A Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro obriga todos os condomínios com 2 ou mais frações a ter administrador, conta bancária exclusiva e Fundo de Reserva mínimo de 10% do orçamento anual. Esta reforma, em vigor desde 11 de março de 2022, é a mais profunda revisão ao regime de propriedade horizontal em Portugal desde 1994. Se ainda não adaptou o seu condomínio, está em incumprimento — e a responsabilidade civil recai sobre o administrador. Neste artigo explicamos o que mudou, o que deve fazer e como a tecnologia pode ajudar.
Informação Legal
Em vigor desde: 11 março 2022
Quem afeta: Todos os condomínios em Portugal com 2 ou mais frações autónomas
Consequência do incumprimento: Responsabilidade civil do administrador e dos condóminos
Diploma: Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, publicada em Diário da República
O que mudou com a Lei 8/2022
Antes da Lei 8/2022, muitos condomínios pequenos operavam de forma informal, sem administrador eleito, sem conta bancária própria e sem qualquer fundo de reserva constituído. A reforma veio pôr fim a essa informalidade. Segundo estimativas do sector da APEGAC, 43% dos condomínios em Portugal ainda não tinham conta bancária exclusiva em dezembro de 2023 — um sinal claro de que a adaptação está a ser lenta.
| Aspecto | Antes (regime anterior) | Depois — Lei 8/2022 |
|---|---|---|
| Administrador | Obrigatório apenas para condomínios com ≥4 frações | Obrigatório para todos com ≥2 frações |
| Conta bancária | Recomendada, não obrigatória | Obrigatória — conta exclusiva do condomínio |
| Fundo de Reserva (FCR) | Mínimo 10% (raramente cumprido) | Mínimo 10% do orçamento anual — obrigatório e separado |
| Assembleias por vídeo | Sem base legal expressa | Legalizadas — podem ser 100% por videoconferência |
| Livro do Edifício | Não previsto para condomínios antigos | Obrigatório — registo de obras, inspeções e sinistros |
| Processo de devedor | Processo ordinário (lento, caro) | Processo monitório simplificado para quotas em mora |
As 6 obrigações chave para administradores em 2026
Com quatro anos de vigência, a Lei 8/2022 já não admite desconhecimento. Estas são as seis obrigações que todo o administrador de condomínio deve ter cumpridas:
- Eleição formal do administrador — Art. 1435.º CC (com redação Lei 8/2022): qualquer condomínio com 2 ou mais frações deve ter administrador eleito em assembleia, com mandato máximo de 2 anos renovável. Na ausência de eleição, qualquer condómino pode solicitar ao tribunal a nomeação de administrador.
- Conta bancária exclusiva — Art. 1437.º-A CC: o administrador deve abrir e manter uma conta bancária em nome do condomínio, separada de qualquer conta pessoal. Todos os movimentos financeiros devem passar por esta conta.
- Fundo de Reserva mínimo de 10% — Art. 1436.º-A CC: em cada exercício, a contribuição para o FCR não pode ser inferior a 10% do valor total do orçamento aprovado. O fundo é gerido numa conta à parte e destina-se exclusivamente a obras de conservação e reabilitação.
- Livro do Edifício atualizado — Art. 1436.º-B CC: documento obrigatório que regista as características técnicas do edifício, obras realizadas, inspeções de segurança, sinistros e seguros. Deve estar acessível a todos os condóminos.
- Convocatória e actas de assembleia — Art. 1432.º CC: convocatória com 10 dias de antecedência mínima, por carta registada ou meios eletrónicos se previamente autorizados. A acta deve ser lavrada e enviada a todos os condóminos nos 30 dias seguintes.
- Processo monitório para dívidas — Art. 6.º Lei 8/2022: as quotas em mora podem ser cobradas por processo monitório simplificado, sem necessidade de advogado até ao valor de €15.000. O administrador pode iniciar o processo directamente após 30 dias de mora.
Fundo de Reserva: como calcular o mínimo de 10%
O cálculo do FCR é mais simples do que parece, mas há um erro que muitos administradores cometem: incluir o FCR como despesa dentro do próprio orçamento, criando uma circularidade que resulta num valor inferior ao exigido por lei.
Exemplo de cálculo correto
Orçamento anual de despesas do condomínio: €24.000
FCR mínimo obrigatório (10%): €2.400 / ano → €200 / mês por condomínio
Distribuição: O valor é repartido pelos condóminos na proporção da sua permilagem
Erro comum: Calcular 10% do orçamento que já inclui o FCR. O FCR deve ser calculado sobre as despesas correntes, e depois adicionado como rubrica separada.
A lei exige que o FCR seja depositado numa conta bancária separada da conta corrente do condomínio. Em caso de obras urgentes, o administrador pode utilizar o fundo sem assembleia prévia, mas deve prestar contas na assembleia seguinte.
IgeraFincas e a Lei 8/2022: conformidade automática
O IgeraFincas foi desenvolvido com a Lei 8/2022 pré-indexada. Isso significa que, quando um condómino ou o próprio administrador faz uma pergunta — "preciso de conta bancária exclusiva para o meu condomínio?" ou "qual o prazo de convocatória para a assembleia?" — o sistema responde em segundos, citando o artigo exacto da lei.
