Airbnb e Locação por Curta Temporada em Condomínios no Brasil: O Que Diz o STJ
Resposta direta: O entendimento que vem se consolidando no Superior Tribunal de Justiça é o de que a convenção condominial não precisa proibir expressamente a locação por temporada tipo Airbnb — basta que ela estabeleça destinação exclusivamente residencial para as unidades, já que esse tipo de locação costuma ser considerado incompatível com essa finalidade. Ainda assim, em setembro de 2026 o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.443 e suspendeu processos em todo o país sobre esse exato ponto, o que significa que a questão ainda não tem palavra final e pode mudar. Qualquer decisão sobre autorizar ou proibir esse tipo de locação no seu condomínio deve passar por assembleia, com quórum qualificado de dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil (com a redação dada pela Lei 14.405/22, que trata da alteração da destinação do edifício ou da unidade).
O que vem entendendo o STJ sobre Airbnb em condomínio residencial
A dúvida que chega a quase todo síndico de condomínio residencial é sempre parecida: a convenção não fala nada sobre Airbnb — ela só diz que as unidades têm "destinação residencial". Isso é suficiente para impedir que um condômino alugue o apartamento por diária ou fim de semana em plataformas como Airbnb, Booking ou similares?
A linha de julgados que vinha se firmando no STJ responde que sim, na maior parte dos casos. O raciocínio é o seguinte: quando a convenção estabelece que as unidades autônomas se destinam exclusivamente à moradia — e não a atividade comercial ou hoteleira —, a locação por curtíssima duração, com rotatividade constante de hóspedes desconhecidos, tende a ser tratada pelos tribunais como uso atípico, mais próximo de uma exploração comercial do imóvel do que de moradia propriamente dita. Nesse entendimento, não seria necessário que a convenção contivesse uma cláusula específica proibindo "aluguel por temporada" ou citando plataformas como Airbnb: a incompatibilidade decorreria diretamente da destinação residencial já prevista.
Essa leitura vinha sendo aplicada em decisões de tribunais estaduais e também em julgados do próprio STJ, geralmente apoiada em fundamentos como direito de vizinhança, sossego, segurança e saúde dos demais condôminos (art. 1.336, IV, do Código Civil), além do respeito à destinação dada ao imóvel pela própria convenção (art. 1.332, III, e art. 1.334, I, do Código Civil, que tratam da destinação das unidades prevista na convenção).
Quando a locação por temporada pode ser autorizada
Isso não significa que o condomínio esteja necessariamente fechado para esse tipo de locação. O caminho previsto é institucional: a assembleia geral pode deliberar sobre autorizar a locação por curta temporada nas unidades, desde que essa decisão seja aprovada por quórum qualificado de dois terços dos condôminos — não da maioria simples dos presentes, mas de dois terços do total de condôminos do condomínio, o que normalmente exige convocação específica para o tema e mobilização real do corpo condominial.
Esse quórum elevado tem uma razão prática: mudar a destinação de uso de um condomínio residencial para permitir exploração de curta temporada afeta diretamente a rotina, a segurança e até o valor de mercado das unidades vizinhas, então a lei e a jurisprudência tendem a exigir um nível de consenso maior do que o de decisões administrativas cotidianas.
Na prática, condomínios que já convivem com esse tema costumam seguir um de três caminhos: manter a proibição implícita decorrente da destinação residencial (situação mais comum, sem necessidade de deliberação adicional), levar à assembleia uma cláusula expressa proibindo esse tipo de locação para eliminar qualquer dúvida futura, ou aprovar formalmente a autorização, com ou sem regras específicas (cadastro prévio de hóspedes, limite de dias, uso de elevador de serviço, etc.).
Setembro de 2026: o Tema Repetitivo 1.443 e por que isso importa
Aqui está o ponto mais importante deste artigo, e pedimos atenção redobrada: em setembro de 2026, o STJ afetou o Tema Repetitivo 1.443, justamente para pacificar a controvérsia sobre se a destinação exclusivamente residencial prevista na convenção, por si só, já é suficiente para impedir a locação de curta duração — ou se seria necessária uma vedação expressa e específica a esse tipo de locação para que ela pudesse ser proibida.
Com a afetação do tema, o STJ determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos que discutem exatamente essa questão até que o julgamento do recurso repetitivo seja concluído. Isso é um sinalizador técnico relevante: significa que a matéria está, neste momento, em processo de consolidação jurisprudencial e que a tese que hoje parece majoritária pode ser confirmada, ajustada ou até revista quando o STJ decidir o tema em definitivo.
Por isso é fundamental ser preciso aqui: o Tema 1.443 ainda não tem julgamento de mérito concluído. Tudo o que se descreve neste artigo sobre o entendimento predominante reflete o estado da jurisprudência até a data de publicação — não uma tese fixada em caráter definitivo e vinculante. Síndicos, condôminos, administradoras e locatários que estejam lidando com esse tema agora, seja em uma assembleia, seja em um processo judicial em andamento, devem acompanhar a evolução do julgamento e não presumir que o entendimento atual está blindado contra mudanças.
Impacto prático para síndicos e condôminos
Enquanto o Tema 1.443 não é julgado em definitivo, alguns cuidados práticos ajudam a reduzir conflitos e riscos no dia a dia do condomínio:
- Revisar o que a convenção realmente diz: antes de agir contra um condômino que aluga por temporada, confira com exatidão o texto da destinação de uso prevista na convenção — a força do argumento depende disso.
- Documentar incômodos concretos: reclamações formais, boletins de ocorrência, registros de barulho ou uso indevido de áreas comuns fortalecem qualquer medida, judicial ou extrajudicial, independentemente de como o Tema 1.443 for decidido.
