Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen 2024: wat betekent dit voor VvE's?

Op 1 januari 2024 trad de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB) in werking voor gevolgklasse 1 (eenvoudige bouwwerken, waaronder de meeste nieuwbouwappartementen). De wet introduceert een nieuw stelsel waarbij de controle op bouwkwaliteit niet langer primair bij de gemeente ligt, maar bij een onafhankelijke kwaliteitsborger. Voor VvE's die te maken krijgen met nieuwbouwprojecten of collectieve renovaties heeft de WKB vergaande gevolgen — met name voor de aansprakelijkheid van de aannemer en de bescherming van eigenaren bij oplevering.

Hoe werkt de kwaliteitsborger en waarom vervangt hij de gemeente?

Vóór de WKB toetste de gemeente of een bouwplan voldeed aan de technische bouweisen uit het Bouwbesluit (nu: Besluit bouwwerken leefomgeving, Bbl). De praktijk leerde dat gemeentelijke toetsing vaak beperkt bleef tot de papieren plannen en dat de daadwerkelijke bouwkwaliteit tijdens de uitvoering onvoldoende werd gecontroleerd. De WKB introduceert een ander systeem:

• Een kwaliteitsborger — een onafhankelijke, door de overheid toegelaten partij — controleert tijdens de bouw of het werk voldoet aan de bouwtechnische eisen
• De kwaliteitsborger geeft bij oplevering een verklaring af dat het bouwwerk voldoet aan het Bbl
• Zonder die verklaring mag het gebouw niet in gebruik worden genomen
• De gemeente ontvangt een dossier bevoegd gezag van de kwaliteitsborger en de aannemer, maar voert zelf geen inhoudelijke bouwtechnische toetsing meer uit

Verschuiving aansprakelijkheid: wat betekent dit voor uw VvE?

De meest ingrijpende wijziging voor VvE's is de aanpassing van art. 7:758 BW. Vóór de WKB gold dat na oplevering de aannemer niet meer aansprakelijk was voor gebreken die de opdrachtgever had kunnen ontdekken bij de oplevering. Die regel werkte in het nadeel van VvE's: kopers ontdekten soms gebreken pas na maanden, terwijl de aannemer aansprakelijkheid al had afgeschud.

Onder de WKB geldt voor consumentenopdrachtgevers:

• De aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor alle gebreken die hem toe te rekenen zijn, ook als de opdrachtgever ze bij oplevering had kunnen zien
• De omkeringsregel: de aannemer moet bewijzen dat een gebrek niet aan hem is te wijten, in plaats van dat de opdrachtgever dat moet bewijzen
• Bij een VvE als opdrachtgever (collectieve bouw of renovatie) gelden dezelfde regels als voor consumentenopdrachtgevers indien de VvE uitsluitend uit particuliere eigenaren bestaat

Praktische gevolgen bij oplevering van nieuwbouw-VvE

Geldt de WKB ook voor renovatieprojecten binnen een bestaande VvE?

De WKB is van toepassing op vergunningsplichtige bouwwerken in gevolgklasse 1. Bij renovatieprojecten binnen een bestaande VvE hangt het van de aard van de werkzaamheden af of de WKB van toepassing is:

• Vergunningsplichtige renovaties (bijv. constructieve wijzigingen, dakopbouw, aanbouw van gemeenschappelijke ruimten): de WKB is van toepassing — er moet een kwaliteitsborger worden ingeschakeld
• Vergunningvrije werkzaamheden (bijv. dakisolatie, kozijnvervanging): de WKB is niet van toepassing; de reguliere aansprakelijkheidsregels van art. 7:752 e.v. BW gelden
• Grijze gebieden: neem bij twijfel contact op met de gemeente of een bouwrechtadvocaat over de vraag of uw renovatieproject vergunningsplichtig is in het licht van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)

Veelgestelde vragen over de WKB en VvE's

Wat is een toegelaten kwaliteitsborger en wie mag dat worden?

Een kwaliteitsborger is een onafhankelijke partij die is toegelaten door de Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (TloKB) — een zelfstandig bestuursorgaan dat is opgericht voor de uitvoering van de WKB. Kwaliteitsborgers kunnen bouwkundige adviesbureaus, ingenieurs of gespecialiseerde controlebureaus zijn. Ze controleren of het bouwwerk voldoet aan de technische voorschriften uit het Bbl en geven bij conformiteit een verklaring af.

Wat als de kwaliteitsborger een gebrek over het hoofd ziet?

De kwaliteitsborger is aansprakelijk voor zijn eigen werkzaamheden op grond van art. 6:162 BW (onrechtmatige daad) als hij aantoonbaar nalatig is geweest in zijn controletaak. De primaire aansprakelijkheid blijft echter bij de aannemer rusten — de kwaliteitsborger is een extra zekerheidslaag, geen vervanging van de contractuele verantwoordelijkheid van de aannemer jegens de VvE als opdrachtgever.

Geldt de WKB voor gevolgklassen 2 en 3 ook al?

Nee. Per 1 januari 2024 geldt de WKB alleen voor gevolgklasse 1 (woningbouw en eenvoudige utiliteit met beperkte risico's). Gevolgklasse 2 (grotere en complexere gebouwen, inclusief meerdere hoge appartemententorens) en gevolgklasse 3 (hoogrisicobouw zoals ziekenhuizen) volgen op een later moment dat nog door de wetgever wordt bepaald.

Mag de aannemer de aansprakelijkheid na oplevering contractueel beperken bij een VvE?

Nee. Art. 7:765 BW bepaalt dat voor consumentenopdrachtgevers niet ten nadele van de consument mag worden afgeweken van de aansprakelijkheidsregels in art. 7:758 BW. Bij VvE's die uitsluitend uit particuliere eigenaren bestaan, geldt dezelfde bescherming. Contractuele clausules die de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering beperken, zijn in dat geval nietig.

Wat verandert er voor de architect en constructeur onder de WKB?

Architecten en constructeurs worden niet direct geraakt door de WKB — hun aansprakelijkheid is geregeld via overeenkomst van opdracht (art. 7:400 BW). Wat wel verandert, is dat de kwaliteitsborger hun ontwerpen tijdens de uitvoering toetst op conformiteit met het Bbl. Eventuele tekortkomingen in het ontwerp die tijdens de bouw zichtbaar worden, kunnen tot aansprakelijkheid van de ontwerper leiden naast de aannemer.

Hoe verhoudt de WKB zich tot de Woningborg- en SWK-garantie bij nieuwbouw?

Woningborg en SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) bieden garantie- en waarborgcertificaten voor nieuwbouwkopers. Deze private garanties gelden naast — niet in plaats van — de WKB-aansprakelijkheid. In de praktijk biedt de combinatie van WKB-aansprakelijkheid en een Woningborg- of SWK-certificaat de sterkste bescherming voor kopers in een nieuwbouw-VvE.