Burgerlijk Wetboek Boek 5 VvE: wat zegt de wet over appartementsrecht?

Wie een appartement koopt in Nederland, wordt automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De wettelijke basis hiervoor staat in Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikelen 5:106 tot en met 5:145. Die artikelen regelen alles: van de definitie van een appartementsrecht tot de bevoegdheden van de vergadering, het reservefonds en de mogelijkheid om besluiten aan te vechten. Toch weten veel eigenaren niet wat de wet precies zegt — en dat levert onnodige conflicten op.

Wat regelt art. 5:106 BW: de definitie van appartementsrecht

Art. 5:106 BW definieert het appartementsrecht als een aandeel in een recht van eigendom (of erfpacht/opstal) op een gebouw dat de bevoegdheid geeft om een afgebakend privégedeelte uitsluitend te gebruiken. De splitsing in appartementsrechten wordt vastgelegd in een splitsingsakte die door een notaris wordt opgemaakt en wordt ingeschreven in de openbare registers. Zonder splitsingsakte bestaat geen geldig appartementsrecht.

De splitsingsakte bevat de splitsingstekening (welke ruimten privé zijn en welke gemeenschappelijk) en het splitsingsreglement (de onderlinge rechten en plichten). Modelreglementen van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) uit 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017 zijn de meest voorkomende. De toepasselijke versie is bepalend voor vragen over stem- en kostenverdeling.

Overzicht van de belangrijkste wetsartikelen BW Boek 5 VvE

Art. 5:126 BW: het verplichte reservefonds uitgelegd

Sinds de Wet verbetering functioneren VvE's (2018) is het reservefonds wettelijk verplicht voor alle VvE's. Art. 5:126 BW schrijft voor dat de VvE een reservefonds aanhoudt waarvan de omvang is gebaseerd op een van de twee opties:

• MJOP-methode (aanbevolen): het reservefonds wordt gevoed conform een actueel Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) dat niet ouder is dan 10 jaar. Het MJOP bepaalt de benodigde reservering per jaar op basis van geplande onderhoudswerkzaamheden.
• Percentage herbouwwaarde: bij ontbreken van een MJOP moet jaarlijks minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw worden gereserveerd. De herbouwwaarde staat op de opstalverzekeringspolis.

Het reservefonds moet op een afzonderlijke bankrekening op naam van de VvE staan — niet op een privérekening van het bestuur. Bij niet-naleving kunnen individuele bestuurders persoonlijk aansprakelijk worden gesteld. Hypotheekverstrekkers controleren bij nieuwbouw en bestaande bouw steeds vaker of het reservefonds op orde is.

Art. 5:128–5:130 BW: besluitvorming en aanvechten besluiten

De vergadering van eigenaren is het hoogste besluitvormingsorgaan van de VvE. Art. 5:128 BW bepaalt dat besluiten worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen, tenzij de splitsingsakte een andere meerderheid vereist. Het splitsingsreglement kan voor bepaalde besluiten (zoals grote verbouwingen of wijziging van de kostenverdeelsleutel) een verzwaarde meerderheid van 2/3 of zelfs unanimiteit voorschrijven.

Art. 5:139 BW: wijziging van de splitsingsakte

De splitsingsakte is het fundament van de VvE. Wijziging ervan is mogelijk maar vereist een 4/5 meerderheid van alle stemmen in de vergadering (niet alleen de aanwezigen), gevolgd door een notariële akte die in de openbare registers wordt ingeschreven. Eigenaren die de wijziging niet wensen maar tot de minderheid behoren, kunnen de kantonrechter verzoeken vervangende toestemming te verlenen als de weigering onredelijk is (art. 5:140 BW).

Veelvoorkomende redenen voor wijziging van de splitsingsakte: samenvoegen of splitsen van appartementen, aanpassing van de breukdelen bij uitbreiding, of modernisering van een verouderd splitsingsreglement naar het modelreglement 2017. Voor de volledige procedure — inclusief de unanimiteitsroute, de exacte stemtelling en de rol van de kantonrechter — zie ons artikel splitsingsakte wijzigen: wanneer kan het en welke meerderheid is nodig?

