Funcions Legals de l'Administrador de Finques 2026: Tot el que Necessites Saber
L'administrador de finques té sis funcions legals obligatòries definides a l'article 20 de la Llei 49/1960 de Propietat Horitzontal (LPH). Si l'administrador no les compleix, la comunitat pot cessar-lo per majoria simple en qualsevol moment. Saber exactament quines funcions corresponen a l'administrador i quines requereixen aprovació de la junta t'estalvia molts conflictes.
Administrador de finques: Professional que gestiona una comunitat de propietaris per encàrrec de la junta. Actua com a mandatari de la comunitat, no com a òrgan autònom. Les seves funcions obligatòries estan regulades per l'art. 20 LPH, i pot tenir funcions addicionals si la junta li les confereix expressament.
70%
"De les consultes que reben els administradors de finques es repeteixen cada mes. La majoria les podria respondre un sistema automatitzat citant la LPH o els estatuts."
— Estudi intern IgeraSolutions, 2026
Quines són les sis funcions obligatòries de l'art. 20 LPH?
L'article 20 LPH llista les funcions que tot administrador ha de complir per llei. No es tracta de suggeriments: si no les exerceix, incompleix el mandat. Aquestes sis funcions defineixen el perímetre mínim del càrrec:
- Vetllar pel bon règim de la casa — supervisar el manteniment diari, resoldre incidències i gestionar proveïdors de serveis habituals.
- Preparar el pla de despeses — elaborar el pressupost anual que aprovarà la junta de propietaris, incloent-hi les reserves de fons per a reparacions.
- Atendre la conservació i les reparacions urgents — executar obres de manteniment dins el pressupost aprovat; en cas d'urgència, actuar immediatament i comunicar-ho a la junta.
- Executar els acords de la junta i gestionar cobraments i pagaments — comptabilitat de la comunitat, cobrament de quotes ordinàries i extraordinàries, pagament a proveïdors.
- Actuar com a secretari de la junta — custodiar el llibre d'actes, expedir certificats, conservar la documentació comunitària durant el termini legal.
- Qualsevol altra funció que li confereixi la junta — assessoria legal, mediació en conflictes entre veïns, gestió de sinistres, etc., si la junta ho aprova expressament.
Què pot fer l'administrador sense consultar la junta?
L'administrador pot actuar de forma autònoma en les tasques de gestió ordinària: contractar reparacions urgents (fuita d'aigua, avaria ascensor), renovar serveis dins el pressupost aprovat i respondre comunicacions rutinàries. Tot allò que superi el pressupost ordinari o impliqui una despesa significativa no prevista requereix convocatòria de junta o, almenys, consulta als propietaris.
Quines decisions requereixen aprovació prèvia de la junta?
- Contractar obres de millora significatives (no de conservació urgent)
- Aprovar una quota extraordinària (derrama)
- Modificar contractes de serveis amb canvi rellevant de condicions o cost
- Cobrar honoraris addicionals no pactats al contracte inicial
- Percebre comissions de proveïdors sense declarar-ho a la comunitat (prohibit per conflicte d'interessos)
- Iniciar accions judicials en nom de la comunitat (excepte casos urgents)
Quina és la responsabilitat civil i penal de l'administrador?
L'administrador respon civilment per danys causats a la comunitat per negligència o incompliment del mandat. Els col·legis d'administradors (CAF — Col·legis d'Administradors de Finques) exigeixen una assegurança de responsabilitat civil professional com a requisit per exercir. Penalment, pot respondre per apropiació indeguda de fons comunitaris (art. 253 CP) o per falsificació documental en les actes. A la pràctica, els casos penals són escassos; el risc principal és la responsabilitat civil davant la comunitat.
Els col·legis d'administradors (CAF): per a què serveixen?
