Asesoría Fiscal para Constructoras y Empresas de Construcción
IVA en obras (10% primera transmissió, 21% serveis), inversió del subjecte passiu en subcontractes, retenció del 1% en certificacions, deduccions I+D+i per BIM i materials innovadors, ERE estacional. Citem l'article exacte de la LIVA i la LIS.
El sector de la construcció: complexitat fiscal excepcional
Les empreses constructores operen en un entorn fiscal particularment complex. L'IVA no és un únic tipus: depèn de si l'obra és d'habitatge o local, si és primera transmissió o reforma, si el client és empresari o particular, i si aplica o no la inversió del subjecte passiu. Un error en la qualificació pot suposar una regularització d'IVA retroactiva de fins a quatre anys.
La inversió del subjecte passiu (ISP), regulada a l'article 84.1.2.f de la LIVA, és el mecanisme pel qual el subcontractista no repercuteix IVA a la factura quan el destinatari és un altre empresari que actua com a tal en l'obra. Sembla senzill, però la casuística és extensa: obres mixtes (residencial + comercial), comunitats de propietaris, subcontractes de segon i tercer nivell, o obres en el sòl no urbanitzat plantegen interrogants que l'Administració ha resolt amb consultes de la DGT que convé conèixer.
IgeraGestories és la plataforma d'assessorament fiscal especialitzat en construcció. Formuleu la consulta i rebeu la resposta citant l'article exacte en menys de 4 segons.
Inversió del Subjecte Passiu (ISP) en construcció
L'article 84.1.2.f de la LIVA estableix que, en les execucions d'obra immobiliària, quan el destinatari és un empresari o professional, és aquest qui ha d'autorepercutir-se l'IVA. El subcontractista no ha d'incloure IVA a la factura (factura sense IVA, amb la menció "ISP art. 84.1.2.f LIVA").
Requisits acumulatius perquè apliqui la ISP: (1) El destinatari és un empresari o professional que actua com a tal. (2) Les obres realitzades entren dins del concepte de construcció, rehabilitació o urbanització d'immobles. (3) El destinatari és qui ordena o dirigeix la construcció, en condició d'empresari.
La ISP no aplica quan el client és un particular, una comunitat de propietaris (excepte casos molt específics), o quan les obres no afecten un immoble. Per exemple, la instal·lació de maquinària industrial sense unió permanent a l'immoble no genera ISP.
El contractista que indegudament aplica ISP quan hauria d'haver repercutit IVA incorrement en responsabilitat solidària per l'IVA deixat d'ingressar (art. 43 LGT). La DGT ha emès nombroses consultes vinculants sobre casuística concreta: V1028-21, V2130-22, V0345-23.
IVA a la primera transmissió d'habitatge nou: 10%
L'article 91.1.2.3 de la LIVA estableix el tipus reduït del 10% per a les entregues d'edificis o parts d'edificis destinats principalment a habitatge, incloses les garages i annexes situats en el mateix edifici que es transmetin conjuntament. El concepte clau és "primera transmissió": si el promotor ven el pis per primera vegada a un comprador, l'IVA és del 10%.
Garatge annex: el 10% s'aplica als garatges transmesos conjuntament amb l'habitatge al mateix temps i al mateix comprador. Un màxim de dos garatges per habitatge poden gaudir del 10% en la mateixa operació. Garatges transmesos per separat o a persones diferents: IVA 21%.
Locals comercials: sempre al 21%, independentment de qui sigui el promotor o el comprador. No hi ha cap supòsit de tipus reduït per a locals en primera transmissió.
Habitatge de protecció oficial (HPO): el 4% (art. 91.2.1.6 LIVA) si compleix els requisits de la regulació autonòmica d'HPO. Cal verificar la qualificació definitiva per aplicar el 4%.
Serveis de construcció entre empreses: subcontractes i ISP
En la cadena de subcontractació típica del sector (promotor → contractista principal → subcontractista de primer nivell → subcontractista de segon nivell), la ISP s'aplica en cada eslavó de la cadena sempre que el destinatari sigui un empresari que actua com a tal en l'obra.
El subcontractista de forjats que factura al contractista principal no ha d'incloure IVA (ISP). El contractista principal que factura al promotor tampoc no inclou IVA (ISP). El promotor és qui autorepercuteix l'IVA i el declara simultàniament com a IVA repercutit i IVA suportat deduïble (model 303, box 12 i 28 respectivament).