Wat zijn de VvE-verplichtingen op grond van art. 5:112 BW?

Art. 5:112 BW somt de kernverplichtingen op die de VvE in elk geval moet naleven:

• Verzekering: het gebouw moet zijn verzekerd tegen brandschade en andere risico's (opstalverzekering)
• Reservefonds: jaarlijkse storting conform art. 5:126 BW
• KvK-inschrijving: de VvE is een rechtspersoon en moet als zodanig zijn ingeschreven bij de Kamer van Koophandel
• Bankrekening op naam VvE: de geldmiddelen moeten worden aangehouden op een rekening die uitsluitend toebehoort aan de VvE
• Jaarlijkse vergadering: het bestuur is verplicht tenminste eenmaal per jaar een ALV bijeen te roepen

Veelgestelde vragen over BW Boek 5 en de VvE

Is een VvE verplicht bij elk appartementengebouw in Nederland?

Ja. Op grond van art. 5:112 BW ontstaat een VvE van rechtswege zodra een gebouw notarieel is gesplitst in appartementsrechten. Het is niet mogelijk te kiezen voor geen VvE — ook niet als alle eigenaren dat zouden willen. De VvE is een rechtspersoon die automatisch bestaat zolang de splitsing geldt.

Hoe lang heb ik de tijd om een VvE-besluit aan te vechten?

Op grond van art. 5:130 BW bedraagt de termijn één maand na de dag waarop u van het besluit kennis hebt genomen of had kunnen nemen. Na het verstrijken van deze termijn is het besluit definitief, tenzij het nietig is wegens strijd met de wet of de openbare orde. Een nietig besluit kan altijd worden aangevochten, zonder termijn.

Wat is het verschil tussen een vernietigbaar en een nietig VvE-besluit?

Een vernietigbaar besluit is genomen in strijd met het splitsingsreglement of de wet op procedurele gronden (bijvoorbeeld onvoldoende convocatietermijn). Het besluit is geldig totdat de rechter het vernietigt — u heeft 1 maand om actie te ondernemen. Een nietig besluit is van rechtswege ongeldig omdat het in strijd is met een dwingende wetsbepaling of de openbare orde. Nietigheid kan altijd worden ingeroepen, ook na jaren.

Welk splitsingsreglement geldt voor mijn VvE?

Het toepasselijke modelreglement is opgenomen in de splitsingsakte. Het jaar van splitsing is bepalend: voor een gebouw gesplitst in 1985 geldt het Modelreglement 1983, voor een gebouw uit 2010 geldt het Modelreglement 2006. De modelreglementen verschillen op punten als stemverdeling, onderhoudsverplichting en de vereiste meerderheid voor bepaalde besluiten. Lees altijd de splitsingsakte zelf, niet alleen de modelversie.

Mag de VvE het reservefonds gebruiken voor dagelijks onderhoud?

Nee. Het reservefonds is bedoeld voor groot onderhoud zoals dak-, gevel- of liftvervanging — niet voor dagelijkse schoonmaak of kleine reparaties. Die worden betaald uit de reguliere servicekosten. Gebruik van het reservefonds voor dagelijks onderhoud is in strijd met art. 5:126 BW en kan leiden tot een tekort op het fonds wanneer groot onderhoud daadwerkelijk nodig is.

Kan een bank een hypotheek weigeren als de VvE geen reservefonds heeft?

Ja. Hypotheekverstrekkers hanteren steeds striktere eisen voor VvE-financiën. Een ontbrekend of onderbezet reservefonds is een risicofactor bij de kredietbeoordeling. De Hypotheekbond en geldverstrekkers als ABN AMRO, ING en Rabobank vragen bij aankoop van een appartement standaard om een recente VvE-jaarrekening en bewijs van het reservefonds. Een slapende VvE zonder fonds kan de hypotheekgoedkeuring blokkeren.