Fondo de Reserva en la Ley 21.442 de Chile: Porcentaje del 5%, Cálculo en Gastos Comunes y Usos Legales
El artículo 39 de la Ley 21.442 crea el fondo común de reserva, que se nutre de un recargo sobre los gastos comunes. Ese recargo no puede ser inferior al 5% del gasto común mensual, y el porcentaje concreto lo fija el reglamento de copropiedad o una asamblea extraordinaria.
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Fondo de reserva: ley frente a reglamento
| Punto | Qué dice la ley | Qué decide el reglamento / la asamblea |
|---|---|---|
| Existencia del fondo | Fondo común de reserva previsto en el art. 39 Ley 21.442 | - |
| Fuente | Recargo sobre los gastos comunes, multas e intereses, y aportes por uso y goce exclusivo de bienes comunes (art. 28) | Porcentaje exacto del recargo |
| Porcentaje | Recargo mínimo del 5% del gasto común mensual | Puede fijar un porcentaje superior (reglamento o asamblea extraordinaria) |
| Uso | Gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos, incluida una porción para el término de contratos del personal | Autoriza el uso el comité; excepcionalmente la asamblea, por mayoría absoluta de los derechos, para gastos ordinarios de mantención o reparación |
Detalle legal: En Chile, el Fondo Común de Reserva es un fondo cuya formación debe considerarse en la administración de todo condominio, regulado por el Artículo 39 de la Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria. El fondo se forma e incrementa con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que establezca el reglamento de copropiedad o fije la asamblea en sesión extraordinaria, no inferior al 5% del gasto común mensual, además de las multas e intereses y los aportes por uso y goce exclusivo. Su destino es solventar gastos comunes extraordinarios, urgentes o imprevistos, e incluye siempre una porción para los pagos asociados al término del contrato del personal.
El art. 33 exige que todo condominio mantenga una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro exclusiva del condominio, sobre la que giran las personas que designe la asamblea. El art. 39 dispone que los recursos del fondo de reserva se mantengan en una cuenta corriente o de ahorro, o se inviertan en instrumentos financieros previo acuerdo del comité, y que esta cuenta puede ser la misma del art. 33. La ley no exige una cuenta distinta solo para el fondo ni una firma mancomunada específica; si el reglamento o la asamblea lo establecen, es una regla interna.
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👉 Guía complementaria: Procedimiento legal de corte de luz a morosos (Ley 21.442, arts. 20 n° 9 y 36).
Fórmula de Cálculo en la Colilla de Gastos Comunes
El cálculo del aporte individual al fondo de reserva se realiza aplicando el porcentaje fijado por el reglamento de copropiedad o la asamblea extraordinaria (mínimo legal del 5%) sobre la cuota base de gastos comunes ordinarios prorrateada por la alícuota de la unidad:
Aporte Fondo Reserva = (Gasto Común Ordinario Unidad) × (% Fondo Reserva [mín. 0,05])
Ejemplo: Para un departamento con gasto ordinario de $120.000 CLP y un 5% fijado: $120.000 × 0,05 = $6.000 CLP.
¿Para Qué se Puede Usar Legalmente el Fondo de Reserva?
- Reparaciones mayores y urgentes: Reparación de matrices de agua colapsadas, bombas de impulsión de agua potable, calderas comunitarias o grietas tras sismos.
- Término de contratos del personal: Una porción del fondo, fijada por la asamblea en sesión extraordinaria a propuesta de la administración, se reserva para los pagos asociados al término del contrato del personal.
- Mantención o reparación ordinaria (excepcional): La asamblea puede autorizar, por mayoría absoluta de los derechos en el condominio, destinar parte del fondo a gastos ordinarios de mantención o reparación, resguardando la porción para término de contratos.
- Gastos urgentes autorizados por el Comité: Situaciones de emergencia que afecten la seguridad de los copropietarios y no puedan esperar a la celebración de una asamblea.
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