IgeraFincas per Amministratori di Condominio a Venezia

L'ordinanza del Comune di Venezia del 2024 introduce un sistema di contingentamento delle licenze di locazione turistica (VUT — Venezia Use Turistica) nel centro storico. Le licenze già attive continuano a operare, ma le nuove richieste sono soggette a limiti per zona e per edificio. In pratica, in alcuni sestieri del centro storico i nuovi appartamenti non possono ottenere la licenza VUT se l'edificio o la zona ha già raggiunto la soglia massima di densità. Per i condomìni, ciò significa che la delibera assembleare non è sufficiente a legittimare un'attività di affitto breve: serve la verifica del registro VUT comunale.

In linea generale sì, per gli immobili del centro storico e delle isole. La Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio per il Comune di Venezia e Laguna esercita vincolo paesaggistico ex D.Lgs. 42/2004 su quasi tutto il territorio veneziano. Sono esenti dalla procedura di autorizzazione paesaggistica gli interventi di manutenzione ordinaria interna (tinteggiatura interna, sostituzione di arredi) e alcuni interventi di manutenzione straordinaria senza alterazione dell'aspetto esteriore. Per qualsiasi intervento sulla facciata, sui serramenti esterni, sulla copertura o sugli elementi strutturali visibili è necessaria l'autorizzazione preventiva (art. 146 D.Lgs. 42/2004).

L'acqua alta è classificata come evento naturale eccezionale, pertanto di per sé non genera responsabilità del condominio. Tuttavia, se i danni sono stati aggravati da carente manutenzione delle parti comuni (androne, barriere anti-acqua, impianti elettrici) il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. come custode delle parti comuni. È fondamentale che il condominio veneziano abbia una polizza assicurativa che includa i “rischi speciali” (acqua alta, allagamento) per le parti comuni. Dopo ogni episodio di acqua alta eccezionale, l'amministratore deve documentare i danni alle parti comuni e convocare l'assemblea per decidere gli interventi urgenti.

La delibera assembleare per lavori che richiedono accesso via acqua deve descrivere le modalità di accesso nel capitolato d'appalto allegato. La delibera deve essere approvata con le maggioranze ex art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà dei millesimi per lavori ordinari; maggioranza qualificata per innovazioni). Il capitolato deve specificare: il tipo di imbarcazione autorizzata, i punti di attracco o pali autorizzati, il piano di movimentazione dei materiali e gli orari consentiti secondo le ordinanze comunali sulla circolazione nella laguna.

La Legge Speciale per Venezia (L. 171/1973 e successive modificazioni, tra cui la L. 798/1984 e la L. 139/1992) è un corpus normativo che disciplina la salvaguardia di Venezia e della sua laguna. Per i condomìni veneziani, la Legge Speciale ha tre implicazioni principali: (1) prevede contributi regionali e statali per il risanamento e il restauro degli edifici nel centro storico; (2) stabilisce procedure semplificate per alcuni interventi di urgenza legati alla salvaguardia; (3) coordina l'azione del Comune, della Regione Veneto e delle soprintendenze per gli interventi di manutenzione del patrimonio edilizio lagunare. L'amministratore veneziano deve conoscere le finestre di accesso ai contributi pubblici disponibili.