Ana Ferreira, administradora de condomínios em Lisboa com 28 condomínios em carteira, implementou o IgeraFincas em janeiro de 2025. O resultado: redução de 2 horas por semana em chamadas e emails repetitivos sobre as obrigações da Lei 8/2022. "Antes, recebia a mesma pergunta sobre o FCR cinco vezes por semana. Agora o assistente responde directamente, com o artigo da lei, e eu foco-me no que realmente importa", explica.
O IgeraFincas indexa automaticamente: Lei 8/2022, Código Civil arts. 1414-1438, RGPD, e os documentos específicos de cada condomínio (regulamento interno, actas, contratos). Toda a informação é tratada em conformidade com o RGPD, com dados alojados em servidores europeus.
Gerir condomínios em conformidade com a Lei 8/2022
IgeraFincas responde às perguntas dos condóminos em 3 segundos, citando o artigo exacto. Sem chamadas. Sem repetição. Com conformidade legal automática.
Começar trial gratuito de 14 dias →Perguntas Frequentes — Lei 8/2022 Condomínios
A Lei 8/2022 aplica-se a condomínios com apenas 2 frações?
Sim. A Lei 8/2022 eliminou o limiar anterior de 4 frações. A partir de 11 de março de 2022, qualquer prédio em regime de propriedade horizontal com 2 ou mais frações autónomas está obrigado a ter administrador eleito em assembleia, conta bancária exclusiva e Fundo de Reserva mínimo de 10% do orçamento anual. Não há excepções baseadas na dimensão do condomínio.
O que é o Livro do Edifício e quem deve mantê-lo?
O Livro do Edifício (art. 1436.º-B CC) é um registo obrigatório que compila as características técnicas do edifício, histórico de obras e reparações, inspeções de segurança realizadas (ascensores, gás, AVAC), sinistros ocorridos, apólices de seguro vigentes e contactos dos prestadores de serviços. É da responsabilidade do administrador manter o Livro actualizado e disponibilizá-lo a qualquer condómino que o solicite. Em caso de venda de uma fração, o proprietário deve informar o comprador da existência do Livro.
Posso realizar assembleias 100% por videoconferência?
Sim, desde que a assembleia aprove previamente esta modalidade ou que o regulamento do condomínio o preveja. A Lei 8/2022 (art. 1432.º CC) legalizou expressamente as assembleias por meios telemáticos. A convocatória deve indicar o meio a utilizar, a plataforma e as instruções de acesso. A votação pode ser feita por voto electrónico ou por escrito antes da reunião. A acta deve ser assinada electronicamente pelo secretário e pelo presidente da mesa.
Qual a diferença entre o FCR e as despesas ordinárias?
As despesas ordinárias são os custos correntes de funcionamento do condomínio: limpeza, electricidade das partes comuns, seguro, manutenção de rotina e honorários do administrador. O Fundo de Capital de Reserva (FCR) é uma poupança obrigatória destinada exclusivamente a obras de conservação e reabilitação de maior envergadura — substituição de elevador, impermeabilização de cobertura, renovação de canalização. O FCR não pode ser utilizado para despesas correntes. O mínimo legal é 10% do orçamento de despesas ordinárias, depositado numa conta separada.
O que acontece se o condómino não pagar as quotas?
Após 30 dias de mora, o administrador pode iniciar um processo monitório simplificado (art. 6.º Lei 8/2022) sem necessidade de advogado para valores até €15.000. Os juros de mora são calculados à taxa legal (atualmente 4% a.a.). Se o condómino não se opuser ao processo, o tribunal emite título executivo automaticamente. Em caso de venda da fração, o comprador pode ser responsabilizado pelas dívidas anteriores ao condomínio até 2 anos antes da transmissão — por isso é fundamental verificar os certificados de não dívida antes de qualquer negócio imobiliário.
IgeraFincas está em conformidade com a Lei 8/2022 e o RGPD?
Sim. O IgeraFincas foi desenvolvido com a Lei 8/2022, o Código Civil (arts. 1414-1438) e o RGPD pré-indexados. Os dados dos condóminos são tratados de acordo com o RGPD, com alojamento em servidores da União Europeia, cifra em repouso e em trânsito, e direito ao apagamento garantido. Cada condomínio tem acesso apenas aos seus próprios dados — não existe partilha de informação entre condomínios ou administradores diferentes.
A Lei 8/2022 representa uma mudança estrutural na gestão de condomínios em Portugal. Os três pontos que todo o administrador deve interiorizar: primeiro, a obrigatoriedade é universal — não há condomínio pequeno demais para cumprir a lei; segundo, a conta bancária exclusiva e o FCR separado não são opções, são obrigações com consequências civis; terceiro, as assembleias por videoconferência e o processo monitório simplificado são aliados do administrador profissional que sabe usá-los. Em 2026, não existe justificação para o incumprimento — apenas ferramentas para facilitar a conformidade.
Última atualização: junho 2026 | Autor: Equipa IgeraSolutions | Fontes: Lei n.º 8/2022 DRE, APEGAC 2023, Código Civil Português