Obras nas partes comuns: que maioria é precisa e quem paga

Obras de conservação ordinária aprovam-se por maioria simples dos votos presentes na assembleia; obras necessárias urgentes pode mandá-las executar o administrador sem esperar por assembleia; e inovações ou benfeitorias nas partes comuns exigem, regra geral, o voto favorável de condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio. O custo reparte-se entre todos os condóminos na proporção da permilagem de cada fração, salvo cláusula diferente no título constitutivo.

O que diz a lei sobre obras nas partes comuns?

O regime da propriedade horizontal, regulado no Código Civil, trata as partes comuns do edifício — telhado, fachada, escadas, elevador, canalizações gerais, estrutura — como propriedade de todos os condóminos em compropriedade. Por isso, qualquer obra que as afete não é decisão de um só condómino nem do administrador sozinho: passa, em regra, pela assembleia. O que muda de caso para caso é quantos votos são precisos e quem tem de pagar, consoante a obra seja apenas para manter o que existe ou para acrescentar algo novo.

Obras de conservação ordinária: a maioria mais simples

Pintar a fachada que já estava pintada, reparar uma infiltração no telhado, substituir um troço de canalização degradado ou fazer a manutenção periódica do elevador são exemplos de obras de conservação: mantêm o edifício no estado em que já se encontrava, sem introduzir nada de novo. Este tipo de obra aprova-se por maioria simples dos votos dos condóminos presentes ou representados na assembleia — ou seja, basta que mais votos a favor do que contra sejam emitidos, sem necessidade de maioria qualificada sobre o total do prédio.

É a categoria mais comum no dia a dia de um condomínio e, também por isso, a que gera menos litígios: qualquer administração com um mínimo de organização consegue aprovar estas obras numa assembleia ordinária sem grandes obstáculos.

Obras necessárias e urgentes: quando não há tempo para assembleia

Há situações em que esperar pela próxima assembleia — ou sequer convocar uma extraordinária — pode agravar o dano: um rebentamento na coluna de água, uma fenda estrutural que ameaça a segurança do edifício, um problema elétrico com risco de incêndio. Para estes casos, o Código Civil permite que o administrador do condomínio mande executar diretamente as obras necessárias e urgentes, sem esperar por deliberação prévia da assembleia, precisamente para evitar que o prejuízo aumente enquanto se convoca e reúne os condóminos.

Isto não significa via livre para gastar sem controlo: o administrador deve dar conhecimento aos condóminos assim que possível e prestar contas na assembleia seguinte, justificando a urgência e o custo. Se a urgência for discutível, é sempre mais prudente convocar uma assembleia extraordinária antes de avançar — sobretudo quando o valor da obra é elevado.

Inovações e benfeitorias: a maioria qualificada

Instalar um elevador onde não existia, colocar painéis solares, construir uma garagem nova, fechar uma zona comum para criar um espaço de arrumos, ou substituir um material por outro claramente superior (não uma simples reparação, mas uma melhoria) — tudo isto são inovações. O critério é sempre o mesmo: a obra acrescenta algo que antes não existia, ou eleva significativamente o padrão do que já havia.

Para este tipo de obra, o regime da propriedade horizontal exige uma maioria qualificada: o voto favorável de condóminos que representem mais de metade do valor total do prédio, calculado segundo a permilagem atribuída a cada fração no título constitutivo — não pelo número de condóminos presentes na sala. Um condómino com uma fração de maior valor pesa proporcionalmente mais nesta votação do que um proprietário de uma fração pequena, o que costuma surpreender quem não conhece o regime.

Quem paga? A regra da permilagem

Salvo disposição diferente no título constitutivo do prédio, o custo das obras nas partes comuns reparte-se entre todos os condóminos na proporção do valor da respetiva fração — a permilagem que consta da escritura e da caderneta predial. Não se divide o custo em partes iguais por fração, nem por número de proprietários: quem tem uma fração maior paga uma quota proporcionalmente maior da obra.

Há exceções relevantes:

• Se a obra beneficia apenas alguns condóminos (por exemplo, um elevador que só serve os pisos superiores), a assembleia pode deliberar um critério de repartição diferente, mais justo face ao benefício real.
• Despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condómino (uma varanda, um terraço privativo) podem ficar a cargo desse condómino, conforme o regulamento.
• O condómino que se ausentou ou votou contra uma inovação continua, em regra, obrigado a contribuir para o custo, salvo previsão diferente e salvaguardas específicas do regime.

Como o IgeraFincas evita mal-entendidos sobre maiorias

Uma das perguntas mais frequentes que chega a qualquer administração de condomínios é exatamente esta: "esta obra precisa de que maioria?" Com o regulamento do condomínio e as atas de assembleias carregados na plataforma, o IgeraFincas responde ao condómino em segundos, citando a cláusula ou o artigo exato — sem inventar percentagens nem deixar o administrador a repetir a mesma explicação por telefone.

Perguntas frequentes

Que maioria é precisa para pintar o edifício?

Se for repintar com a mesma cor e acabamento, é conservação ordinária: maioria simples dos condóminos presentes na assembleia. Se implicar mudar a cor ou o revestimento de forma significativa, pode ser tratado como inovação e exigir maioria qualificada — vale a pena esclarecer isto na convocatória para evitar impugnações.

Posso recusar-me a pagar uma obra que votei contra?

Em regra, não. Uma vez aprovada validamente pela maioria exigida, a deliberação vincula todos os condóminos, incluindo os que votaram contra ou estiveram ausentes. A via correta para discordar é impugnar a deliberação junto do tribunal, dentro do prazo legal, se considerar que houve algum vício na votação.

O administrador pode mandar fazer obras sem convocar assembleia?

Só nas obras qualificadas como necessárias e urgentes, para evitar um dano iminente ao edifício ou aos seus ocupantes. Fora desses casos, qualquer obra nas partes comuns precisa de deliberação da assembleia com a maioria correspondente ao tipo de obra.

Como se calcula a maioria de "mais de metade do valor do prédio"?

Não se conta por número de condóminos, mas pela permilagem atribuída a cada fração no título constitutivo. Somam-se as permilagens de quem vota a favor: se ultrapassarem 500‰ (mais de metade do total de 1000‰), a inovação está aprovada.

A instalação de um elevador é sempre considerada inovação?

Sim, quando o edifício não tinha elevador antes. Trata-se de uma benfeitoria nova nas partes comuns e, por isso, exige a maioria qualificada de mais de metade do valor do prédio, além de eventuais licenças camarárias e verificação técnica de viabilidade.

Quem paga a reparação de uma varanda ou terraço privativo?

Depende do regulamento do condomínio. Se o elemento for parte comum de uso exclusivo do condómino, é frequente que o regulamento atribua a esse condómino as despesas de conservação, embora a estrutura subjacente (se afetar outras frações) possa continuar a ser encargo comum. Vale sempre a pena verificar o título constitutivo e o regulamento específico do prédio.