- Levar o tema à assembleia, não resolver informalmente: decisões sobre proibir ou autorizar esse tipo de locação exigem deliberação formal com o quórum correto — acordos informais entre síndico e condômino não têm o mesmo valor jurídico.
- Não presumir uniformidade entre condomínios: convenções diferentes, textos diferentes e até decisões judiciais divergentes entre tribunais estaduais tornam cada caso único até que o STJ pacifique a matéria.
- Buscar orientação jurídica antes de medidas mais duras: multas, ações de obrigação de não fazer ou pedidos de reintegração de posse contra locação por temporada devem ser avaliados caso a caso, com apoio de advogado especializado.
Erros comuns nessa discussão
- Achar que "destinação residencial" na convenção é automaticamente proibição de Airbnb em qualquer situação: é o entendimento predominante hoje, mas ainda em fase de consolidação — não é regra absoluta e livre de exceções ou nuances por caso.
- Tratar decisão do síndico isoladamente como suficiente: proibir ou multar sem respaldo em deliberação de assembleia (quando a convenção é omissa) expõe o condomínio a questionamento judicial pelo condômino locador.
- Ignorar o quórum de dois terços ao tentar autorizar a locação: aprovar com maioria simples dos presentes na assembleia não tem validade para esse tipo de deliberação.
- Aplicar multa sem previsão regimental clara: o regimento interno e a convenção precisam prever, com razoável clareza, a penalidade cabível para esse tipo de infração.
- Presumir que o julgamento do Tema 1.443 só interessa a quem já está em processo judicial: a decisão vai impactar todos os condomínios residenciais do país que lidam com esse tema, mesmo os que nunca judicializaram a questão.
Como o IgeraFincas ajuda nesse cenário
Em discussões como essa, a primeira pergunta prática costuma ser simples de formular e nem sempre fácil de responder rápido: "o que diz exatamente a nossa convenção sobre destinação das unidades?" ou "essa autorização de locação por temporada já foi votada em alguma assembleia anterior?". O IgeraFincas é uma IA que responde a partir dos documentos reais do condomínio — convenção, atas de assembleia, regimento interno — citando a fonte exata (o artigo da convenção, a ata e a data da assembleia), em vez de dar uma resposta genérica sobre o tema. Isso ajuda síndicos e administradoras a agir com base no que o condomínio de fato aprovou, e não em suposições, especialmente em um tema que, como este, ainda está em movimento na jurisprudência.
Perguntas frequentes
A convenção do meu condomínio precisa proibir expressamente o Airbnb para que ele seja considerado irregular?
Segundo o entendimento que vem prevalecendo no STJ, não necessariamente: se a convenção prevê destinação exclusivamente residencial das unidades, isso já vem sendo considerado suficiente para caracterizar a locação por curta temporada como uso incompatível. Mas esse ponto está justamente sendo revisado no Tema Repetitivo 1.443, então a resposta pode mudar.
O que significa o STJ ter afetado o Tema 1.443 e suspendido os processos?
Significa que o STJ escolheu esse tema para julgar sob o rito dos recursos repetitivos, buscando fixar uma tese única aplicável a casos semelhantes em todo o país. Enquanto isso não acontece, os processos que discutem exatamente essa questão ficam suspensos nacionalmente, aguardando a decisão final.
Quando o Tema 1.443 será julgado definitivamente?
Não há, até o momento, uma data certa para o julgamento de mérito. Recursos repetitivos podem levar meses ou anos até a decisão final, dependendo da pauta do tribunal. O recomendável é acompanhar diretamente o andamento processual do tema junto ao STJ ou com apoio de um advogado.
O condomínio pode autorizar a locação por temporada mesmo com a convenção prevendo destinação residencial?
Sim, desde que essa autorização seja aprovada em assembleia por quórum qualificado de dois terços dos condôminos, e não apenas pela maioria simples dos presentes na reunião. Sem esse quórum, a autorização tende a não ter validade jurídica.
O síndico pode multar um condômino por alugar no Airbnb sem consultar a assembleia?
Em geral, a aplicação de multa exige previsão clara no regimento interno ou na convenção e, na maioria dos casos, também passa por deliberação ou respaldo da assembleia, especialmente quando o tema é controverso. Agir isoladamente, sem esse respaldo, aumenta o risco de a multa ser contestada e anulada judicialmente.
Locação de temporada e locação residencial tradicional são tratadas da mesma forma pelo condomínio?
Não costumam ser equiparadas. A locação residencial tradicional, com contrato de prazo mais longo e um único locatário fixo, normalmente não é questionada como incompatível com a destinação residencial. Já a locação por curtíssima duração e alta rotatividade de hóspedes é o cerne da discussão tratada neste artigo.
O que eu, condômino ou síndico, devo fazer agora diante dessa incerteza jurídica?
O mais prudente é não tomar decisões drásticas — como ações judiciais, multas pesadas ou mudanças definitivas na convenção — apenas com base no entendimento ainda não consolidado. Acompanhe a evolução do julgamento do Tema 1.443, reveja com atenção o texto da convenção do seu condomínio e, principalmente, consulte um advogado especializado em direito condominial antes de decidir o próximo passo no seu caso concreto.
Aviso legal: Este conteúdo é informativo e não constitui assessoria jurídica. O tema tratado — locação por curta temporada em condomínios e o Tema Repetitivo 1.443 do STJ — está em processo de consolidação jurisprudencial e ainda aguarda julgamento de mérito definitivo, podendo o entendimento atual ser confirmado, ajustado ou revisto pelo tribunal. Antes de tomar qualquer decisão baseada neste tema, consulte um advogado especializado em direito condominial para avaliar o seu caso concreto e acompanhar a evolução mais recente do julgamento.