Atenció: els serveis auxiliars que no impliquen execució d'obra sobre l'immoble (estudi geotècnic, servei de vigilància de l'obra, subministre de materials sense instal·lació) no estan subjectes a ISP i tributen al 21% amb IVA repercutit normal.
Deduccions I+D+i en construcció: BIM, eficiència energètica i nous materials
L'article 35 de la LIS reconeix deduccions específiques per a les despeses en R+D (recerca i desenvolupament) i IT (innovació tecnològica). Les empreses constructores sovint no saben que activitats habituals del sector poden qualificar per a aquestes deduccions:
- BIM (Building Information Modelling): si el projecte de BIM implica el desenvolupament de nous mòduls de parametrització no disponibles al mercat, pot qualificar com a innovació tecnològica (IT). Deducció: 12% de les despeses en IT (art. 35.2 LIS).
- Nous materials: el desenvolupament de sistemes d'aïllament acústic o tèrmic amb propietats noves (PCM, aerogels aplicats a la construcció) pot qualificar com a R+D. Deducció: 25% (primer exercici) o 42% (si les despeses superen la mitjana dels 2 exercicis anteriors).
- Eficiència energètica: el disseny de sistemes d'HVAC de baix consum no existents prèviament pot ser R+D. Requereix documentació tècnica que acrediti la novetat.
Es recomana obtenir un informe motivat d'una entitat certificadora homologada (art. 35.4 LIS) per blindar les deduccions davant d'una inspecció de l'AEAT. El cost de l'informe és deduïble i la seguretat jurídica que aporta és elevada.
ERE i ERTE en empreses constructores amb activitat estacional
La construcció és un sector amb càrrega de treball irregular: hiverns amb menys obra nova, aturada d'obres en infraestructures per climatologia, i variació de demanda de rehabilitació residencial. L'ERTE per causes productives (art. 47 ET) és l'eina prevista per a suspensions temporals de contractes per causes econòmiques, tècniques, organitzatives o productives.
Tractament fiscal per a l'empresa: les cotitzacions socials de la part exempta no són deduïbles. Les indemnitzacions pagades als treballadors en un ERE definitiu, fins al límit exempt de l'article 7.e de la LIRPF (33 dies per any treballat amb màxim de 24 mensualitats), no generen diferències temporàries en IS.
Tractament per als treballadors afectats: les prestacions per desocupació rebudes durant un ERTE tributen com a rendiments del treball en la base general de l'IRPF. El SEPE aplica retenció, però pot ser insuficient si el treballador té altres rendes.
Quadre resum: IVA en operacions de construcció i promoció
| Operació | Tipus IVA | ISP | Base legal | Nota |
|---|---|---|---|---|
| Obra nova habitatge (1a transmissió) | 10% | No | Art. 91.1.2.3 LIVA | HPO 4% si qualifica |
| Obra de reforma habitatge (a particular) | 10% o 21% | No | Art. 91.1.2.10 LIVA | 10% si rehab. >50% cost + us residencial |
| Obra d'oficines o locals | 21% | Sí (si destinatari és empresari) | Art. 84.1.2.f LIVA | Contractista no repercuteix IVA |
| Subcontracte forjat (entre empreses) | 21% (autorepercussió) | Sí | Art. 84.1.2.f LIVA | Subcontractista factura sense IVA |
| Sòl urbanitzat (transmissió empresa) | 21% | No (transmissió, no execució obra) | Art. 20.1.20 LIVA (exempció no aplica si s'urbanitza) | Subjecte i no exempt si urbanitzat |
| Garatge annex a habitatge (1a transmissió) | 10% | No | Art. 91.1.2.3 LIVA | Màx. 2 garatges per habitatge al 10% |
Liquidació de la constructora per pèrdua de litigi: implicacions fiscals
Si una constructora perd un litigi important (ex: reclamació per vicis de construcció, responsabilitat decenal per art. 17 LOE, o incompliment contractual d'obra) i la condemna suposa un passiu insuportable, la dissolució o el concurs de creditors poden ser les úniques sortides.
Dissolució voluntària: la junta general acorda la dissolució (art. 368 LSC). Es nomena liquidador. Els actius es venen i els passius es paguen. El benefici (guany) tributarà a IS al 25%. La pèrdua per insolvència del deutors (llei de contractes) pot ser deduïble si compleix art. 13 LIS.
