Quan cal unanimitat per a obres?

La unanimitat només és exigible per a obres o acords que modifiquin el títol constitutiu o els estatuts, o que afectin l'estructura o l'estètica general de l'edifici de manera que suposi un canvi radical en la configuració original. El CCCat Art. 553-26.5 estableix la unanimitat per a les innovacions que consisteixin en instal·lacions de luxe o que transformin un element comú en element privatiu.

Un error freqüent és confondre obres de millora amb obres de luxe. La piscina comunitària en un edifici sense ella és un exemple clar d'obra de luxe que requereix unanimitat. En canvi, la renovació del portal, la substitució de la caldera o la millora del sistema d'il·luminació comunitari són obres de millora que només requereixen 3/5. Si un propietari vota en contra d'una obra de millora aprovada per 3/5, pot quedar exempt de pagar la derrama si el cost supera determinats llindars (LPH Art. 17.4).

Cal tenir en compte que alguns estatuts de comunitat poden establir requisits de majoria superiors als previstos per llei per a determinades obres. En aquest cas, preval el que diuen els estatuts, sempre que no contradiguin les normes imperatives de la LPH o el CCCat. L'administrador de finques ha de revisar els estatuts de cada comunitat abans de convocar la junta per a qualsevol obra de certa rellevància.

Pot un propietari oposar-se a obres de millora?

Sí, però amb conseqüències limitades. Si l'obra de millora s'aprova amb la majoria de 3/5 requerida, el propietari dissident queda vinculat per l'acord. No obstant, la LPH Art. 17.4 estableix que si l'import de la derrama supera tres mensualitats ordinàries de despeses comunes, el propietari que va votar en contra no és obligat a pagar, ni té dret a beneficiar-se de la millora si aquesta és divisible.

El propietari que no paga la derrama de millora pot ser privat de l'ús o gaudi de la instal·lació (per exemple, l'ascensor instal·lat com a millora), tot i que en la pràctica això és difícil d'implementar. Els acords de junta poden impugnar-se judicialment si es van adoptar amb una majoria insuficient o si el procediment va ser defectuós. El termini per impugnar és de tres mesos des de la notificació de l'acord (CCCat Art. 553-31 i LPH Art. 18).

Un propietari dissident ha de manifestar el seu vot negatiu a l'acta de la junta per preservar el seu dret a impugnar o a quedar exempt de la derrama. Si no assisteix a la junta i tampoc manifesta oposició en el termini de 30 dies des de la notificació, el seu vot es computa com a favorable i perd els drets que la llei reserva als dissidents.

Qui paga les obres aprovades per majoria?

El cost de les obres aprovades en junta es distribueix entre tots els propietaris en proporció a la seva quota de participació, llevat que els estatuts estableixin una altra regla. Per a obres de conservació obligatòries, tots els propietaris estan obligats a pagar sense excepció. Per a obres de millora aprovades per 3/5, els propietaris que van votar en contra poden eximir-se si el cost supera tres mensualitats (LPH Art. 17.4).

Les obres d'accessibilitat per a residents discapacitats o majors de 70 anys que les sol·liciten tenen un règim especial: si hi ha un resident o propietari amb discapacitat que ho demana, les obres són obligatòries encara que el seu cost superi les dotze mensualitats de despeses comunes (LPH Art. 10.1.b). En aquests casos, cap propietari pot negar-se a contribuir-hi.

Per a les plaques solars i instal·lacions d'energia renovable, la LPH Art. 17.1 preveu una modalitat especial: si almenys 1/3 dels propietaris i quotes estan a favor, la instal·lació es pot fer i els propietaris promotors la paguen. Els que no volen participar-hi no estan obligats a pagar, però tampoc no podran beneficiar-se de la instal·lació fins que no contribueixin a amortitzar-la. Passats 20 anys des de la instal·lació, la comunitat pot assumir-la com a element comú (LPH Art. 17.1 in fine).

Com es compten les majories a la pràctica?

La doble majoria de 3/5 exigeix que es compleixin dues condicions alhora: que votin a favor almenys 3/5 del nombre total de propietaris (per exemple, 9 de 15) i que aquests mateixos propietaris representin almenys 3/5 del total de quotes de participació. No n'hi ha prou amb complir una sola de les dues condicions.

En comunitats grans, on hi ha propietaris amb quotes molt diferents, pot donar-se la paradoxa que una obra sigui aprovada numèricament per 3/5 dels propietaris però no arribi al 3/5 de quotes. En aquest cas, l'acord no seria vàlid. L'administrador ha de fer el còmput de les dues variables de forma separada i documentar-ho a l'acta de la junta.

Un altre aspecte pràctic important és que les majories es calculen sobre el total de propietaris de la comunitat, no sobre els assistents a la junta. Això vol dir que si en una comunitat de 20 propietaris només n'assisteixen 12 a la junta, per a una obra de millora cal que 12 dels 20 (3/5 del total) votin a favor i que representin el 3/5 de les quotes. Si els assistents a la junta no arriben al quòrum necessari, l'acord podria quedar subjecte a la regla dels absents.

Preguntes freqüents sobre majories per a obres (2026)

Quan cal unanimitat per a obres?

La unanimitat només és necessària per a obres que modifiquin el títol constitutiu, els estatuts, o que transformin elements comuns en privatius, i per a instal·lacions de luxe sense precedent a l'edifici (CCCat Art. 553-26.5). En la pràctica, piscines o jardins en edificis que no els tenien són els exemples més habituals. La immensa majoria d'obres admeten una majoria inferior.

Pot un propietari oposar-se a obres de millora?

Pot votar en contra, però si l'obra s'aprova amb els 3/5 requerits, queda vinculat per l'acord. Si el cost de la derrama supera tres mensualitats ordinàries, pot eximir-se de pagar (LPH Art. 17.4), tot i que en aquest cas no tindrà dret a fer servir la millora si és divisible (per exemple, l'ascensor instal·lat). Per bloquejar una obra necessitaria que els vots en contra superessin el 2/5 dels propietaris o de les quotes.

Qui paga les obres aprovades per majoria?

Tots els propietaris en proporció a la seva quota de participació. Si l'obra és de conservació obligatòria, no hi ha exempció possible. Si és una millora aprovada per 3/5 i el cost supera tres mensualitats, el propietari dissident pot eximir-se de pagar (LPH Art. 17.4). Per a obres d'accessibilitat exigides per residents discapacitats o majors de 70 anys, tots estan obligats sense límit d'import.

Com es compta la majoria (propietaris i quotes)?

La doble majoria exigeix que es compleixin dues condicions alhora: que votin a favor almenys 3/5 del nombre total de propietaris (per exemple, 9 de 15) i que aquests mateixos propietaris representin almenys 3/5 del total de quotes de participació. Els propietaris absents poden computar-se com a conformes si no manifesten oposició en un termini de 30 dies des de la notificació de l'acord (LPH Art. 17.8).

Pot un llogater votar sobre obres?

No. El dret de vot a la junta de propietaris correspon exclusivament als propietaris, no als arrendataris o llogaters (LPH Art. 15 i CCCat Art. 553-24). El llogater pot assistir si el propietari ho autoritza, però sense vot. És el propietari qui ha de delegar el seu vot o assistir personalment. L'excepció és quan el propietari ha cedit la seva representació notarialment al llogater.