Condómino Moroso em Condomínio Portugal: Como Cobrar a Dívida Passo a Passo (Lei 8/2022)
Por Equipa Legal IgeraFincas · Atualizado julho 2026 · 9 min de leitura
Quando um condómino não paga a quota de condomínio em Portugal, a Lei 8/2022 — que reformou o Decreto-Lei n.º 268/94 e o Código Civil — simplificou o processo: o administrador pode agir sem deliberação prévia da assembleia para dívidas até 2× o Indexante dos Apoios Sociais (IAS = €509,26 em 2025, ou seja, até €1.018,52), enviar notificação escrita por carta registada, e submeter requerimento de injunção no Balcão Nacional de Injunções (BNI) sem mandatário judicial para valores até €15.000. A ação judicial fica reservada para casos de oposição ou valores mais elevados. A dívida transmite-se ao novo proprietário em caso de venda do imóvel (art. 1424.º-A CC).
Condómino moroso — definição: Proprietário de uma fração autónoma que não pagou uma ou mais quotas de condomínio — ordinárias ou extraordinárias — vencidas há mais de 30 dias. Nos termos do art. 1431.º do Código Civil (na redação da Lei 8/2022), o condómino em mora com dívida não impugnada judicialmente perde o direito de voto na assembleia de condóminos, podendo contudo assistir e intervir nos debates. A dívida vencida inclui capital, juros de mora à taxa legal (4% em 2026) e eventuais custas de cobrança.
Dados IgeraFincas PT — Carteira de Condomínios 2025 (dados anonimizados)
1 em cada 4
frações atrasa o pagamento da quota pelo menos uma vez por ano, segundo os administradores de condomínio clientes da IgeraFincas em Portugal (carteira anonimizada, 2025). A maioria regulariza em menos de 30 dias após a primeira notificação escrita.
+18%
de aumento nos casos de dívida superior a 6 meses registados em 2024 face a 2023, na carteira IgeraFincas PT. O aumento coincide com a pressão sobre o rendimento disponível das famílias e o aumento das quotas decorrente da subida dos custos de manutenção. Fonte: IgeraFincas PT, dados anonimizados 2024.
€1.018,52
limiar de 2× IAS (2025) abaixo do qual o administrador pode iniciar o processo de cobrança sem deliberação prévia da assembleia, nos termos do art. 1436.º CC (Lei 8/2022). Para valores acima deste limiar, a deliberação de assembleia é fortemente recomendada.
O problema: gerir 5 a 30 frações morosas em simultâneo
Para um administrador de condomínio com 15 a 30 edifícios em carteira, a gestão de morosos é uma das tarefas que mais tempo e energia consome. Uma fração morosa gera pressão sobre os restantes condóminos — que acabam por subsidiar, indiretamente, quem não paga. Com 1 em cada 4 frações a atrasar pelo menos uma vez por ano, um administrador com 20 condomínios de 12 frações cada pode ter, em qualquer momento, 15 a 20 situações de mora ativas.
Antes da Lei 8/2022, o administrador tinha de convocar assembleia para cada ação de cobrança — mesmo para dívidas pequenas. A reforma simplificou o processo: para valores até 2× IAS, o administrador age diretamente. O tempo médio desde a notificação até ao título executivo (por injunção sem oposição) reduziu-se de 90 para 45 dias nos condomínios com documentação organizada.
O que mudou com a Lei 8/2022 para a cobrança de dívidas de condomínio
A Lei 8/2022, de 10 de janeiro, alterou o DL 268/94 e vários artigos do Código Civil relativos à propriedade horizontal. Para a cobrança de quotas em mora, as mudanças mais relevantes foram:
- Limiar 2× IAS sem deliberação de assembleia (art. 1436.º CC): O administrador pode iniciar a cobrança — incluindo injunção BNI — para dívidas até €1.018,52 (2025) sem deliberação prévia. Para valores superiores, a deliberação é recomendável mas não sempre obrigatória se o administrador já emitiu notificação escrita prévia.
- Perda do direito de voto (art. 1431.º CC): O condómino com dívidas vencidas e não impugnadas judicialmente fica impedido de votar enquanto a mora persistir. Pode assistir e intervir, mas o voto não produz efeito.
- Dívida vinculada ao imóvel (art. 1424.º-A CC): As dívidas de condomínio ficam associadas à fração autónoma. Em caso de venda, o novo proprietário responde solidariamente pelas dívidas existentes à data da escritura.
- Certidão de dívida obrigatória em escrituras (art. 1424.º-A CC): O notário é obrigado a solicitar certidão ao administrador e a informar o comprador da existência de qualquer dívida antes da escritura de compra e venda.
- Assembleia por meios telemáticos (art. 1432.º-A CC): A assembleia de condóminos pode deliberar sobre cobrança de dívidas por videoconferência, facilitando a obtenção de deliberações em condomínios com proprietários não residentes em Lisboa, Porto ou Algarve.