Concurs de creditors: si la constructora es troba en insolvència actual o imminent (art. 2 Llei Concursal), l'administrador ha de sol·licitar el concurs en 2 mesos (art. 5 LC) per evitar responsabilitat personal. En el concurs, els crèdits tributaris de l'AEAT reben tractament de crèdit ordinari o privilegiat general, depenent de l'antiguitat.
Consulta la teva casuística d'IVA o ISP en construcció ara
Resposta amb l'article exacte de la LIVA, la LIS i les consultes DGT vinculants en menys de 4 segons.
Prova gratis 14 diesPreguntes freqüents sobre fiscalitat de la construcció
Quan aplica la inversió del subjecte passiu (ISP) en construcció?
Art. 84.1.2.f LIVA: la ISP aplica en execucions d'obra de construcció o rehabilitació d'immobles quan el destinatari és un empresari o professional que actua com a tal. Tres requisits acumulatius: (1) el destinatari és empresari/professional, (2) les obres són de construcció, rehabilitació o urbanització d'immobles, (3) el destinatari actua en condició d'empresari. Si el client és un particular, una comunitat de propietaris o un ens públic sense activitat empresarial: no aplica ISP i el contractista ha de repercutir IVA al 21%.
Quina és la diferència entre IVA del 10% i del 21% en obres de reforma?
Art. 91.1.2.10 LIVA: s'aplica el 10% quan l'objecte principal de l'obra és la rehabilitació (>50% del cost imputable a consolidació o tractament estructural, no a ampliació) i l'immoble es destina principalment a ús residencial (>=60% superfície). A més, el promotor ha de comunicar per escrit al contractista que es compleixen aquests requisits. Sense comunicació escrita fefaent, el contractista ha de facturar al 21% per evitar responsabilitat solidària.
Com funciona la retenció del 1% en certificacions d'obra?
La retenció de garantia del 1% sobre cada certificació d'obra és un mecanisme contractual (no fiscal) previst a l'art. 17 LOE i al Plec de Clàusules Administratives en obres públiques. El promotor reté el 1% de cada certificació durant el termini de garantia (generalment 1 any). Des del punt de vista fiscal, les retencions de garantia no generen renda per al contractista fins que es cobren efectivament (criteri de caixa o meritació, depenent del règim d'IVA del contractista).
Pot una empresa constructora aplicar deducció per I+D+i en BIM o nous materials?
Art. 35 LIS: les despeses en recerca i desenvolupament (R+D) generen una deducció del 25% (primer exercici) i 42% (si superen la mitjana dels 2 exercicis anteriors). Innovació tecnològica (it): 12%. El BIM (Building Information Modelling) pot qualificar com a IT si implica noves eines i processos no existents al mercat. Els nous materials amb propietats específiques noves (EPS, PCM, aerogels) poden qualificar com a R+D. Recomanable obtenir informe motivat d'AENOR o similar (art. 35.4 LIS) per blindar la deducció davant inspeccions.
Com gestiona fiscalment un ERE o ERTE una constructora estacional?
ERTE estacional (art. 47 ET): la constructora pot aplicar ERTE per causes productives quan hi ha pèrdues de càrrega de treball cícliques i documentables. Les aportacions d'empresa als treballadors en ERTE tributen com a rendiments del treball per als empleats (IRPF retencions aplicables). Per a l'empresa: les cotitzacions socials pagades no es dedueixen per la part exempta de cotització FOGASA. En IS: les indemnitzacions per acomiadament definitiu (ERE) fins al límit exempt de l'art. 7.e LIRPF no generen diferències temporàries.
Com tributa la plusvàlua si la constructora perd un litigi i li expropien sòl urbanitzat?
La indemnització per expropiació forçosa tributa a IS com a ingressos extraordinaris. El guany és la diferència entre el preu just (valor expropiació) i el valor comptable net del sòl. Si el sòl estava als actius immobiliaris (existències), el guany tributa al 25% IS. Si era immobilitzat, pot aplicar-se la deducció per reinversió de beneficis extraordinaris (art. 36 LIS derogat, però existent via règim transitori). La plusvàlua municipal (IIVTNU) s'aplica sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana.