Wet verbetering functioneren VvE's 2018: wat veranderde er?
Op 1 januari 2018 trad de Wet verbetering functioneren VvE's in werking. Deze wet was een reactie op het grote aantal slapende of slecht functionerende Verenigingen van Eigenaren in Nederland — met name in oudere appartementencomplexen. De wet wijzigde een aantal kernartikelen in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en introduceerde concrete verplichtingen die voorheen ontbraken of alleen via het splitsingsreglement konden worden opgelegd.
Wet verbetering functioneren VvE's (Stb. 2017, 267): Wet van 5 juli 2017, in werking getreden op 1 januari 2018. Wijzigt art. 5:112, 5:126 en 5:135a BW. Introduceerde de verplichte reservering op grond van MJOP of 0,5%-herbouwwaardernorm, de eis van een afzonderlijke bankrekening voor het reservefonds, en de verplichting voor de VvE om actief te functioneren (jaarlijkse vergadering, jaarrekening).
127.000
"Naar schatting 127.000 VvE's in Nederland waren bij inwerkingtreding van de wet in 2018 niet of nauwelijks actief — geen vergaderingen, geen reservefonds, geen onderhoud. De wet dwong deze slapende VvE's te activeren of risico te lopen op handhaving."
— Ministerie van Binnenlandse Zaken, Memorie van Toelichting Wet verbetering functioneren VvE's, 2017
De vier belangrijkste veranderingen door de wet van 2018
Verplicht reservefonds (art. 5:126 BW)
Vóór 2018 hadden veel VvE's geen of een verwaarloosbaar reservefonds. Sinds 2018 is een minimale jaarlijkse reservering verplicht: ofwel het bedrag dat volgt uit een actueel MJOP (niet ouder dan 10 jaar), ofwel 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Niet reserveren levert een wettelijke overtreding op.
Eigen bankrekening voor het reservefonds
Het reservefonds moet worden aangehouden op een afzonderlijke bankrekening op naam van de VvE. Vermenging van reservefondsgeld met operationele middelen is niet langer toegestaan. Dit beschermt eigenaren bij een faillissement van de beheerder of het bestuur.
VvE moet actief functioneren
De wet verduidelijkt dat een VvE verplicht is jaarlijks een Algemene Ledenvergadering (ALV) te houden, een jaarrekening op te stellen en een begroting voor het volgende jaar vast te stellen. Een slapende VvE kan worden gedwongen te activeren via de kantonrechter op verzoek van een eigenaar.
MJOP aanbevolen (en indirect verplicht)
Hoewel een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) technisch gezien niet verplicht is, is het in de praktijk de meest gebruikte grondslag voor de reservering. Zonder MJOP valt de VvE terug op de 0,5%-norm, die voor moderne complexen vaak te laag is. Hypotheekverstrekkers vragen standaard om een actueel MJOP.
Voor en na: de situatie vóór en na 2018
| Onderwerp | Vóór 2018 | Na 2018 (huidig) |
|---|---|---|
| Reservefonds | Niet verplicht; afhankelijk van splitsingsreglement | Wettelijk verplicht op basis van MJOP of 0,5% herbouwwaarde |
| Bankrekening reservefonds | Geen aparte eis; vermenging mogelijk | Verplicht afzonderlijk op naam VvE |
| Jaarlijkse vergadering | Formeel verplicht, maar handhaving ontbrak | Verplicht; eigenaar kan kantonrechter inschakelen bij nalatigheid |
| MJOP | Optioneel | Aanbevolen; indirect verplicht voor reële begroting |
| Slapende VvE | Geen effectief rechtsmiddel voor eigenaren | Eigenaar kan kantonrechter vragen VvE te activeren |
| Hypotheekbeoordeling | VvE-financiën minder getoetst | Geldverstrekkers vragen standaard om MJOP en reservefondsaldo |
Gevolgen voor individuele appartementseigenaren
De wet van 2018 heeft directe gevolgen voor eigenaren:
- Hogere maandelijkse bijdrage: de verplichte reservering verhoogt in veel gevallen de servicekosten. Bij een gebouw met een herbouwwaarde van €3 miljoen bedraagt de minimale reservering €15.000 per jaar — bij 20 appartementen is dat €750 per appartement per jaar (€62,50/maand).
- Betere verkoopbaarheid: een actieve VvE met voldoende reservefonds verhoogt de aantrekkelijkheid van het appartement voor kopers en hypotheekverstrekkers.
- Lagere kans op onverwachte derrames: structureel sparen voorkomt dat eigenaren plotseling grote bedragen moeten ophoesten voor groot onderhoud.
- Rechtsmiddel bij slapende VvE: eigenaren in complexen met een slapende VvE kunnen nu concreet actie ondernemen via de kantonrechter.
Eigenaren met vragen over de VvE-wet van 2018?
IgeraFincas beantwoordt vragen van bewoners over het reservefonds, het MJOP en de wettelijke verplichtingen van de VvE — geciteerd uit de wet, 24/7.
IgeraFincas gratis proberen14 dagen gratis · Geen creditcard vereist
Wat is een MJOP en waarom is het zo belangrijk geworden?
