Resposta direta: A cobrança de dívidas de condomínio em Portugal foi revolucionada pelo Artigo 1424.º-A do Código Civil (aditado pela Lei n.º 8/2022). A ata da assembleia de condóminos que aprove as despesas e o montante das quotas constitui título executivo imediato contra o proprietário devedor. Isto significa que o administrador pode avançar diretamente para uma ação executiva (penhora de contas, rendimentos ou do próprio imóvel) sem necessidade de recorrer a uma ação declarativa prévia para provar a dívida, ou pode utilizar a plataforma do Balcão Nacional de Injunções (BNI).

Requisitos Obrigatórios para a Ata Valer como Título Executivo

Para que o agente de execução ou o juiz não recuse o título executivo, a ata deve conter impreterivelmente:

1. A aprovação expressa do orçamento ordinário ou extraordinário em assembleia legalmente convocada;
2. A fixação do montante exato da quota devida por cada fração e a data-limite de pagamento;
3. A notificação comprovada ao devedor (carta registada com AR ou email contratualizado) com a concessão de um prazo razoável para liquidação voluntária.

Juros de Mora e o Prazo Crítico de Prescrição (5 Anos)

Segundo o Artigo 310.º, alínea g) do Código Civil, as quotas de condomínio periódicas prescrevem no prazo de 5 anos. Se o administrador não interromper judicialmente a contagem da prescrição através de citação/notificação judicial, o condómino devedor pode recusar legalmente o pagamento de todas as prestações vencidas há mais de um lustro.

Às quantias em dívida acrescem juros de mora legais civis (atualmente de 4% ao ano), contados desde o primeiro dia de incumprimento.