La col·legiació als CAF és voluntària a Espanya (excepte a algunes comunitats autònomes). No obstant, els administradors col·legiats estan subjectes a un codi deontològic, formen part d'un registre públic i ofereixen majors garanties a la comunitat (assegurança RC, formació continuada). A Catalunya, el Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida i el de Girona-Tarragona-Terres de l'Ebre agrupen la majoria de professionals. Exigir la col·legiació a l'administrador és una bona pràctica però no és obligatori per llei.
Quan i com pot la comunitat cessar l'administrador?
La comunitat pot cessar l'administrador en qualsevol moment per acord de junta (majoria simple, art. 16.1 LPH). Si el cessament és sense causa justificada i abans que acabi el mandat contractual, la comunitat pot deure una indemnització. Si el cessament es deu a incompliment de les seves funcions, no hi ha indemnització. L'administrador cessant ha de lliurar tota la documentació (llibre d'actes, comptes, contractes) en un termini de 15 a 30 dies.
Com ho resol IgeraFincas
Pregunta del propietari:
"Pot l'administrador contractar una empresa de neteja nova sense consultar la junta?"
IgeraFincas respon:
"Segons l'art. 20.c LPH i els estatuts de la vostra comunitat, l'administrador pot renovar contractes de serveis existents dins el pressupost aprovat. Per contractar una empresa nova amb condicions econòmiques significativament diferents, cal acord previ de junta de propietaris."
Cansa't de respondre sempre les mateixes preguntes legals?
IgeraFincas respon el 70% de les consultes rutinàries dels propietaris citant l'article exacte. Prova gratis 14 dies.
Prova gratis 14 dies — sense targetaEn resum: funcions legals de l'administrador
- L'art. 20 LPH defineix 6 funcions obligatòries: conservació, pressupost, execució d'acords, comptabilitat, secretaria i funcions addicionals delegades per la junta.
- L'administrador pot actuar autònomament en gestió ordinària, però necessita aprovació de la junta per a despeses extraordinàries, obres de millora i accions judicials.
- La responsabilitat civil és el principal risc; la col·legiació als CAF garanteix assegurança RC i codi deontològic.
- La comunitat pot cessar-lo per majoria simple en qualsevol moment, amb possible indemnització si no hi ha causa justificada.
Preguntes freqüents
L'administrador és obligatori per llei?
No. La junta de propietaris pot decidir gestionar la comunitat directament (en autogestió), elegint un propietari com a president que assumeixi les funcions administratives. Per a comunitats de més de vuit propietaris, la LPH recomana (però no obliga) la figura de l'administrador professional.
Quin és el mandat habitual de l'administrador?
La LPH no fixa una durada mínima ni màxima. El contracte entre la comunitat i l'administrador determina el termini. El més habitual és un any prorrogable. L'administrador ha de ser ratificat o renovat anualment en la junta ordinària.
Pot un advocat o gestor exercir d'administrador de finques?
Sí. La LPH permet que qualsevol persona amb capacitat jurídica sigui administrador. No obstant, els col·legis de l'Administrador de Finques (CAF) ofereixen titulació específica (TTS, grau en gestió immobiliària) i cobertura d'assegurança. Algunes comunitats autònomes exigeixen titulació específica.
L'administrador ha de convocar la junta obligatòriament cada any?
Sí. L'art. 16.1 LPH estableix que la junta ordinària s'ha de reunir almenys una vegada l'any per aprovar el pressupost i els comptes. El president (o l'administrador per delegació) és responsable de convocar-la. Si no es convoca, qualsevol propietari pot demanar al jutge que la convoqui.
Pot l'administrador representar la comunitat davant un tribunal?
En determinades circumstàncies sí, però per a accions judicials rellevants (reclamació a morosos, demandes per obres il·legals) l'administrador necessita autorització expressa de la junta. Les accions urgents (mesures cautelars) es poden iniciar sense junta prèvia, però s'han de ratificar posteriorment.
Article elaborat per l'equip editorial d'Igera Solutions. Basat en la Llei 49/1960 de Propietat Horitzontal i el Codi Civil de Catalunya Llibre V, actualitzat al juny de 2026. No constitueix assessorament jurídic.