Een Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) is een gedetailleerd overzicht van alle te verwachten onderhoudskosten voor een gebouw over een periode van doorgaans 10 tot 30 jaar. Het MJOP wordt opgesteld door een bouwkundig adviseur na een inspectie van het gebouw en bevat per component (dak, lift, gevel, installaties) de verwachte levensduur en vervangingskosten.
Waarom is het MJOP zo centraal geworden na 2018? Omdat het de enige manier is om te onderbouwen of de jaarlijkse reservering voldoende is. De 0,5%-norm is voor moderne, goed uitgeruste gebouwen (met liften, parkeergarages, duurzame installaties) vaak te laag. Een MJOP maakt de werkelijke reserveringsbehoefte inzichtelijk en voorkomt dat het fonds bij groot onderhoud tekortschiet.
Hypotheekverstrekkers als ING, ABN AMRO en Rabobank verlangen bij aankoop van een appartement steeds vaker een actueel MJOP (niet ouder dan 10 jaar). Is dat er niet, dan kan de geldverstrekker de hypotheek weigeren of een extra storting in het reservefonds als voorwaarde stellen.
Beheer meerdere VvE's en wilt u eigenaren automatisch informeren over wettelijke verplichtingen?
IgeraFincas koppelt uw VvE-documenten aan een AI die vragen beantwoordt over de Wet 2018, reservefonds en MJOP — zonder uw team te belasten.
Bekijk de IgeraFincas demoSamengevat: de wet van 2018 in vijf punten
- Reservefonds is wettelijk verplicht voor alle VvE's (art. 5:126 BW) — vóór 2018 was dit alleen in het reglement geregeld
- Het fonds moet op een afzonderlijke bankrekening op naam van de VvE staan
- Reservering is gebaseerd op MJOP of minimaal 0,5% van de herbouwwaarde per jaar
- VvE's zijn verplicht actief te functioneren: jaarlijkse ALV, jaarrekening, begroting
- Eigenaren in slapende VvE's kunnen nu effectief actie ondernemen via de kantonrechter
Veelgestelde vragen over de Wet verbetering functioneren VvE's 2018
Geldt de wet ook voor kleine VvE's met twee of drie appartementen?
Ja. De wet maakt geen uitzondering voor kleine VvE's. Ook een VvE met twee appartementen is verplicht een reservefonds aan te houden op basis van een MJOP of de 0,5%-norm. In de praktijk kiezen kleine VvE's vaak voor de 0,5%-norm vanwege de lagere administratieve last, maar de plicht bestaat ongeacht de omvang van de VvE.
Wat als mijn VvE al jarenlang niets heeft gespaard — ben ik persoonlijk aansprakelijk?
Als bestuurder van een VvE kunt u persoonlijk aansprakelijk worden gesteld als u bewust hebt nagelaten het reservefonds te vullen na 2018. De wet biedt eigenaren het recht om de kantonrechter te verzoeken het bestuur te dwingen alsnog een reservering in te stellen. Achterstallig reserveren kan worden gecompenseerd door een tijdelijke verhoogde bijdrage of een eenmalige storting door alle eigenaren.
Hoe oud mag een MJOP maximaal zijn?
De wet schrijft voor dat een MJOP niet ouder mag zijn dan 10 jaar om als grondslag voor de reservering te dienen. In de praktijk adviseren bouwkundig adviseurs en VvE-beheerders om het MJOP elke 5 jaar te actualiseren, omdat de bouwkosten indexatie en technische veroudering van gebouwcomponenten de planning anders al snel achterhaald maakt.
Mag de VvE het reservefonds beleggen?
De wet staat niet uitdrukkelijk toe dat het reservefonds wordt belegd in risicodragende producten. Het reservefonds moet beschikbaar zijn voor groot onderhoud. In de praktijk wordt het fonds aangehouden op een spaarrekening of deposito. Belegging in aandelen of fondsen wordt afgeraden omdat de beschikbaarheid bij plotseling noodzakelijk onderhoud dan niet gegarandeerd is.
Wat kan ik doen als mijn VvE weigert een reservefonds in te stellen?
U kunt als individuele eigenaar de kantonrechter verzoeken de VvE te verplichten een reservefonds in te stellen en jaarlijks te voeden conform de wettelijke minimumnorm (art. 5:126 BW). Het verzoek is doorgaans vrij van griffierecht voor particulieren. Schakel bij voorkeur een VvE-rechtsbijstandsverlener of advocaat in die gespecialiseerd is in VvE-recht.
Worden er in 2026 verdere wijzigingen verwacht in de VvE-wetgeving?
Ja. In het kader van de energietransitie wordt er in 2026 gewerkt aan aanvullende regelgeving die VvE's verplicht om in hun MJOP ook verduurzamingsmaatregelen op te nemen (isolatie, warmtepompen, zonnepanelen). Daarnaast wordt de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB) steeds relevanter voor nieuwbouw-VvE's. Het is raadzaam de ontwikkelingen bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Kenniscentrum VvE te volgen.
Laatst bijgewerkt: juli 2026 | Bronnen: Wet verbetering functioneren VvE's (Stb. 2017, 267); Burgerlijk Wetboek art. 5:112 en 5:126; Ministerie van Binnenlandse Zaken MvT 2017; Kenniscentrum VvE | Auteur: Team IgeraSolutions | IgeraFincas — vragen over uw VvE direct beantwoord. Geen juridisch advies.