IgeraFincas voor VME’s in België
AI-assistent voor Belgische mede-eigendom. Wet mede-eigendom 2018 (art. 3.77–3.105 BW BE), syndicus, reservekapitaal, basisakte — direct antwoord voor elke VME in Vlaanderen.
1.200.000+
VME-eenheden in België
€2.800/m²
gemiddelde appartementsprijs Vlaanderen
3/4
meerderheid vereist voor renovatie AV
5%
werkingskosten minimaal reservekapitaal
Mede-eigendomsrecht voor België
VME-definitie — art. 3.77 BW BE
Elke gebouw met minstens 2 privatieve delen vereist een VME (Vereniging van Mede-Eigenaars). KBO-registratie is verplicht. De syndicus is wettelijk verplicht (art. 3.84 BW BE) en vertegenwoordigt de VME in rechte en in het dagelijks beheer.
Reservekapitaal VME — art. 3.90 BW BE
Minimaal 5% van de werkingskosten van het voorgaande jaar. Dit is veel soepeler dan de Nederlandse 0,5% herbouwwaarde. De algemene vergadering kan een hogere dotatie beslissen voor grootschalig onderhoud of renovatie.
Syndicus — art. 3.84 BW BE
Verplicht voor elke VME. Kan een mede-eigenaar zijn (vrijwillig) of een professionele syndicus. Bevoegdheden: dagelijks beheer, uitvoering van AV-beslissingen, vertegenwoordiging in rechte en onderhoud van de gemene delen.
Meerderheidsregels AV — art. 3.95 BW BE
Afhankelijk van het type beslissing: gewone meerderheid (>50%) voor dagelijkse zaken, 3/4 meerderheid voor renovatie van gemene delen, 4/5 meerderheid voor wijziging basisakte, unanimiteit voor opheffing VME. Stemmen tellen naar aandelen (duizendsten in basisakte).
Vragen die IgeraFincas oplost voor VME’s in België
Reservekapitaal VME België
„Ons appartementsgebouw in Antwerpen heeft 12 eenheden en €3.000 in het reservekapitaal. Is dat voldoende?“
Art. 3.90 BW BE vereist minimaal 5% van de werkingskosten. Als werkingskosten €30.000/jaar zijn → minimaal €1.500 reservekapitaal verplicht. €3.000 voldoet aan het wettelijk minimum maar is voor groot onderhoud onvoldoende. Aanbevolen: stel een meerjarenonderhoudsplan op en verhoog de jaarlijkse dotatie.
Syndicus aanstellen VME
„Onze VME heeft geen syndicus meer. Wat zijn de gevolgen?“
Zonder syndicus is de VME niet rechtsgeldig vertegenwoordigd (art. 3.84 BW BE) en kunnen contracten niet worden afgesloten of verlengd. Stappen: (1) noodvergadering bijeenroepen; (2) een mede-eigenaar als voorlopig syndicus aanstellen; (3) professionele syndicus zoeken via BIV (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars).
3/4 meerderheid AV renovatie
„Onze VME wil zonnepanelen op het dak. Welke meerderheid is vereist?“
Zonnepanelen op gemene delen vereisen 3/4 meerderheid van de stemmen (art. 3.95 §2 BW BE). Stemmen tellen naar aandelen (duizendsten in de basisakte), niet per hoofd. Bij twijfel over de meerderheid: laat de notaris de akte van de AV opmaken.
Basisakte wijzigen VME
„We willen een berging omzetten naar een appartement. Hoe pakken we dit aan?“
Wijziging van de basisakte vereist 4/5 meerderheid (art. 3.95 §4 BW BE) + notariële akte + update van de KBO-registratie. De kosten (notariskosten + registratierechten) zijn ten laste van de aanvrager. Vergeet niet de stedenbouwkundige vergunning aan te vragen.
Veelgestelde vragen — VME België
Wat is het verschil tussen een VME (België) en een VvE (Nederland)?
In België spreekt men van VME (Vereniging van Mede-Eigenaars), geregeld door de Wet mede-eigendom 2018 (art. 3.77–3.105 BW BE). In Nederland heet dit VvE (Vereniging van Eigenaars), geregeld door BW Boek 5, art. 5:106–5:145. Belangrijkste verschillen: Belgisch reservekapitaal is minimaal 5% werkingskosten (vs. Nederlandse 0,5% herbouwwaarde), de Belgische syndicus is altijd verplicht, en meerderheidsregels zijn anders (3/4 voor renovatie vs. enkelvoudige meerderheid in NL).
Is een syndicus verplicht in elke Belgische VME?
Ja, zonder uitzondering. Art. 3.84 BW BE verplicht elke VME een syndicus te hebben. Dit kan een professionele syndicus zijn (BIV-erkend) of een mede-eigenaar die de functie vrijwillig opneemt. Zonder syndicus is de VME rechtsonbekwaam: contracten, dagelijks beheer en rechtszaken zijn geblokkeerd.
Hoe hoog moet het reservekapitaal zijn in een Belgische VME?
Wettelijk minimum: 5% van de totale werkingskosten van het voorgaande jaar (art. 3.90 BW BE). Voorbeeld: VME met werkingskosten van €20.000/jaar moet minimum €1.000 in reservekapitaal hebben. De AV kan een hogere dotatie beslissen. Advies: streef naar 10–15% van de werkingskosten voor adequaat groot onderhoud.
Welke meerderheid is vereist voor renovatie van gemene delen in een Belgische VME?
Voor renovatie van gemene delen (dak, gevel, trappenhuis, lift) geldt een 3/4 meerderheid van de stemmen (art. 3.95 §2 BW BE). Voor wijziging van de basisakte is 4/5 meerderheid vereist. Stemmen worden berekend naar aandelen (duizendsten) zoals vastgelegd in de basisakte — niet per eigenaar.
Kan een VME in België een eigenaar uitsluiten van de AV?
Nee, een mede-eigenaar kan nooit worden uitgesloten van de AV (art. 3.86 BW BE). Wel kan een eigenaar die achterstallige bijdragen heeft zijn stemrecht verliezen indien de AV dit beslist. Bij herhaaldelijke problemen kan de VME via de vrederechter (art. 3.105 BW BE) een dwangmaatregel vorderen.
Begin vandaag. Operationeel binnen 48 uur.
Elke VME in België verdient een AI-assistent die de Wet mede-eigendom 2018 kent. Geen juridische fouten meer, geen wachttijden — direct antwoord 24/7.
14 dagen gratis — geen creditcardWet mede-eigendom 2018 · art. 3.77–3.105 BW BE · AVG-conform