obra de lujo que requiere unanimidad. En cambio, la renovación del portal, la sustitución de la caldera o la mejora del sistema de iluminación son obras de mejora que solo requieren 3/5. Si un propietario vota en contra de una obra de mejora aprobada por 3/5, puede quedar exento de pagar la derrama si el coste supera determinados umbrales (LPH Art. 17.4).

¿Puede un propietario oponerse a obras de mejora?

Sí, pero con consecuencias limitadas. Si la obra de mejora se aprueba con la mayoría de 3/5 requerida, el propietario disidente está vinculado por el acuerdo. No obstante, la LPH Art. 17.4 establece que si el importe de la derrama excede de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que votó en contra no está obligado a pagar, ni tiene derecho a beneficiarse de la mejora si esta es divisible.

El propietario que no paga la derrama de mejora puede ser privado del uso o disfrute de la instalación (por ejemplo, el ascensor instalado como mejora), aunque en la práctica esto es difícil de implementar. Los acuerdos de junta pueden impugnarse judicialmente si se adoptaron con una mayoría insuficiente o si el procedimiento fue defectuoso.

¿Quién paga las obras aprobadas por mayoría?

El coste de las obras aprobadas en junta se distribuye entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, salvo que los estatutos establezcan otra regla. Para obras de conservación obligatorias, todos los propietarios están obligados a pagar sin excepción. Para obras de mejora aprobadas por 3/5, los propietarios que votaron en contra pueden eximirse si el coste supera tres mensualidades (LPH Art. 17.4).

Las obras de accesibilidad para residentes discapacitados tienen un régimen especial: si hay un residente o propietario con discapacidad que lo solicita, las obras son obligatorias aunque su coste supere las doce mensualidades de gastos comunes (LPH Art. 10.1.b). En estos casos, ningún propietario puede negarse a contribuir.

Preguntas frecuentes sobre mayorías para obras (2026)

¿Cuándo se necesita unanimidad para obras?

La unanimidad solo es necesaria para obras que modifiquen el título constitutivo, los estatutos o que transformen elementos comunes en privativos, y para instalaciones de lujo sin precedente en el edificio (CCCat Art. 553-26.5). En la práctica, piscinas o jardines en edificios que no los tenían son los ejemplos más habituales. La inmensa mayoría de obras admiten una mayoría inferior.

¿Puede un propietario oponerse a obras de mejora?

Puede votar en contra, pero si la obra se aprueba con los 3/5 requeridos, queda vinculado por el acuerdo. Si el coste de la derrama supera tres mensualidades ordinarias, puede eximirse de pagar (LPH Art. 17.4), aunque en ese caso no tendrá derecho a usar la mejora si es divisible (por ejemplo, el ascensor instalado). Para bloquear una obra necesitaría que los votos en contra superen el 2/5 de propietarios o de cuotas.

¿Quién paga las obras aprobadas por mayoría?

Todos los propietarios en proporción a su cuota de participación. Si la obra es de conservación obligatoria, no hay exención posible. Si es una mejora aprobada por 3/5 y el coste supera tres mensualidades, el propietario disidente puede eximirse de pagar (LPH Art. 17.4). Para obras de accesibilidad exigidas por residentes discapacitados o mayores de 70 años, todos están obligados sin límite de importe.

¿Cómo se cuenta la mayoría (propietarios y cuotas)?

La doble mayoría exige que se cumplan dos condiciones al mismo tiempo: que voten a favor al menos 3/5 del número total de propietarios (por ejemplo, 9 de 15) y que esos mismos propietarios representen al menos 3/5 del total de cuotas de participación. Los propietarios ausentes pueden computarse como conformes si no manifiestan oposición en un plazo de 30 días tras la notificación del acuerdo (LPH Art. 17.8).

¿Puede un inquilino votar sobre obras?

No. El derecho de voto en la junta de propietarios corresponde exclusivamente a los propietarios, no a los arrendatarios o inquilinos (LPH Art. 15 y CCCat Art. 553-24). El inquilino puede asistir si el propietario lo autoriza, pero sin voto. Es el propietario quien debe delegar su voto o asistir personalmente. La excepción es cuando el propietario ha cedido su representación notarialmente al inquilino.