Verificar quando é obrigatória a assembleia anual

Nos termos do artigo 1431.º do Código Civil (redação da Lei 8/2022), a assembleia ordinária de condóminos deve reunir-se até 30 de junho de cada ano — prazo que substituiu o anterior de 15 de março. O objeto mínimo obrigatório inclui a aprovação das contas do ano anterior, a aprovação do orçamento para o ano em curso e a eleição do administrador (quando o mandato terminar). A não realização da assembleia no prazo legal expõe o administrador a responsabilidade e permite a qualquer condómino requerer a sua convocatória judicial.

Elaborar a convocatória com 15 dias de antecedência

O artigo 1432.º do Código Civil exige que a convocatória seja enviada com, pelo menos, 15 dias de antecedência em relação à data da assembleia. A convocatória deve indicar: o dia, a hora e o local da reunião; a ordem do dia completa e discriminada; e a data e hora da segunda convocatória (a realizar entre 30 minutos e 24 horas depois da primeira, caso não exista quórum). Convocatórias vagas ou com ordem do dia genérica podem ser impugnadas com fundamento em nulidade formal.

Notificar condóminos ausentes e residentes no estrangeiro

A Lei 8/2022 introduziu regras específicas para condóminos que não residem na fração nem têm representante designado. O administrador deve comunicar a convocatória para o domicílio indicado pelo condómino ou, na falta de indicação, para a fração autónoma. Para condóminos residentes no estrangeiro, o envio por carta registada com aviso de receção ou por meios eletrónicos com confirmação de receita é admitido. A falta de notificação de um condómino é fundamento de anulação da deliberação, nos termos do art. 1433.º CC.

Presidência da assembleia e condução dos trabalhos

Salvo disposição em contrário do título constitutivo, a assembleia é presidida pelo condómino que represente a maior permilagem do conjunto ou, em caso de igualdade, pelo mais idoso. O presidente dirige os trabalhos, garante o cumprimento da ordem do dia, concede e retira a palavra e proclama os resultados das votações. O administrador, mesmo que condómino, não deve presidir à assembleia em que sejam apreciadas as suas próprias contas, para preservar a imparcialidade do processo.

Verificar o quórum: 1.ª e 2.ª convocatória

Em 1.ª convocatória, a assembleia só pode deliberar validamente com a presença de condóminos que representem a maioria do valor total do prédio (mais de 50% da permilagem total). Em 2.ª convocatória, a assembleia pode deliberar com qualquer número de condóminos presentes, desde que a maioria necessária para a deliberação em concreto seja atingida. Este regime — introduzido pela Lei 8/2022 — facilita a realização de assembleias em prédios com muitos condóminos ausentes ou apáticos.

Deliberações com maioria qualificada (art. 1432.º CC)

Nem todas as deliberações exigem a mesma maioria. O artigo 1432.º do Código Civil estabelece três patamares: (a) maioria simples dos votos presentes para decisões correntes; (b) maioria que represente dois terços do valor total do prédio para obras de inovação; (c) unanimidade para alteração do título constitutivo da propriedade horizontal. O administrador deve conhecer antecipadamente a maioria exigível para cada ponto da ordem do dia e garantir que o quórum necessário está reunido antes de proceder à votação.

Redigir e assinar a ata no prazo de 10 dias úteis

Nos termos do artigo 1435.º-A do Código Civil (aditado pela Lei 8/2022), a ata da assembleia deve ser redigida no prazo de 10 dias úteis após a realização da reunião. A ata deve identificar os condóminos presentes e representados, a permilagem total representada, os pontos debatidos, os votos favoráveis, contra e abstenções para cada deliberação, e o resultado final. A ata é assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário designado no início da reunião, e deve ser disponibilizada a todos os condóminos.

Comunicar as deliberações e executar as decisões

Após a aprovação da ata, o administrador deve comunicar as deliberações a todos os condóminos que não estiveram presentes, incluindo os ausentes no estrangeiro, no prazo máximo de 30 dias. Para deliberações que afetam condóminos específicos (como obras em frações individuais) ou que implicam encargos adicionais, a comunicação deve ser feita por carta registada. O administrador fica então incumbido de executar as deliberações aprovadas dentro dos prazos fixados pela assembleia ou, na sua falta, dentro de um prazo razoável.